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高溢價賣地違背政策初衷,集中供地新規(guī)調整在即
最后更新: 2021-08-12 21:01:32二輪集中供地新規(guī)迎大調整
學者建議企業(yè)不能一次投多塊土地
7月30日,中央政治局會議再度強調“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。這是對下半年房地產(chǎn)調控工作的總體部署。此基調下,對土地拍賣規(guī)則進行優(yōu)化調整,控制住地價,已成為當務之急。自然資源部門的壓力不可謂不大。
據(jù)此次土地拍賣形勢的分析信息,第二輪集中供地新規(guī)可能涉及內容有:參與商品住宅用地競買企業(yè)應當具有房地產(chǎn)開發(fā)資質;建立有效的購地審查制度;單宗住宅用地溢價率不得超15%;在達到地價或溢價率上限時,不以競配建等方式增加實際地價,可通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)建筑品質方式確定競得人等。
實際上,對于土地拍賣新規(guī)的出臺,此前中央已有相關基調上的明確。
7月22日,中央政治局常委、國務院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作電視電話會議并講話,他指出要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制,優(yōu)化土地競拍規(guī)則,建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。
同一天,住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示,將著力建立房地聯(lián)動機制,推廣北京市的做法,限房價、控地價、提品質,建立購地企業(yè)資格審查制度,建立購地資金審查和清退機制。
“近期一系列政策信號正是對第一輪政策的實際效果偏離初衷的補救,但效果還需要檢驗?!?柴鐸認為。
柴鐸通過對前期3000個土地成交案例樣本進行定量研究發(fā)現(xiàn),一次競價等規(guī)則在熱點城市土地市場的應用可能適得其反,當資源稀缺、大家競相搶購時,限價規(guī)則必然出現(xiàn)失效。
“而在達到地價或溢價率上限時,通過搖號方式確定競得人的做法,也很難保證公平。可能撐死膽大的、餓死膽小的。就像北京機動車搖號一樣,想要的企業(yè)拿不到地,有些企業(yè)運氣好,一直能拿到地。這可能催生土地二級市場使用權二次交易的活躍和房企合作的大量出現(xiàn)?!辈耔I分析稱。
這種擔憂并非沒有道理,目前已經(jīng)出現(xiàn)一個新現(xiàn)象,即一味搶地后已經(jīng)有開發(fā)商開始退地。
7月20日,宋都股份(600077.SH)公告,該公司放棄此前在杭州首批集中供地中以17.83億元競得的一幅宅地。8月10日其回復上海證券交易所的公告中稱,放棄該地塊的原因,是由于合作方祥生控股在5月13日突然通知公司單方面表示不再參與本次合作,“單方面的違約導致公司在極短時間內無法達成其他商業(yè)合作機會,給公司短期內的資金安排帶來巨大壓力”。
易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進置評道,“政策完善其實是對土地市場進行的一次系統(tǒng)、全面、務實、高效的打補丁操作,具有真正穩(wěn)地價功效?!睆囊恍┏鞘械淖龇ê鸵?guī)定可看出,未來拍地一旦超過溢價率,就會有一次性報價、搖號、競品質等做法。對于房企而言,未來要不斷研究競品質的新規(guī)則,尤其是要學習北京模式。
嚴躍進建議在競品質方面,房企要關注綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術應用、管理模式、城市設計及總圖規(guī)劃、建筑單體、交通流線設計、景觀與公共環(huán)境等因素,真正具備高品質建造技術,進而在競品質評分環(huán)節(jié)取得高分。
柴鐸認為,從當下幾種土地拍賣規(guī)則來看,超限價后“熔斷”,對于避免熱點地塊產(chǎn)生“地王”最為有效,但卻經(jīng)常導致超限價流拍,不僅浪費資源,也會打亂城市土地供應節(jié)奏;限價+競價模式,則可能導致用地主體在后續(xù)環(huán)節(jié)壓縮成本,造成房屋面積縮水、質量問題,同時,由于未來市場不確定性,限房價可能導致銷售期新房和二手房價格倒掛,扭曲市場;“一次報價”模式,相對行政干預相對較少,這種方式未來很可能大量采用,但缺點在于地價控制較柔性。
柴鐸建議,“還應該出臺的補救措施很多,包括一個企業(yè)一次不能投三塊土地,中標多塊土地的,只能選擇其中一塊,然后其他的重新?lián)u號?!保ㄖ蟹繄笥浾?許倩)
標簽 中國房價- 原標題:高溢價賣地違背政策初衷,集中供地新規(guī)調整在即
- 責任編輯: 陳沂婧 
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