【文/觀察者網(wǎng) 王慧、范維】當(dāng)下，房地產(chǎn)政策的走向引起社會(huì)廣泛關(guān)注。

繼24日政治局會(huì)議定調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、住建部明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向之后，北上廣深等一線城市紛紛表態(tài)。

這些表態(tài)透露出一種怎樣的信號(hào)？當(dāng)下受到熱議的“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策落地的可能性多大？持續(xù)釋放的政策利好能否改善當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的低沉情緒？下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？

圍繞上述問(wèn)題，觀察者網(wǎng)特邀廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分享觀點(diǎn)。

觀察者網(wǎng)：雖然現(xiàn)在還沒(méi)有一些具體的舉措出臺(tái)，但是從中央到地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域近來(lái)接連表態(tài)，在您看來(lái)是在透露出一種怎樣的信號(hào)？

李宇嘉：7月24日的政治局會(huì)議指出，要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求等。

最高決策層定調(diào)之后，各地肯定要進(jìn)行落實(shí)。一線城市是都市圈的核心，是外來(lái)人口、年輕人、新市民最集中的地方，也是剛需和改善最集中的城市，消費(fèi)需求比較旺盛，所以會(huì)率先表態(tài)。

2023年2月21日，廣州樓市。圖源：視覺(jué)中國(guó)

觀察者網(wǎng)：當(dāng)下樓市政策的“工具箱”被打開(kāi)，而且正在越開(kāi)越大。比如說(shuō)，當(dāng)下備受關(guān)注的一個(gè)表述是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，大家普遍認(rèn)為如果實(shí)施這一政策，對(duì)一線城市的影響會(huì)很大。您認(rèn)為哪些政策比較有效或者實(shí)施的可能性比較大？

李宇嘉：住建部明確提出了進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。這些措施都是在降低住房消費(fèi)的門檻和成本，以釋放住房消費(fèi)需求。

我認(rèn)為，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策實(shí)施的概率是比較大的?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策是在房地產(chǎn)過(guò)熱、加杠桿炒房比較嚴(yán)重的階段執(zhí)行的，確實(shí)起到了抑制投機(jī)炒房的作用。但是在目前投資需求退出的情況下，這個(gè)政策確實(shí)應(yīng)該調(diào)整，特別是在一線城市。

一線城市的新市民、年輕人、外來(lái)人口集中，他們的買房意愿是比較強(qiáng)的。在上一輪樓市回升時(shí)，他們?cè)谝痪€城市買不起房，而當(dāng)時(shí)二三線城市正在進(jìn)行大規(guī)模的棚改，住房需求也很活躍，很多人就在那里買了，也貸了款。由于有貸款記錄，現(xiàn)在他們想要在一線城市買房，只能適用于二套或者準(zhǔn)二套的政策。

所謂準(zhǔn)二套就是，比購(gòu)買第一套住房的首付比例要高，比完全二套的首付比例要低。比如在廣州要付40%的首付，深圳要付50%的首付，北京要付60%的首付，這個(gè)比例確實(shí)比較高，可以向下調(diào)整。

另外，還有可能出臺(tái)一些降低交易成本的政策，比如說(shuō)現(xiàn)在網(wǎng)上討論度很高的“二手房交易的增值稅免征期從5年調(diào)回2年”，這樣可以降低房屋循環(huán)流通的成本。

除此之外，LPR利率下調(diào)之后，未來(lái)按揭利率可能還存在進(jìn)一步下調(diào)的可能性。對(duì)于部分非熱點(diǎn)城市，未來(lái)首付比例可能會(huì)降到兩成。

2023年5月15日，福州，航拍一處在建樓盤(pán)。圖源：視覺(jué)中國(guó)

觀察者網(wǎng)：最近的這些表態(tài)和政策是否能改善當(dāng)下房地產(chǎn)持續(xù)低沉的市場(chǎng)情緒？會(huì)有更多居民選擇買剛需或者改善性住房嗎？

李宇嘉：這些政策對(duì)于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷是有幫助的，但是并不能從總體上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷和下行的態(tài)勢(shì)。最主要的原因是居民目前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期、對(duì)于收入和就業(yè)的預(yù)期發(fā)生了很大的逆轉(zhuǎn)。

盡管許多熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了一年多了，但是整體住房?jī)r(jià)格還處在歷史高位。剛剛我們提到的一些政策確實(shí)可以降低居民的購(gòu)房門檻，但是無(wú)論是對(duì)剛需型還是改善型的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買新住房都會(huì)增加月供。這實(shí)際上是一種負(fù)擔(dān)的增加，因此只有當(dāng)購(gòu)房者對(duì)收入和就業(yè)預(yù)期、對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期好轉(zhuǎn)時(shí)，才會(huì)在政策利好下決定買房。如果沒(méi)有好轉(zhuǎn)，他們一定會(huì)很謹(jǐn)慎。

我認(rèn)為，最關(guān)鍵的是要扭轉(zhuǎn)目前租房住房供求不匹配，也就是要“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”。

住房需求主體應(yīng)該是新市民、年輕人，外來(lái)人口，以及中產(chǎn)人群的換房。前面一部分是剛需，后面一部分是改善。目前對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，除了需要低成本、低門檻買房之外，更重要的是要構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房消費(fèi)模式。

近年來(lái)盡管租房發(fā)展比較快，但是租賃供應(yīng)同商品房供應(yīng)相比，在公共服務(wù)享有、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、房源的供應(yīng)區(qū)位等方面做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，未來(lái)需要加大這個(gè)方面的住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革力度。

正如國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知當(dāng)中提到的，要把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來(lái)，增強(qiáng)供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)性和靈活性。以更好的供應(yīng)去適應(yīng)需求，而不是一味的刺激需求，掏空錢包來(lái)買房消費(fèi)。

而且上述文件中還提到“優(yōu)化就業(yè)、收入分配和消費(fèi)全鏈條良性循環(huán)促進(jìn)機(jī)制”。也就是說(shuō)，有了就業(yè)才有收入，有了收入才有消費(fèi)，有了消費(fèi)能力才會(huì)改善居住，才會(huì)買像住房這種高總價(jià)的消費(fèi)品。我覺(jué)得供給側(cè)改革才是解決住房供應(yīng)最根本的路徑，只有這樣才能扭轉(zhuǎn)目前供需不匹配的現(xiàn)狀，才能夠把消費(fèi)能力提升起來(lái)。

2023年6月23日，廣東惠州，顧客在某樓盤(pán)看房。圖源：視覺(jué)中國(guó)