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中消協(xié):部分房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)者仍利用強(qiáng)勢(shì)地位“壓榨”消費(fèi)者
最后更新: 2021-11-05 15:02:59
(四)花式違約,各種理由拒擔(dān)責(zé)
在合同履行方面,消費(fèi)者投訴主要問(wèn)題有:一是交付的房屋與樣板房、樓書(shū)宣傳等不一致。如房屋層高變低、多出橫梁等;二是房屋面積縮水,與合同約定面積不符;三是開(kāi)發(fā)商延遲交房,拒不承擔(dān)違約責(zé)任;四是交房后,不能及時(shí)協(xié)助業(yè)主辦理過(guò)戶;五是綠化帶、健身區(qū)等未隨房交付或改為其他用途,如游泳池變停車(chē)位等;六是利用補(bǔ)充協(xié)議、特別約定等方式推行不公平格式條款。
例如,2019年11月安徽滁州天長(zhǎng)市消費(fèi)者潘先生在天長(zhǎng)市某房產(chǎn)公司訂購(gòu)一套房屋,訂購(gòu)房屋的同時(shí)還簽訂了無(wú)理由退房協(xié)議,協(xié)議書(shū)規(guī)定購(gòu)房人自簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》之日起至辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間,購(gòu)房人享有無(wú)理由退房的權(quán)利。2019年11月自潘先生簽訂合同后,房產(chǎn)公司卻一直不能正式網(wǎng)簽,故于2020年11月9日申請(qǐng)無(wú)理由退房。房產(chǎn)公司卻以各種理由遲遲不予以退款,2021年6月潘先生投訴到天長(zhǎng)市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)。市消保委接訴后立即安排專人調(diào)查,消費(fèi)者投訴屬實(shí)。經(jīng)消保委工作人員溝通調(diào)解,最終達(dá)成一致意見(jiàn):被訴房產(chǎn)公司安排專人處理退款事宜,7月下旬消費(fèi)者收到退房款64萬(wàn)余元。
又如,消費(fèi)者張女士向廈門(mén)市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)投訴反映,其于2019年7月2日通過(guò)廈門(mén)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)一套,面積為84.08平。2021年6月18日交房,房地產(chǎn)公司提交的驗(yàn)收材料顯示實(shí)際測(cè)量面積為83.28平(面積差為0.8平,差價(jià)為31439.2元),房地產(chǎn)公司表示按合同約定面積差不到百分之一的不退差價(jià)。合同第五章第十三條面積差異處理方式第一款約定:套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)。補(bǔ)充協(xié)議約定:建筑面積誤差比絕對(duì)值大于1%并在3%以內(nèi)的含3%時(shí),按合同單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)。消費(fèi)者認(rèn)為主合同約定明確,不需簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)內(nèi)容是對(duì)主合同的完全背離。買(mǎi)賣(mài)雙方就此產(chǎn)生爭(zhēng)議。經(jīng)調(diào)查,廈門(mén)市消保委組織雙方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解,張女士提出免除1-2年物業(yè)費(fèi)方案,雙方未能達(dá)成一致。之后,經(jīng)電話聯(lián)系,房地產(chǎn)公司同意贈(zèng)送一臺(tái)破壁機(jī)作為補(bǔ)償。
再如,2021年9月9日,消費(fèi)者吳先生向江蘇省鎮(zhèn)江市消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴稱,在簽正式購(gòu)房合同時(shí),吳先生發(fā)現(xiàn)合同上有不平等的條款,他的違約責(zé)任和開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任是不對(duì)等的,如果是吳先生違約,逾期付款需付給開(kāi)發(fā)商每天萬(wàn)分之三的違約金,而開(kāi)發(fā)商如逾期交房只需支付消費(fèi)者每天萬(wàn)分之一的違約金。吳先生對(duì)此條款提出異議,開(kāi)發(fā)商說(shuō)合同是住建局提供的合同范本,有問(wèn)題去咨詢住建局,消費(fèi)者咨詢了住建局,回復(fù)這個(gè)合同范本是住建局提供的,但是其中的具體內(nèi)容是開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者協(xié)商的,合同里出現(xiàn)明顯不對(duì)等的條款,肯定是不行的。但開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持己見(jiàn),不同意更改合同條款,并要求吳先生繼續(xù)履行合同。經(jīng)鎮(zhèn)江市消協(xié)工作人員調(diào)解,該開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人同意退還吳先生的定金,并表態(tài)鎮(zhèn)江四個(gè)在售樓盤(pán)合同中的法律責(zé)任將全部改為對(duì)等責(zé)任,吳先生對(duì)處理結(jié)果表示滿意。
消協(xié)意見(jiàn)
依法履約、合格交付,是經(jīng)營(yíng)者的應(yīng)盡義務(wù)。根據(jù)《民法典》規(guī)定,經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù),履行不符合約定的,應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?!毕鄬?duì)于消費(fèi)者而言,開(kāi)發(fā)商屬于強(qiáng)勢(shì)一方。一些開(kāi)發(fā)商利用定金等方式先行固定消費(fèi)者,再通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議等“繞開(kāi)”示范合同強(qiáng)迫消費(fèi)者接受其單方擬定的不公平格式條款,排除、限制消費(fèi)者權(quán)利,加重消費(fèi)者責(zé)任,減輕、免除經(jīng)營(yíng)者責(zé)任,消費(fèi)者要么接受不公平條款,要么損失定金,陷于兩難境地,對(duì)此應(yīng)予嚴(yán)厲制裁。
(五)房屋中介,魚(yú)龍混雜要當(dāng)心
在房屋中介方面,消費(fèi)者投訴的主要問(wèn)題有:一是一些房屋中介弄虛作假,比如發(fā)布虛假房源信息、房源價(jià)格不透明、隱瞞房屋的真實(shí)情況等;二是有的存在亂收費(fèi)現(xiàn)象,比如未告知或未經(jīng)消費(fèi)者同意收取代辦費(fèi)、銀行貸款手續(xù)費(fèi)等;三是有些房屋中介違規(guī)操作,比如泄露買(mǎi)賣(mài)雙方個(gè)人信息、承諾辦理銀行貸款、代替銀行為買(mǎi)方做資金監(jiān)管、將購(gòu)房款據(jù)為己有或者挪作它用等;四是有的中介公司及工作人員混淆網(wǎng)簽備案、網(wǎng)簽居間、抵押等概念,誤導(dǎo)購(gòu)房人,使其支付首付與中介費(fèi)后無(wú)法實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽過(guò)戶;五是有些利用格式條款侵害消費(fèi)者合法權(quán)益或未按照合同內(nèi)容履約等。
例如,2021年5月,浙江省臺(tái)州市蔣先生通過(guò)黃巖開(kāi)鴻房產(chǎn)中介所購(gòu)買(mǎi)了一套二手房。后來(lái)蔣先生在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí),因該房產(chǎn)未滿兩年,需要按全額繳納5.6%增值稅及附加稅種。蔣先生認(rèn)為中介明明介紹該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滿兩年以上,現(xiàn)在卻未滿兩年,與實(shí)際不符,遂向臺(tái)州市黃巖區(qū)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)投訴。接訴后,工作人員聯(lián)系投訴雙方進(jìn)行調(diào)解,由于雙方對(duì)減免費(fèi)用訴求差距過(guò)大,調(diào)解未成功,蔣先生表示會(huì)通過(guò)法律途徑進(jìn)行解決。
又如,2021年7月,消費(fèi)者王女士通過(guò)河南省濟(jì)源市某房產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)一套房屋,簽約當(dāng)日甲方稱房產(chǎn)證丟失,并再三保證房產(chǎn)面積為116平方米。消費(fèi)者預(yù)付房款5萬(wàn)元給房產(chǎn)中介。后消費(fèi)者到銀行辦理貸款手續(xù)時(shí)了解到該處房產(chǎn)實(shí)際登記面積為113.22平方米,比合同中的面積少2.78平方米。消費(fèi)者當(dāng)即與房產(chǎn)中介反映面積不符的問(wèn)題,中介方得知后,提出與甲方協(xié)商在原成交價(jià)基礎(chǔ)上降3萬(wàn)元來(lái)解決,甲方不同意。消費(fèi)者要求退購(gòu)房款5萬(wàn)元,房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人表示只能退3萬(wàn)元。9月3日,消費(fèi)者到濟(jì)源市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)投訴,經(jīng)調(diào)解,最后三方在原簽訂合同成交價(jià)的基礎(chǔ)上下降2萬(wàn)元,達(dá)成和解協(xié)議。
消協(xié)意見(jiàn)
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十二條規(guī)定:“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同,應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書(shū),委托人的身份證明等有關(guān)資料,并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)。經(jīng)委托人書(shū)面同意后,方可以對(duì)外發(fā)布相應(yīng)的房源信息?!痹诤炗喎康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)內(nèi)容,并就各方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行如實(shí)告知。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人未履行應(yīng)盡義務(wù),造成消費(fèi)者損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
中消協(xié)關(guān)于商品房行業(yè)的意見(jiàn)
(一)堅(jiān)持“房住不炒”,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展與住房消費(fèi)者合法權(quán)益。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施,房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入調(diào)整期。但是部分房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)者仍未擺脫賣(mài)方市場(chǎng)思維,仍在利用自身強(qiáng)勢(shì)地位,通過(guò)各種手段“壓榨”消費(fèi)者以圖牟利。面對(duì)政策調(diào)整和市場(chǎng)變化,相關(guān)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念,以質(zhì)量求發(fā)展,向服務(wù)要效益,立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,摒棄短視行為,嚴(yán)格落實(shí)《民法典》《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房銷售管理辦法》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)法律法規(guī)及政策文件規(guī)定,切實(shí)承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任,保護(hù)好購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),保質(zhì)保量合格交付。房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格按照建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保證房屋質(zhì)量,向消費(fèi)者交付合格房屋及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等文件,杜絕粗制濫造、偷工減料,虛假宣傳、不當(dāng)誘導(dǎo),擅自變更、隨意違約,捆綁提價(jià)、胡亂收費(fèi),霸王條款、推諉塞責(zé)等問(wèn)題,以良好品質(zhì)、真誠(chéng)服務(wù)回饋廣大消費(fèi)者的信任。工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮作用,依照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建設(shè)工程承包合同,對(duì)施工質(zhì)量實(shí)施監(jiān)理,嚴(yán)格把關(guān)。
(三)房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理,有效約束從業(yè)人員,切實(shí)履行應(yīng)盡義務(wù)。要嚴(yán)守《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等規(guī)定,遵守職業(yè)規(guī)范,恪守職業(yè)道德,在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格和信息,盡職查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書(shū),委托人的身份證明等有關(guān)資料,詳細(xì)向消費(fèi)者說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容,特別是房屋的真實(shí)情況、與消費(fèi)者利益相關(guān)的重要內(nèi)容等。房屋中介應(yīng)當(dāng)消除信息差,為交易各方提供便利,有效提升服務(wù)價(jià)值,杜絕發(fā)布虛假信息、隱瞞真實(shí)情況、利用不公平格式條款等侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。
(四)消費(fèi)者購(gòu)房要注意多看多問(wèn),加強(qiáng)自我保護(hù)。要仔細(xì)查看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、信譽(yù)。購(gòu)買(mǎi)新房時(shí),注意查看《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。對(duì)于房屋位置、環(huán)境、配套等情況,切勿輕信口頭承諾,重要內(nèi)容一定要寫(xiě)入合同。注意了解房屋產(chǎn)權(quán)、限購(gòu)政策、貸款條件等相關(guān)內(nèi)容。自身不符合購(gòu)房條件的,不要抱僥幸心理,寄望經(jīng)營(yíng)者的不實(shí)承諾。簽訂合同前,要認(rèn)真閱讀、完整理解合同條款及補(bǔ)充協(xié)議、合同附件,比如房屋面積、樓層、房號(hào)、房屋價(jià)格、交房時(shí)間、交房標(biāo)準(zhǔn)、解除合同的條件、違約責(zé)任等。要注意保存樓盤(pán)和中介的宣傳資料、購(gòu)房合同、付款票據(jù)、樣板房資料等證據(jù),以維護(hù)自身合法權(quán)益。收房驗(yàn)收時(shí),要根據(jù)購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一驗(yàn)收,并做好記錄,有條件的,可以聘請(qǐng)相關(guān)監(jiān)理機(jī)構(gòu)、專業(yè)驗(yàn)房人員一起驗(yàn)收,注意查看并保存好《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。發(fā)生糾紛,及時(shí)依法維權(quán)。
- 原標(biāo)題:中消協(xié)梳理五大買(mǎi)房“避坑”指南,提醒消費(fèi)者購(gòu)房前多看多問(wèn)
- 責(zé)任編輯: 連政 
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