（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）大名城掉頭補倉上海的風光，無法掩蓋其增收不增利的業(yè)績。

4月24日，大名城發(fā)布2020年年度報告。報告顯示，2020年，大名城實現(xiàn)營業(yè)收入148.37億元，同比增13.75%，實現(xiàn)歸屬上市公司凈利潤4.48億元，同比下降39.73%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤4.25億元，同比下降43.01%。

對于收入與凈利潤不匹配，大名城表示，主要系符合收入確認條件的房地產(chǎn)銷售面積較上年度增加，帶來銷售收入同比增長，而本期綜合毛利率較上年下降。

具體來看，綜合毛利率下降主要系本期新增結(jié)轉(zhuǎn)項目中華東區(qū)域毛利率較低，且收入權重占比更高，而同時，華東區(qū)域本身的土地成本較高，項目預證推遲也帶來資本化利息推高，一減一增，導致了毛利降低。

受業(yè)績消息影響，截至發(fā)稿，大名城股價3.52元/股，下跌2.49%。

貨幣資金降4成

年報顯示，截至2020年底，大名城貨幣資金23.52億元，較2019年減少38.31%。彼時，大名城貨幣資金高達38.13億元。

對于貨幣資金的大幅減少，大名城解釋稱主要系較上年新增土儲支出所致。

期內(nèi)，大名城的土地投資金額78億元，在全國新增7宗土地，新增土地儲備面積約465畝，其中70%以上的貨值集中在長三角及東南沿海地區(qū)。

從新增土儲的分布區(qū)域來看，除去2020年2月以24.6億元競得獲得福州倉山一地塊之外，大名城將其余53.72億元拿地金額全部用在了上海。

公開資料顯示，2020年，大名城拿下6幅上海地塊，分別位于上海臨港自貿(mào)區(qū)、臨港奉賢片區(qū)、松江、青浦等區(qū)域。其中，6月9日，大名城經(jīng)過47輪競價，以11.35億元競得上海青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)一宗宅地，樓面價18669元/平方米；3天后，上海大名城競得上海臨港兩宗地塊名稱為臨港科技城D06-01地塊、臨港科技創(chuàng)新城B02-02地塊，合計競得價為11.26億元，合計出讓面積6.03萬平方米。

除了在一周內(nèi)二度落子上海外，其青浦地塊溢價率24.46%、臨港科技創(chuàng)新城地塊溢價率35.2%，可見其押寶上海的決心。

事實上，大名城曾多次提及，企業(yè)布局方面，有意縮減西北區(qū)域份額的同時加注華東地區(qū)和東南區(qū)域。在此基礎之上，報告期營業(yè)收入中，華東區(qū)域、東南區(qū)域、西北區(qū)域分別實現(xiàn)營收65.32億元、64.8億元、17.28億元，占比為44.39%、47.75%、8.86%，同比增長69.96%、52.08%、-55.26%。

不過，38.13億元的貨幣資金并不足以覆蓋大名城2020年高達78億元的拿地總額。受此影響，大名城2020年投資現(xiàn)金流暴跌八成，經(jīng)營現(xiàn)金流為負，進一步拉低現(xiàn)金短債。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，大名城經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-24.17億元，同比2019年的103億下降123.47%；投資現(xiàn)金流也不容樂觀，2020年大名城投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1.8億元，同比下降88.97%。

在此基礎之上，大名城公開發(fā)行公司債券（面向?qū)I(yè)投資者）（第一期）發(fā)行規(guī)模14.591億元，最終票面利率7.5%。截至2020年底，公司新增借款凈額為21.10億元。期末融資總額為123.63億元，整體平均融資成本7.93%。

截至2020年底，大名城的資產(chǎn)負債率62.68%，扣除預收賬款資產(chǎn)負債率為48.84%，凈負債率為70.90%；由于2020年土地儲備投入占用經(jīng)營活動貨幣資金80億元，現(xiàn)金短債比降低至0.54，仍踩中一條“紅線”，處于黃檔。

資產(chǎn)連續(xù)三年縮水

掉頭補倉上海的決策，還有可能導致大名城毛利率再度下滑。

從區(qū)域細分來看，2020年，大名城華東區(qū)域、東南區(qū)域和西北區(qū)域的毛利率水平分別為11.72%、19.97%和31.74%，同比增長-6.68個百分點、-12.58個百分點，2.60個百分點。整體毛利率同比減少約9.33個百分點。

對此，大名城表示，毛利率較上年下降，主要系本期新增結(jié)轉(zhuǎn)項目中華東區(qū)域的南京大名城、紫金九號、長樂紫金軒、福清紫金軒毛利率同比下降，且收入權重占比更高。

具體來看，華東區(qū)域本期收入占比44.31%，較上年收入占比增加12.17個百分點；東南區(qū)域占比43.96%，較上年收入占比增加4.88個百分點。而兩個區(qū)域的毛利率下滑，直接拉低了整體毛利率。

其次，受政府宏觀調(diào)控及銷售規(guī)范、新增結(jié)轉(zhuǎn)項目土地招拍掛獲取成本較上期其他結(jié)轉(zhuǎn)項目同比增加、預售證辦理推遲從而導致在建項目專項借款占用時間同比增加等因素影響，新增項目毛利率同比下降。

同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示，當前在國家持續(xù)對房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，很多城市出臺了嚴格的限價、限購措施，房企要想大幅溢價出貨的機會很小。

上海就是其中一個。在2021年推出的第二批集中入市項目中，27個續(xù)盤項目備案均價與其上期開盤均價基本持平。

換句話說，大名城雖然可以溢價拿下上海宅地，但不等于有溢價出貨的機會。

另值得一提的是，年報顯示，大名城2020年總資產(chǎn)為378.33億元，歸屬上市公司凈資產(chǎn)131.31億元，貨幣資金余額23.52億元。其中，大名城總資產(chǎn)縮水至五年前同期水平，同比2019年下降9.82%。

事實上，這并不是大名城第一次出現(xiàn)資產(chǎn)縮水現(xiàn)象。2015年至2020年，大名城資產(chǎn)分別為364.76億元、541.56億元、569.73億元、478.43億元、419.53億元、378.33億元，總資產(chǎn)連續(xù)三年下滑。

調(diào)整布局，自然會影響企業(yè)整體發(fā)展水平，如何在改變解題思路的基礎上，不以犧牲現(xiàn)金流、企業(yè)總資產(chǎn)為代價是大名城未來進階的必修課。

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