樓市回暖不明顯，開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，再現(xiàn)一成首付樓盤。

7月5日下午，一則關(guān)于深圳市福田一樓盤首付只需一成的消息在深圳各房產(chǎn)中介的朋友圈中涌現(xiàn)：福田新房承翰國際駿璽（下稱“承翰項目”），兩房戶型面積（76—85平方米）現(xiàn)在首付只要一成，開發(fā)商優(yōu)惠兩成首付。比如，房子總價700萬，三成首付本來要210萬，現(xiàn)在首付只要70萬就可以，開發(fā)商優(yōu)惠兩成首付。

值得注意的是，7月5日晚間，承翰項目的官方公眾號“承翰灣尚國際”發(fā)布聲明稱，“7月5日網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)本項目8折銷售，送兩成首付等銷售信息，與事實嚴(yán)重不符”，否認(rèn)了承翰項目的優(yōu)惠真實性。

然而，7月6日下午，記者實地探訪了該項目，售樓中心一名自稱承翰項目的銷售工作人員對第一財經(jīng)表示，“一成首付”、“八折購房”的優(yōu)惠確實存在。7月7日，中午，房產(chǎn)中介對第一財經(jīng)透露，整個項目169套，已經(jīng)銷售85套，還剩84套。

承翰項目的售樓處有些隱蔽，若不是房產(chǎn)中介帶路，外人比較難找到。7月6日下午，承翰項目接待處臨近的馬路邊上有些熱鬧，大多都是身穿白色襯衫或便裝的房產(chǎn)中介，只要有類似看房的人經(jīng)過，幾乎都會被熱心的中介搭話。從與地面齊平的接待處進(jìn)入，乘坐電梯前往地下三層，再穿越長長的走廊，來到樓盤看房登記處，再乘坐電梯，前往地上三層，承翰項目的沙盤才浮現(xiàn)在眼前。銷售現(xiàn)場的購房者來來往往，穿著白色襯衫和黑色西褲的房產(chǎn)中介更是不少。對于該項目售樓處的繁瑣設(shè)計，現(xiàn)場帶看的中介都忍不住吐槽“太彎彎繞繞”。

上述銷售工作人員對第一財經(jīng)表示，八折優(yōu)惠的房源屬于工抵房，只有80平左右的剛需戶型參與了優(yōu)惠活動，“具體參與活動的套數(shù)要對比付給施工方的資金，一旦達(dá)到了資金限額，活動就會被叫?！?。記者現(xiàn)場看到，僅78平方米、81平方米、82平方米的戶型開放了樣板間，未參與活動的86平方米樣板間并未開放參觀。

具體來看，上述優(yōu)惠活動分為三種方式。第一種是，房源的備案價為預(yù)售批準(zhǔn)的價格，購房者只需付一成首付，第三方（施工方）會將兩成首付對應(yīng)的資金打入購房者的賬戶；第二種是，按照項目預(yù)售時批準(zhǔn)價格的九折備案，購房者付兩成首付，第三方會將一成首付對應(yīng)的資金打到購房者賬戶；第三種是，按照項目預(yù)售時批準(zhǔn)價格的八五折備案，購房者付三成首付，第三方會將0.5成首付對應(yīng)的資金打到購房者賬戶。實際上，不管是采取哪種方式，最終都能實現(xiàn)預(yù)售批準(zhǔn)價格的八折優(yōu)惠。

此前，深圳市住建局的工作人員對第一財經(jīng)表示，按照深圳市的規(guī)定，開發(fā)商在售賣新房產(chǎn)品的時候，售價不能高于或者低于備案價的85%，也就是說，售價的最低折扣為八五折。而從上述樓盤的操作來看，為了讓房子能夠在住建局順利備案，備案的價格都沒有低于原價的八五折，而所謂的優(yōu)惠也屬于私下的操作。

承翰灣尚國際位于深圳市福田區(qū)水圍四街附近，由深圳老牌城中村水圍村舊改而來，周邊生活氛圍濃厚。2022年8月，承翰項目一期（備案名：灣尚庭璽家園）374套住宅獲得預(yù)售證并開盤銷售，不過，近一年時間，該項目去化僅三成。深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示，截至7月7日，共有106套已備案，剩下的268套房處于期房待售狀態(tài)。

今年5月，承翰項目的二期（備案名：灣尚駿璽家園）167套住宅獲得預(yù)售批準(zhǔn)，預(yù)計2024年交房，上述“一成首付”優(yōu)惠活動對應(yīng)的房源就是承翰項目二期。深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示，截至7月7日，仍有156套房源處于期房待售狀態(tài)，去化不足一成。

對于承翰項目去化不佳的原因，有深圳房地產(chǎn)行業(yè)人士對第一財經(jīng)表示，主要還是大環(huán)境影響，“今年深圳沒幾個去化好的新盤，只有海德園與深業(yè)云海灣這種樓盤屬于例外?！焙苊黠@的是，海德園與深業(yè)云海灣與周邊的二手房都有一定的價格倒掛。

價格方面，銷售去化不佳的承翰項目與周邊的二手房比起來沒有太大優(yōu)勢。承翰項目所在的水圍片區(qū)，大多數(shù)二手房建成于2000年左右，二手房價格在8萬元/平方米左右，樓齡較短的寶生小區(qū)于2015年建成，二手房價格在12萬元/平方米左右，而承翰項目的均價為10.8萬元/平方米，與周邊二手房沒有明顯的價格倒掛。

整體來看，深圳樓市在去年的基礎(chǔ)上有所回升，但是并未突破歷年同期的平均水平。深圳貝殼研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳新房成交23792套，同比上漲0.1%；二手房成交量19562套，同比上漲63.8%。相比之下，因為今年大量的人才房入市，搶占了普通商品住宅的市場，新房市場的成交量沒有明顯的上升。

今年3月，疫情阻隔以及春節(jié)積累的購房需求集中釋放，深圳新房成交量從2月的2545套上升至7375套，二手房成交量接近5000套的榮枯線。然而，進(jìn)入4月，樓市成交量開始下滑，4~6月，新房月成交量在4000套左右徘徊，二手房月成交量降至3000多套。

樓市去化緩慢，開發(fā)商快速回籠資金的隨之預(yù)期落空。與此同時，房地產(chǎn)融資端并未有明顯的改善，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023 年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額約 4041.7 億元，同比下降 16.2%。資金壓力之下，開發(fā)商也不得不想方設(shè)法賣房，對于剛需購房者來說，價格是最敏感的因素，去年以來，深圳已經(jīng)有多個樓盤在首付比例上做文章，變相降低購房者的首付比例，后均被相關(guān)部門查處叫停。

此前，廣東中矩律師事務(wù)所鄭博恩對第一財經(jīng)表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，首付來源不能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供；不能是互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司提供；不能是個人消費(fèi)貸款、個人相關(guān)借貸、經(jīng)營貸款等資金挪用。購房者一旦接受了第三方的首付貸款購房，首付款來源不合法，后被相關(guān)部門查處，購房者可能會被銀行拒絕提供剩余的按揭貸款，被銀行列入黑名單或征信不合格名單，而征信直接影響購房者之后再次購房的按揭貸款；另外，也可能導(dǎo)致購房合同無法履行，合同一旦被解除，購房者將承擔(dān)合同中約定的違約責(zé)任。

（作者 張慧敏）