觀察者網(wǎng)：在貸款利率方面，在6月5年期以上LPR下降的帶動(dòng)下，我國(guó)房貸利率水平隨之下降。但是現(xiàn)在大家關(guān)注度比較高的是存量貸款利率。中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾上月在編輯會(huì)上表示，“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款?！睂?duì)此您怎么看？

李宇嘉：個(gè)人住房貸款余額增速已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度回落，標(biāo)志著房貸的增量時(shí)代過(guò)去了，進(jìn)入了存量時(shí)代。“資產(chǎn)越來(lái)越荒”的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，房貸還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行會(huì)樂(lè)于“搶”這樣的資產(chǎn)?！皳尅边@一資產(chǎn)有兩種方式，一是留住自己的客戶，二是爭(zhēng)奪別人的客戶。

為了留住自己的客戶，銀行需要通過(guò)下調(diào)利率，避免客戶流向其他按揭利率較低的銀行，興業(yè)銀行廣州分行就是這么做的，該行針對(duì)存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。而為了“搶”來(lái)別人的客戶，銀行可以通過(guò)更低利率吸引其他行客戶來(lái)辦理“轉(zhuǎn)按揭”，以置換舊的貸款。

銀行是市場(chǎng)化導(dǎo)向的機(jī)構(gòu)，當(dāng)按揭從賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，從增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，銀行的經(jīng)營(yíng)行為，也必然跟著轉(zhuǎn)變。以低利率獲得客戶，是未來(lái)每一家銀行最基礎(chǔ)的營(yíng)銷(xiāo)手段。

觀察者網(wǎng)：從去年下半年開(kāi)始了一股“提前還貸潮”，您認(rèn)為原因是什么？現(xiàn)在房地產(chǎn)利好政策不斷，接下來(lái)是否會(huì)扭轉(zhuǎn)這種現(xiàn)象？

李宇嘉：“提前還貸潮”是無(wú)可避免的，貸款利率高只是原因之一，最根本、最主要的原因還是房?jī)r(jià)下跌。

之前大家之所以不惜承擔(dān)比一般風(fēng)險(xiǎn)收益率或者存款利率都要高的利息去買(mǎi)房，就是看重房?jī)r(jià)會(huì)上漲，認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的收益遠(yuǎn)比貸款的利息要高?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者每個(gè)月還是和之前一樣還月供，但持有的是一項(xiàng)價(jià)格下跌資產(chǎn)，這個(gè)是不劃算的，所以很多人會(huì)提前還貸。原來(lái)加杠桿買(mǎi)房是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲的預(yù)期，現(xiàn)在去杠桿是因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌的預(yù)期。

因此，存量房貸利率下調(diào)可以緩解提前還貸的斜率，但是扭轉(zhuǎn)不了提前還貸的趨勢(shì)。

上海房產(chǎn)中介公司門(mén)店掛出房?jī)r(jià)信息  圖源：IC photo

觀察者網(wǎng)：您覺(jué)得房地產(chǎn)在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中應(yīng)該發(fā)揮怎樣的作用？

李宇嘉：房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)必須要穩(wěn)地產(chǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)有助于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。目前在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，國(guó)家強(qiáng)調(diào)要充分發(fā)揮消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用。

因此，未來(lái)會(huì)注重盤(pán)活存量房，包括城市改造、老舊小區(qū)改造、農(nóng)村危房改造、公共配套服務(wù)補(bǔ)短板、鼓勵(lì)居民二次裝修、鼓勵(lì)存量盤(pán)活后搞租賃等等。盤(pán)活存量將推動(dòng)裝飾裝修、家具家電的消費(fèi)，在學(xué)校、醫(yī)院、公園等配套設(shè)施上補(bǔ)短板。另外，還可以圍繞社區(qū)公共設(shè)施和公共服務(wù)，包括養(yǎng)老、托幼、助殘、助學(xué)等，最大規(guī)模地帶動(dòng)以社區(qū)生活圈為主要載體的房屋和居住消費(fèi)。

這些對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用可能不如原來(lái)的投資，但是它更可持續(xù)、更健康，也更能帶動(dòng)就業(yè)和消費(fèi)，我覺(jué)得這些才是房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的最根本的體現(xiàn)。

觀察者網(wǎng)：一季度在前期積壓需求釋放、政策顯效等因素作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度回升，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情。但二季度由于前期積壓的需求釋放完畢，市場(chǎng)明顯降溫。在當(dāng)下各地不斷優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景下，您認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？

李宇嘉：我認(rèn)為，下半年肯定會(huì)比二季度好，但是第三或第四季度可能都不如一季度，今年整體來(lái)看應(yīng)該比去年要好。去年（房地產(chǎn)規(guī)模）是近5年來(lái)的最低值，這種快速的下行當(dāng)然不可取，但是房地產(chǎn)不太可能回到過(guò)去幾年的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

剛剛我們講到了房地產(chǎn)的存量盤(pán)活，接下來(lái)它對(duì)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的作用會(huì)很明顯得體現(xiàn)出來(lái)。這就是房地產(chǎn)的新模式。

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