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多地成立房地產(chǎn)紓困基金:撬動多方資本,盤活行業(yè)流動性
在中央政治局會議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”的背景下,近期以來,多地政府牽頭,聯(lián)動地方AMC、地方國企等多種形式的國有資本,共同成立房地產(chǎn)紓困基金。
多地設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金
據(jù)中指研究院統(tǒng)計,今年以來,包括鄭州、南寧、浙江、湖北、陜西等省市明確設(shè)立紓困基金,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。
以鄭州為例,今年8月5日,《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案》正式發(fā)布,按照方案內(nèi)容,鄭州市房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級參與、市場化運作”原則,由中心城市基金下設(shè)紓困專項基金,規(guī)模暫定100億元。
紓困專項基金重點通過引導(dǎo)、鼓勵央企、省級國企等社會資本以及AA以上的市、區(qū)兩級國有投融資公司等主體,以市場化、法制化方式參與盤活市域內(nèi)未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目,紓解房企短期出現(xiàn)的資金流動性困難,并通過將盤活資金專項用于危困房企問題樓盤項目,解決部分社會關(guān)注的停工停按揭月供問題。
當(dāng)前,鄭州基金首單紓困項目已經(jīng)落地。據(jù)悉,由鄭州國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金股份有限公司作為母基金出資設(shè)立的鄭州市房地產(chǎn)紓困基金牽頭,鄭州地產(chǎn)集團有限公司參與,與建業(yè)集團就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作。
另以南寧為例,據(jù)南寧日報消息,廣西壯族自治區(qū)南寧市設(shè)立南寧市平穩(wěn)房地產(chǎn)基金,基金首期規(guī)模30億元,首筆出資已于8月18日完成繳付,后續(xù)資金將陸續(xù)到位,現(xiàn)已圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”開展工作,對部分項目進行調(diào)研。
中指研究院報告指出,當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險事件時有發(fā)生,涉及的問題項目數(shù)量較多、分布廣泛,對市場、民生均帶來很大風(fēng)險?!氨=粯?、保民生、保穩(wěn)定”成為化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險的首要原則,因此出險項目的收并購也就成為了主要手段。
從市場的響應(yīng)程度及收并購的進程來看,大致可分為兩個階段。第一階段為今年上半年,以收并購融資的定向放松為主,同時部分房企切實開展了項目層面的收并購。第二階段則在下半年開始,主要以紓困基金形式推動風(fēng)險化解。
撬動多方資本盤活流動性
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水指出,今年7月28日,中央政治局會議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”,強調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。當(dāng)前,多個地方政府積極行動,如鄭州、南寧,聯(lián)動地方AMC、地方國企等,共同成立房地產(chǎn)紓困基金, 通過“以少帶多”、項目收并購等方式對問題樓盤進行紓困,同時撬動多方資本,起到盤活行業(yè)流動性的作用。
中指研究院提到,紓困基金在設(shè)立形式、風(fēng)格,化解的方式、目的等方面,均有明顯的特征。
一是資金落地快、效率高。二是目的明確,“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”是紓困基金成立的根本目的,通過項目收并購等方式對問題樓盤進行解困,引導(dǎo)多方資本逐步消化風(fēng)險項目。三是以少帶多,起到資金杠桿作用。與當(dāng)前出險企業(yè)的債務(wù)規(guī)模相比,紓困基金體量并不大,但起到了一定的帶頭作用。例如鄭州的紓困基金中母基金的部分,按其描述,在項目最終的投資占比上限為12%,撬動了約八倍的市場資金。四是對出險項目有選擇性。當(dāng)前問題項目存量較大,基金能力有限,投資的主要目標(biāo)為有價值的、可產(chǎn)生收益的項目。
中指研究院認(rèn)為,短期內(nèi),紓困基金通過推動出險項目的收并購,解決了項目層面的風(fēng)險問題。長期來看,紓困基金最主要的作用是通過聯(lián)動市場盤活項目之后,為相關(guān)房企注入流動性,企業(yè)可將回籠的現(xiàn)金注入其他項目,進而重新盤活集團的整體流動性。當(dāng)各地的基金推動本地項目逐步解困,出險企業(yè)也有望重振旗鼓,為行業(yè)再度穩(wěn)定起到支撐作用。
“市場已經(jīng)筑底但恢復(fù)緩慢”
從房地產(chǎn)銷售情況而言,當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售或還在筑底階段。
8月31日,萬科召開2022年中期業(yè)績推介會,萬科董事會主席郁亮重申了其在6月股東大會上的判斷:從短期來看,市場已經(jīng)筑底,但恢復(fù)是一個緩慢和溫和的過程。他認(rèn)為市場收縮過了頭,反而會積蓄自發(fā)修復(fù)的動能,要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。
8月29日,美的置業(yè)管理層也判斷,目前是市場持續(xù)筑底以及信心恢復(fù)的一個過程,預(yù)計今年第四季度市場會逐步恢復(fù)。
從數(shù)據(jù)上來看,8月31日,中指研究院發(fā)布的《2022年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》顯示,1-8月,TOP100房企銷售額均值為477.6億元,同比下降46.2%;其中銷售額超千億房企10家,較去年同期減少14家;超百億房企96家,較去年同期減少48家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為343.4億元,權(quán)益銷售面積均值為227.6萬平方米,同比分別下降47.6%和51.2%。
報告還顯示,2022年8月,房企無海外債發(fā)行,僅通過發(fā)行信用債進行融資,發(fā)行規(guī)模同比仍保持下降趨勢。其中,信用債發(fā)行規(guī)模為281.49億元,相較于去年7月494.15億元,下降43.03%。從融資成本來看,信用債融資成本有小幅上升,其中信用債平均利率為3.37%,環(huán)比增長0.08個百分點。
中指研究院指出,8月24日,國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,會議指出要持續(xù)釋放貸款市場報價利率改革和傳導(dǎo)效應(yīng),降低企業(yè)融資和個人消費信貸成本。同時,允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策,合理支持剛性和改善性住房需求。預(yù)計隨著各項積極政策的釋放,房地產(chǎn)市場有望加快恢復(fù)進程,傳導(dǎo)至市場端及投資者的周期也會相應(yīng)縮短。
(記者 計思敏)
- 原標(biāo)題:多地成立房地產(chǎn)紓困基金:撬動多方資本,盤活行業(yè)流動性
- 責(zé)任編輯: 黃一帆 
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