（文/解紅娟  編輯/馬媛媛）上月末“紅星美凱龍200億出售紅星地產(chǎn)”消息爆出之后，紅星美凱龍迅速發(fā)出了與遠洋地產(chǎn)合作的通稿。一時之間，大家對紅星美凱龍為什么出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)眾說紛紜。但風(fēng)波過后，“現(xiàn)金流斷裂”“業(yè)績承壓”依然成為了輿論焦點。

4月9日，紅星美凱龍每股報4.50港元，相比今年1月高點5.88港元下跌23%，市值從229.61港元縮水至176.72億元，相當(dāng)于縮水超40億元人民幣。

與此同時，A股股價也一路下滑，4月9日股價報9.04元，較今年最高點的10.17元下跌11.11%，總市值縮水超44億元。

換句話說，距離1月高點，紅星美凱龍A+H股市值蒸發(fā)約80億元。實控人車建新家族持有紅星美凱龍大約70.39%的股份，身價縮水超60億元。

值得注意的是，這個數(shù)字，足夠車建新再創(chuàng)一個紅星地產(chǎn)。

市值縮水71.39%

官網(wǎng)資料顯示，紅星地產(chǎn)全稱上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團有限公司，成立于2009年。主營業(yè)務(wù)范圍涵蓋商業(yè)運營管理、不動產(chǎn)開發(fā)、是綜合性地產(chǎn)開發(fā)特色房企。

2020年，紅星地產(chǎn)銷售額超660億元，同比上漲2.15%，位列中國房地產(chǎn)百強企業(yè)36位。截至2020年底，紅星地產(chǎn)在全國57座城市布局約120個項目。商場愛琴海業(yè)態(tài)覆蓋購物中心、影城、精品百貨等，商業(yè)項目管理面積超過1900萬平方米，在營商業(yè)面積400多萬平方米。

在業(yè)內(nèi)就“并購”一事討論的熱火朝天之際，劇情反轉(zhuǎn)的讓人猝不及防。3月29日，遠洋資本官微發(fā)布資訊，稱其與紅星美凱龍控股集團有限公司簽署合作協(xié)議，雙方將對重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司及其下屬的紅星地產(chǎn)板塊（不含紅星置業(yè)板塊）展開戰(zhàn)略合作。本次遠洋資本戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)獲得18%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價為10.3億元。

據(jù)此計算，紅星地產(chǎn)的總市值約為57.2億元，相較于傳聞中的200億縮水近71.39%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，負債、融資情況對房企估值的影響比較大，如果整體負債率過高，在當(dāng)下“三條紅線”加“兩條杠桿”的融資收緊背景下，勢必對本身估值形成很大的影響。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉，首先，中小房企在過去幾年盲目加杠桿，在當(dāng)下去杠桿的大環(huán)境，這些企業(yè)的負債率拖累了估值。其次，市場分化有利龍頭和國企央企，中小企業(yè)負債高、壓力大是趨勢，而且會越來越大。

“商業(yè)+地產(chǎn)”模式成拖累？

“商業(yè)+地產(chǎn)”的運營模式，讓紅星地產(chǎn)成為“底價成交地塊”的?？?。

2020年下半年，紅星地產(chǎn)首進揚州、貴陽、瀘州等城市，成交項目大多是底價成交。即使是上海浦東新區(qū)的熱門板塊臨港，也因其商住地屬性，被紅星美凱龍以底價15.48億元競得。

據(jù)中指研究院2020年全國拿地排行榜顯示，紅星地產(chǎn)斥資168億元拿地，排名第57位；拿地面積553萬平方米，排名第32位。截至2020年底，紅星地產(chǎn)已經(jīng)在全國57座城市布局120多個項目。

成也蕭何，敗也蕭何。紅星美凱龍控股債券發(fā)行說明曾對企業(yè)面臨的風(fēng)險這樣描述：公司商業(yè)地產(chǎn)在建項目規(guī)模較大，部分位于三四線城市項目存在一定的去化壓力；公司家居商場與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在建、擬建項目尚需投資規(guī)模較大。

截至2020年9月末，愛琴海已開業(yè)22家愛琴海商場，另有80家商場計劃開業(yè)。什么時候建？怎么建？這些都成為懸在紅星地產(chǎn)頭上的達摩克利斯之劍。

而一直為其輸血的紅星美凱龍控股集團被爆出資金鏈問題，成為其“賣身”遠洋資本的最后一根“稻草”。公開資料顯示，截至2020年9月末，紅星美凱龍債務(wù)總額達1860.8億元，超過四成的資產(chǎn)已被抵押；賬上貨幣資金僅62.2億元，而一年期內(nèi)到期的非流動負債高達124.98億元。

有投行人士向觀察者網(wǎng)表示，紅星美凱龍負債有一部分來自于旗下紅星地產(chǎn)。自從2019年銀行等金融機構(gòu)開始加強對涉房貸款的監(jiān)管之后，融資市場出現(xiàn)了一個衍生現(xiàn)象：有金融機構(gòu)為了規(guī)避掉對涉房貸款的監(jiān)管，會通過集團的其他業(yè)務(wù)子公司進行融資。

業(yè)內(nèi)人士表示，這個現(xiàn)象很正常，集團通過商業(yè)+地產(chǎn)的模式進行勾地，自然也可以通過其他子公司輸血地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

不過，同行最了解同行，遠洋資本明白紅星地產(chǎn)現(xiàn)在缺的可不止是錢。

“依靠自身的豐富管理運營經(jīng)驗，助力紅星地產(chǎn)發(fā)揮品牌優(yōu)勢，加速盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)運營水平及自身融資能力”，是遠洋資本對這場并購行為做出詮釋。

而遠洋資本最擅長的就是“給與被投企業(yè)一定的資源幫助，例如，金融資源、融資資源或者說外部專家資源，”遠洋資本常務(wù)副總經(jīng)理、不動產(chǎn)投資中心總經(jīng)理周岳曾對媒體表示，公司已退出項目的實際收益水平都超過30%。

張波認為，這次轉(zhuǎn)讓是個雙贏模式，紅星可以緩解資金壓力，有利于后續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；遠洋則是進一步強化了自身的戰(zhàn)略布局。

“清倉大甩賣”

“紅星此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)很大層面還是基于自身負債的考量，為解當(dāng)下的資金之困，不得不將旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊進行部分轉(zhuǎn)讓。”張波表示。

為了緩解債務(wù)壓力，紅星美凱龍曾“賣”出多個“10億”。

3月1日，紅星美凱龍37億元股票定增方案獲得證監(jiān)會的審核通過，著手其自2018年A股上市以來首次股權(quán)再融資。

3月9日，紅星美凱龍在上交所公開發(fā)行2021年公司債券（第一期）票面利率為7.00%，其中基礎(chǔ)規(guī)模15億元，可超額配售規(guī)模不超過17.99億元，合計規(guī)模不超過32.99億元，債券募集資金擬全部用于償還公司債券。

2021年3月，紅星美凱龍發(fā)行多筆商業(yè)物業(yè)ABS。其中，浙商-紅星美凱龍商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃，發(fā)行規(guī)模11.6億；華泰資管-福州愛琴海購物公園資產(chǎn)支持專項計劃，擬發(fā)行金額15.5億元。

3月25日，紅星美凱龍發(fā)布公告稱，“為滿足日常經(jīng)營需求，盤活公司資產(chǎn)”，將旗下兩個項目的部分權(quán)益進行轉(zhuǎn)讓，合計獲得融資金額約8億元。

具體來看，紅星美凱龍將全資子公司長沙銀紅及成都天府的擁有的金額為5.03億元債權(quán)及其項下的相關(guān)收益全部轉(zhuǎn)讓給華融資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價款為5億元；以售后回租方式，將其子公司呼和浩特世博自有標的電力設(shè)施等設(shè)備及附屬物出售給大眾租賃并租回使用，申請為期2年的融資租賃業(yè)務(wù)授信額度3億元。

截至3月26日，紅星美凱龍及控股子公司（已批準的）累計對外擔(dān)?？傤~為85.7億元（均為公司向控股子公司及控股子公司之間提供的擔(dān)保）。

從定增、發(fā)債、ABS到股權(quán)出讓，紅星美凱龍能“賣”的都“賣”了。

值得注意的是，缺錢的不止車建興一個。據(jù)CAIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，僅國內(nèi)300家核心房企今年到期的債券總規(guī)模就高達9915億元。

為了緩解債務(wù)危機，“借新還舊”成為房企主要的融資手段。2021年一季度，房企在海內(nèi)外發(fā)債累計融資總規(guī)模約合人民幣3082億元；截至3月底，海外發(fā)債總規(guī)模僅約合人民幣1127億元。

張波表示，加快出貨速度、整體項目打包轉(zhuǎn)讓本身也并非不可采取的策略，通過整體資產(chǎn)的變動，讓整體財務(wù)狀況恢復(fù)到正常水平，其實也是為了企業(yè)長久發(fā)展。

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