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盈收與債務(wù)同步上漲,港龍中國(guó)有機(jī)會(huì)彎道超車(chē)嗎?
最后更新: 2021-03-22 22:34:06(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)融資渠道偏愛(ài)頭部房企,導(dǎo)致中小房企的融資利率不斷走高。中小房企為了成為“頭部”,又需要不斷融資拓儲(chǔ)。擺在中小房企面前的融資問(wèn)題,似乎是一道無(wú)解題。
3月21日,港龍中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)。
公告指出,港龍中國(guó)2020年集團(tuán)總收益約為41.71億元,同比增加約111%;毛利約為15.17億元,同比增加約80%;凈利潤(rùn)約6.42億元,同比增加37%;公司擁有人應(yīng)占的利潤(rùn)約9.61億元,同比增加約44%。
業(yè)績(jī)呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的同時(shí),港龍中國(guó)的債務(wù)總額也隨之上升。年報(bào)顯示,截至2020年12月31日,港龍中國(guó)銀行及其他借款總額達(dá)到86.42億元,較2019年的28.53億元,增加約203%。
受業(yè)績(jī)消息影響,港龍中國(guó)股價(jià)低開(kāi)低走。截至3月22日收盤(pán),港龍中國(guó)報(bào)4.430港元/股,下跌1.99%,總市值72.24億港元。
提速同時(shí)踩中兩條“紅線”
作為成立于2007年的江蘇省本土房企,港龍中國(guó)的全國(guó)化路徑一直十分明晰。2019年,港龍中國(guó)將總部搬遷至上海,隨后兩度闖關(guān)IPO,于2020年7月15日正式在港交所掛牌上市。
“上市后,港龍中國(guó)對(duì)規(guī)模有了一定訴求,著重全國(guó)化布局?!备埤堉袊?guó)執(zhí)行總裁姜煒曾公開(kāi)對(duì)媒體表示,規(guī)模是水到渠成的事情。
2020年,港龍中國(guó)合約銷(xiāo)售額約為313.18億元,同比增加20%;銷(xiāo)售合約建筑面積約242.7萬(wàn)平方米,同比增加13%;合約銷(xiāo)售的平均售價(jià)約為12906元/平米。
值得一提的是,港龍中國(guó)合約銷(xiāo)售額的增長(zhǎng),很大程度上得益于其聯(lián)合開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略。港龍中國(guó)副總裁張鴻光在中期業(yè)績(jī)會(huì)上曾表示,“通過(guò)合作,不僅可以互相利用對(duì)方的人脈資源、降低我們的融資成本,而且可以緩解公司的資金壓力。”
業(yè)內(nèi)人士指出,港龍中國(guó)此前分別與力高集團(tuán)、大發(fā)地產(chǎn)、黑牡丹置業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,需要格外注意新增項(xiàng)目中港龍中國(guó)的權(quán)益占比。
數(shù)據(jù)顯示,2020年新增的21個(gè)項(xiàng)目中,港龍中國(guó)僅在宜興、蕪湖、淮安3個(gè)項(xiàng)目上占有100%權(quán)益,在8個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益占比低于50%。
和港龍中國(guó)銷(xiāo)售的增幅相比,其借款總額的漲幅更值得注意。截至2020年12月31日,港龍中國(guó)銀行及其他借款總額達(dá)到86.42億元,較2019年的28.53億元,增加約203%。
此外,年報(bào)顯示,截至2020年12月31日,港龍中國(guó)的凈負(fù)債比率(按以借款總額減去限制現(xiàn)金、抵押定期存款及現(xiàn)金等價(jià)物,再除以權(quán)益總額計(jì)算)為41%;流動(dòng)比率約1.13倍。
同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示,在剔除受限制資金后港龍中國(guó)現(xiàn)金短債比為0.82%,同時(shí),在上市獲得資金后、公司大肆擴(kuò)張拿地,導(dǎo)致公司資產(chǎn)負(fù)債率走高,年末公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債同樣“踩線”。
也就是說(shuō),在2020年監(jiān)管部門(mén)設(shè)置的“三條紅線”中,港龍中國(guó)踩中兩條紅線,歸屬“橙色”陣營(yíng)。
此外,港龍中國(guó)短期償債壓力大幅加大。于銀行其他借款中,港龍中國(guó)需要一年內(nèi)償還約60.51億元,較2019年的11.44億元增長(zhǎng)428.93%。
港龍中國(guó)表示,在穩(wěn)健的金融環(huán)境中,房地產(chǎn)市場(chǎng)亦將有所受益,房企融資成本下降、房屋擁有成本下降等均有利于市場(chǎng)的恢復(fù)發(fā)展,港龍中國(guó)會(huì)積極抓住窗口期,實(shí)施高周轉(zhuǎn)策略。
現(xiàn)在看來(lái),在“三條紅線”的高壓之下,港龍中國(guó)的高周轉(zhuǎn)策略很可能要被迫降速。
舉債擴(kuò)張積極布局
觀察者網(wǎng)注意到,港龍中國(guó)的融資渠道主要有三種:上市所得款項(xiàng)及發(fā)行2021優(yōu)先票據(jù)所得款項(xiàng);運(yùn)營(yíng)所得資金;銀行貸款、信托融資及來(lái)自非控股權(quán)益的款項(xiàng)以及其他融資渠道。
無(wú)論是上市融資,還是發(fā)行優(yōu)先票據(jù),拿到錢(qián)后的港龍中國(guó)不是通過(guò)“借新還舊”緩解債務(wù)壓力,就是在大手筆“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的路上。
8月24日,港龍中國(guó)以12.72億元競(jìng)得江蘇省鹽城市一地塊,樓面價(jià)10740元/平,溢價(jià)率高達(dá)93.32%;一個(gè)月后,港龍中國(guó)首進(jìn)成都,以11.74億元競(jìng)得了成都雙流區(qū)一住宅用地,成交樓面地價(jià)為11620元/㎡,溢價(jià)率達(dá)22.32%。
值得一提的是,僅兩次高溢價(jià)拿地,就把港龍中國(guó)上市所得款項(xiàng)花得一干二凈。據(jù)悉,扣除包銷(xiāo)費(fèi)用、傭金及其他上市開(kāi)支后,港龍中國(guó)上市所得款項(xiàng)凈額為16.12億元,并不足以覆蓋這兩次拿地成本。
并且,港龍中國(guó)的“購(gòu)物”之旅還在繼續(xù)。11月11日,港龍中國(guó)斥巨資拿地,以38.3億的底價(jià)拿下廣州增城一幅地塊。彼時(shí),港龍中國(guó)僅實(shí)現(xiàn)223.2億元合同銷(xiāo)售金額。
在拿下廣州住宅地塊不到半個(gè)月的時(shí)間,港龍中國(guó)公告稱,擬發(fā)行本金總額為1.5億美元的票據(jù),用于再融資及一般企業(yè)/營(yíng)運(yùn)資金用途,按年利率13.5%計(jì)息,遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平。
據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示,2020年,港龍中國(guó)在江蘇、浙 江、安徽、廣東 及四川購(gòu)入21塊地,合計(jì)470.78萬(wàn)平方米,總拿地金額211.47億元。相當(dāng)于其2020年合約銷(xiāo)售金額的三分之二。
年報(bào)顯示,截止2020年12月31日,港龍中國(guó)擁有72個(gè)項(xiàng)目,土地儲(chǔ)備為1080.91萬(wàn)平方米,其中67個(gè)項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角地區(qū)的24個(gè)城市。
此外,年報(bào)顯示,截至2020年12月31日,港龍中國(guó)自銀行及其他信托融資安排獲得新借款總額約為85.25億元,發(fā)行2021優(yōu)先票據(jù)所得款項(xiàng)約為9.87億元,以及償還自銀行及其他信托融資安排的借款37.24億元,也就是業(yè)內(nèi)常說(shuō)的“借新還舊”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸進(jìn)入寡頭階段,大企業(yè)占據(jù)了更多的土地和廉價(jià)資金,而中小房企只能靠上市、高負(fù)債獲得可能做大的機(jī)會(huì)。
肖云祥表示,在“三道紅線”融資新規(guī)公布后,中小房企彎道超車(chē)的難度增大。但港龍中國(guó)去年通過(guò)登錄港交所,從資本市場(chǎng)獲得便宜的資本,在擁有大量現(xiàn)金的情況下,公司通過(guò)“自有資金+杠桿”操作模式下加大投資力度,也導(dǎo)致公司的對(duì)外借貸的增加,而且從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看,公司并不受融資新規(guī)約束。實(shí)際上對(duì)于中小房企而言,在當(dāng)前的行業(yè)背景下,如果不發(fā)展規(guī)模,將會(huì)面臨被收購(gòu)及市場(chǎng)淘汰的處境。因此,但凡自有資金充裕的情況下,公司都會(huì)在規(guī)模上發(fā)力。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 港龍- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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