（文/張玉 編輯/馬媛媛）房企分拆物業(yè)公司上市的步伐正在加快。日前，中南服務(wù)商業(yè)有限公司（以下簡稱“中南服務(wù)”）向港交所遞交了招股書。

截至2020年12月31日，中南服務(wù)合計擁有173個在管項目，在管總建筑面積為3690萬平方米，覆蓋中國15個省、市、自治區(qū)的53個城市。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年，以在管面積計，中南服務(wù)擁有中國整體物業(yè)管理市場約0.1%的市場份額。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，中南服務(wù)的控股股東為中南創(chuàng)始人陳錦石之女陳昱含及其家族信托，合計持有87.2%的股份。報告期內(nèi)，中南服務(wù)超過90%的收入來自中南集團開發(fā)的物業(yè)。

值得一提的是，2020年下半年房企拆分物管企業(yè)上市扎堆，但一方面由于融資額度不斷走高，引發(fā)投資者對行業(yè)估值過高的擔(dān)憂；另一方面則是物業(yè)企業(yè)估值定位和實際情況出現(xiàn)偏差，新股發(fā)行都希望有一個高估值，從而導(dǎo)致頻頻破發(fā)。

超九成收入來自關(guān)聯(lián)方

據(jù)悉，中南服務(wù)主要透過三條業(yè)務(wù)線提供多元化服務(wù)，即物業(yè)管理業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。公司在管物業(yè)組合包括住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)。其中非住宅物業(yè)主要包括購物中心、工業(yè)園區(qū)、辦公大樓、游樂園及公共物業(yè)。

從總收入來看，2018~2020年，中南服務(wù)分別實現(xiàn)營業(yè)收入5.51億元、6.82億元及8.63億元；毛利9050.7萬元、1.27億元及1.98億元；凈利潤1794.6萬元、2705.4萬元及6674.6萬元。2018~2020年，中南服務(wù)總資產(chǎn)回報率分別為2.7%、4.4%及9.9%，呈逐漸上升趨勢。公司權(quán)益回報率分別為44.6%、43.1%及60.9%。

值得一提的是，中南服務(wù)大部分物業(yè)管理收入來自中南集團開發(fā)的物業(yè)。2018~2020年，來自后者的收入分別占中南服務(wù)收入的98.9%、97.9%及92.7%。中南服務(wù)方面坦陳，“我們在管建筑面積增長與中南集團同期完成并交付的建筑面積大致一致?！?

不容忽視的是，外拓能力是影響企業(yè)估值的一個重要因素。克而瑞分析指出，物管企業(yè)之所以出現(xiàn)估值分化也與物業(yè)板塊固有的特點有關(guān)。一方面，不少企業(yè)過于依賴地產(chǎn)母公司，缺乏核心競爭力，同質(zhì)化程度較高。另一方面，尤其是對于一些中小房企拆分的“蚊型”物管公司，母公司輸出有限。因此第三方拓展能力仍舊是重要的衡量因素。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，中南服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)毛利增長率為61.1%，在香港上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中位列第七名，排在融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、合景悠活、時代鄰里、永升生活服務(wù)和弘陽服務(wù)之后。

其中，融創(chuàng)服務(wù)的毛利增長率為179.1%，恒大物業(yè)的毛利增長率也超過160%。排在第六位的弘陽服務(wù)的毛利同比增長率為68.2%，較中南服務(wù)高出7個百分點。

二代接棒“練兵”

伴隨著中南服務(wù)招股書的提交，地產(chǎn)二代陳昱含也作為中南服務(wù)執(zhí)行董事、董事會主席正式走到臺前。

   據(jù)悉，中南服務(wù)的歷史要追溯到2005年。彼時，陳昱含的父親陳錦石控制的中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司（現(xiàn)稱“中南城市建設(shè)”）及南通中南新世界中心開發(fā)有限公司在中國成立中南物業(yè)服務(wù)，并開始向中南集團開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

現(xiàn)年35歲的陳昱含，于2008年8月獲得澳大利亞悉尼科技大學(xué)工商管理學(xué)士學(xué)位。2015年1月獲得復(fù)旦大學(xué)行政工商管理碩士學(xué)位。

2008年大學(xué)畢業(yè)后，陳昱含就加入由其父親陳錦石控制的中南建設(shè)，并曾擔(dān)任董事長秘書、董事長辦公室主任及董事長助理等多個職位。現(xiàn)為中南建設(shè)董事、副總經(jīng)理及戰(zhàn)略委員會成員，同時也擔(dān)任中南控股董事會主席。

2016年7月，陳昱含加入中南服務(wù)，并自此參與集團的管理及業(yè)務(wù)營運。2019年11月，作為陳錦石家族繼承計劃的一部分，陳昱含收購中南服務(wù)全部權(quán)益。2021年1月，陳昱含成為中南物業(yè)服務(wù)的登記股東。2021年3月15日被調(diào)任為執(zhí)行董事，并獲委任為董事會主席。主要負(fù)責(zé)集團的整體管理及策略規(guī)劃。

同時值得一提的是，克而瑞研究指出，“三道紅線”下，分拆物業(yè)也成為房企改善財務(wù)的辦法之一，通過股權(quán)融資的方式，有助于降低企業(yè)的負(fù)債水平，因此不少房企將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。

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