（文/解紅娟  編輯/馬媛媛）是時候養(yǎng)肥“殺”掉了。

2020年3月，萬科對外宣布成立食品事業(yè)部，布局生豬養(yǎng)殖、蔬菜種植、企業(yè)餐飲三大領(lǐng)域，敲鑼打鼓的正式邁入“豬圈”。

時至今日，萬科養(yǎng)豬事業(yè)發(fā)展“一周年”。據(jù)媒體報(bào)道稱，萬科即將完成對環(huán)山集團(tuán)股份有限公司的全資收購，預(yù)計(jì)數(shù)月內(nèi)就可完成收購工作，萬科的養(yǎng)豬布局逐步完善。

與此同時，有機(jī)構(gòu)表示，豬肉價(jià)格從2018年開始持續(xù)攀升，根據(jù)以往兩年左右的上升周期，現(xiàn)已迎來價(jià)格向下拐點(diǎn)。

換句話說，2020年入局養(yǎng)豬的萬科并沒有趕上這輪“穩(wěn)穩(wěn)地”收獲期。

一季度回歸綠檔

房地產(chǎn)圈子里的“好學(xué)生”不多了。

作為“好學(xué)生”之首的標(biāo)桿房企萬科，截至2020年末，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率70.4%，凈負(fù)債率18.1%，現(xiàn)金短債比1.8倍，仍舊踩中一條“紅線”，歸為“黃檔”房企。

和萬科同為“好學(xué)生”之一的龍湖，已經(jīng)連續(xù)五年穩(wěn)居“三道紅線”綠檔。退一步說，同為房企銷售前十的世茂集團(tuán)、華潤置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)，和規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如萬科的龍湖集團(tuán)、中駿集團(tuán)、金輝控股、弘陽地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等房企，都已經(jīng)成功“轉(zhuǎn)綠”。

對此，萬科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，萬科有信心在2021年一季度回到“綠檔”。

值得注意的是，和踩線的資產(chǎn)負(fù)債率相比，萬科的凈負(fù)債率僅18.1%，處在行業(yè)過低水平。根據(jù)“三條紅線”的相關(guān)指標(biāo)來看，“綠檔”房企的凈負(fù)債與股本之比的上限為100%。

數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，萬科有息負(fù)債合計(jì)2585.3億元，占總資產(chǎn)的比例為13.8%。其中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)829.1億元，占比為32.1%；一年以上有息負(fù)債1756.2億元，占比為67.9%。此外，萬科還持有貨幣資金1952.3億元。

談及過低的負(fù)債率是否會影響萬科的投資力度和節(jié)奏，萬科董事會主席郁亮表示，萬科并不追求過低的凈負(fù)債率，有時為了等待機(jī)會，如果資金方面沒有彈性，面對集中供應(yīng)土地將面臨很大壓力，所以18%的凈負(fù)債率有可能是等待市場變化的機(jī)會。

一方面，資產(chǎn)負(fù)債率越低，說明企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，對債權(quán)人來說是件好事；另一方面，資產(chǎn)負(fù)債率過低表示資本沒有充足有效地利用起來，從股東的角度來說，公司不具備高增長的潛力，過于穩(wěn)定的發(fā)展不能給其帶來股價(jià)上的上漲。

2020年業(yè)績報(bào)告發(fā)布后，萬科A股、H股連跌兩天。截止3月31日收盤，萬科A股跌幅達(dá)4.37%，H股跌幅達(dá)5.29%；截至4月1日收盤，萬科A股跌幅再度擴(kuò)大0.57% ，H股跌幅再度擴(kuò)大4.27%。

經(jīng)營利潤率與凈資產(chǎn)收益率雙下滑

年報(bào)顯示，2020年，萬科實(shí)現(xiàn)營收4191.1億元，同比增長13.9%；凈利潤593.0億元，同比增長7.6%；歸母凈利潤415.2億元，同比增長6.8%；每股基本盈利 3.62元，同比增長 4.5%。

但與持續(xù)增長的總收入相比，萬科經(jīng)營利潤率與與凈利潤率都在下滑，經(jīng)營利潤率22.75%，同比下降4.55%；凈資產(chǎn)收益率18.5%，同比下降2.2%。

值得注意的是，2020年，萬科毛利1226億元，同比減少8.02%；整體毛利率29.25%，同比減少7個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利率為22.6%，較2019年下降4.6個百分點(diǎn)。

事實(shí)上，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率自2018年起一直在持續(xù)下滑，2018年至2020年，毛利率分別為29.7%、27.2%、22.6%。

對此，祝九勝表示，萬科內(nèi)部已對短期內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)利潤率仍有下降趨勢這一觀點(diǎn)形成共識，認(rèn)為行業(yè)回報(bào)率不等于一個企業(yè)的回報(bào)率，精益運(yùn)營的企業(yè)回報(bào)率依然會高于行業(yè)均值。

除了行業(yè)因素外，萬科在拿地上確實(shí)觸碰到了雷區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，2020年末，公司各項(xiàng)減值準(zhǔn)備合計(jì)人民幣83.6億元，其中信用損失準(zhǔn)備和預(yù)付款項(xiàng)壞賬準(zhǔn)備余額人民幣25.5億元，較上年末增加人民幣2.2億元；存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額人民幣41.8億元，較上年末增加人民幣11.9億元；投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備余額人民幣16.26億元。

在存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備中，環(huán)京項(xiàng)目是其重災(zāi)區(qū)。三個環(huán)京項(xiàng)目的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備19.81億元，分別是廊坊朗潤園的7億元、廊坊啟航之光4億元、涿州新辰之光的8.8億元。

捂盤惜售致利潤大跌

提及計(jì)提跌價(jià)項(xiàng)目，自然不能不提萬科在上海的標(biāo)桿項(xiàng)目中興路壹號。

2016年，中興路壹號地塊以110.1億、10萬/平方米的樓板價(jià)、14.3萬/平方米的可售面積樓板價(jià)、139%的溢價(jià)率成功拍出，創(chuàng)下當(dāng)時國內(nèi)土地成交史上最貴地王記錄。原本與之毫無關(guān)聯(lián)的萬科，同年12月竟主動花費(fèi)53.95億元往坑里跳，直接買下該地塊49%權(quán)益，并成為操盤方。

為此，上海萬科方面一度放出豪言，要把中興路壹號賣到18萬元/平，卻始終被一紙“限價(jià)令”擋在門外。直到4年后，萬科終于等不下去了，2020年中興路壹號備案均價(jià)12.98萬/平，縮水近5萬元/平。

如此大的差價(jià)，讓上海萬科一度成為媒體報(bào)道的焦點(diǎn)，關(guān)于中興路壹號是否是虧本賺吆喝的討論甚囂塵上。不過，就在該項(xiàng)目的另一個持股方——融信發(fā)布公告表示對中興路壹號計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備之前，上海萬科還在堅(jiān)稱“項(xiàng)目盈利、不存在投資失誤”。

值得一提的是，在入股中興路項(xiàng)目之前，萬科曾用同樣的方式入股收購上置集團(tuán)旗下項(xiàng)目——綠洲雅賓利，也就是現(xiàn)在的萬科翡翠雅賓利。公告顯示，萬科以5.48億元的代價(jià)，獲得上置綠洲雅賓利花園60%的股權(quán)，并獲得項(xiàng)目的操盤權(quán)。

2016年6月，萬科收購萬科翡翠雅賓利的時候，項(xiàng)目對外報(bào)價(jià)為4萬元/平方米。而隨著中興路壹號這個地王項(xiàng)目的成功出讓，萬科翡翠雅賓利對外報(bào)價(jià)逐月上漲，從7月份的7.5萬元/平方米漲到10月份的10萬元/平方米。

公開數(shù)據(jù)顯示，2019年萬科翡翠雅賓利三期入市均價(jià)高達(dá)11.9萬元/平。

換句話說，上海萬科雖然折戟于標(biāo)桿項(xiàng)目中興路壹號，但也正是得益于“地王”項(xiàng)目給予周邊項(xiàng)目的溢價(jià)空間，萬科翡翠雅賓利給上海萬科帶來的利潤十分可觀。

業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，萬科中興路壹號從操盤到現(xiàn)在已經(jīng)有5年了，項(xiàng)目首開之前也已經(jīng)捂了約4年。上海萬科原本請到羅杰斯打造豪宅，結(jié)果過于前衛(wèi)的戶型設(shè)計(jì)使得開盤遇冷，直到現(xiàn)在一期仍未全部售完，中興路壹號的團(tuán)隊(duì)也經(jīng)歷了大換血。現(xiàn)在中興路準(zhǔn)備賣二期，不知道是否會重蹈覆轍。

有意思的是，在萬科2020年業(yè)績會上，郁亮表示，“我們在2007年就提出了‘不囤地、不捂盤、不拿地王’的策略，從不追求過高的土地儲備。企業(yè)不能再靠囤積原材料、賺土地升值的錢了，也不能再靠加杠桿賺金融杠桿的錢。”

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