央行調(diào)降首套房利率下限，釋放穩(wěn)增長(zhǎng)升溫信號(hào)。從實(shí)際直接利息節(jié)約和歷史復(fù)盤(pán)看，政策力度較強(qiáng)，信號(hào)意義顯著，但當(dāng)前疫情沖擊之下和地產(chǎn)預(yù)期沒(méi)有扭轉(zhuǎn)的背景中，政策具體效果仍需觀察，地產(chǎn)基本面反彈可能比往輪都要更漫長(zhǎng)。今年地產(chǎn)政策的良性結(jié)果是“兜住底”，平穩(wěn)探底后不爆發(fā)進(jìn)一步風(fēng)險(xiǎn)，真正的基本面反彈向上仍需政策繼續(xù)發(fā)力。

我們3月以來(lái)一直強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)增長(zhǎng)兩波走，三板斧——基建、地產(chǎn)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)，第二波升溫就在二季度之中。央行今日調(diào)整差別化住房信貸政策，自2016年以來(lái)首次在全國(guó)層面調(diào)降首套房房貸利率顯現(xiàn)，進(jìn)一步彰顯當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)升溫正在進(jìn)行。具體方面，此次調(diào)整將首套房利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減20基點(diǎn)，即4.4%，二套房仍為L(zhǎng)PR+60BP，即為5.2%。在這一全國(guó)基礎(chǔ)上，各地區(qū)“因城施策”確定加點(diǎn)下限。我們點(diǎn)評(píng)如下：

1、 這一政策旨在進(jìn)一步降低首套房居民購(gòu)房成本，激發(fā)剛需類(lèi)住房需求，穩(wěn)住后續(xù)居民端中長(zhǎng)期的信用擴(kuò)張。

目前房貸利率的定價(jià)遵循“全國(guó)——地區(qū)——銀行”三個(gè)層面，先有全國(guó)層面都要遵守的下限，如此次的LPR減20基點(diǎn)，其次央行各省分支指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定各個(gè)城市轄區(qū)內(nèi)要遵守的下限，最后，銀行自主定價(jià)，其中多數(shù)城市下限基本直接采用全國(guó)下限，不做額外加點(diǎn)。

今年開(kāi)年以來(lái)，各地房貸利率下調(diào)主要是發(fā)生在銀行和地區(qū)層面，整體收效平淡，仍需要繼續(xù)下調(diào)。而進(jìn)一步下調(diào)的空間上，根據(jù)貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)，二套房目前主流平均利率在5.6%，較央行規(guī)定的下限5.2%仍有40BP的距離，但首套房已經(jīng)多數(shù)與LPR一致，進(jìn)一步下調(diào)則受制于目前4.6%的LPR約束，此次下限調(diào)降有利于幫助各地銀行打開(kāi)后續(xù)房貸利率下調(diào)的空間。4月社融信貸腰斬，其中居民端貸款負(fù)增長(zhǎng)情況史上最為嚴(yán)重，其中按揭貸款的負(fù)增占近六成，當(dāng)前穩(wěn)住居民端信用至關(guān)重要。

2、與歷史刺激相比，此次調(diào)整仍在“房住不炒”、“因城施策”框架下，相比與2016年之前的刺激政策較弱，但已屬于2016年之后歷次房地產(chǎn)放松周期中的較高強(qiáng)度。

2016年之前，地產(chǎn)放松呈現(xiàn)全國(guó)層面為主，地方為輔的格局，如2008年10月將住房貸款利率下限由0.85倍降至0.7倍，公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào)0.27%，彼時(shí)五年期貸款基準(zhǔn)利率為6.12%，0.7倍為4.28%；2012年6月全國(guó)層面下調(diào)住房公積金貸款利率0.2個(gè)百分點(diǎn)，部分地區(qū)實(shí)行首套房基于下浮30%的優(yōu)惠；2014年提出“雙向調(diào)控”，930新政從全國(guó)層面下調(diào)貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

彼時(shí)五年期貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，0.7倍為4.3%。而2016年之后，2018年12月僅部分地區(qū)銀行，如深圳將首套房房貸利率由基準(zhǔn)利率上浮15%下調(diào)為10%。此后房貸利率優(yōu)惠均集中在地區(qū)和銀行層面。由此可見(jiàn)，相比于2016年前，當(dāng)前政策仍溫和，但相比于2016年“因城施策”提出后的歷史，當(dāng)前政策已顯現(xiàn)明顯積極信號(hào)。

3、直接影響上， 此次調(diào)降后，對(duì)于300萬(wàn)房貸而言，分20年等額本息償還可以每月節(jié)約利息324元，20年可減少利息7.8萬(wàn)元。相比之下，相同額度的貸款，在2022年1月5年期LPR下降5BP后，可以每月節(jié)約利息85元，20年可減少利息2.04萬(wàn)元。此次下限調(diào)降對(duì)房貸利率的效果，相當(dāng)于5年期LPR直接下調(diào)20BP。

由此可見(jiàn)，從政策直接效果看，此次調(diào)降效果也較強(qiáng)，并且更為精準(zhǔn)，差別化調(diào)整，只是針對(duì)首套房，體現(xiàn)政策目前大力支持剛需的立場(chǎng)。

4、 對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售和寬信用的作用仍需要視政策后續(xù)強(qiáng)度和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況而定，按歷史經(jīng)驗(yàn)，短則1個(gè)季度內(nèi)見(jiàn)效，長(zhǎng)則2個(gè)季度。但當(dāng)前疫情沖擊之下和地產(chǎn)預(yù)期沒(méi)有扭轉(zhuǎn)的背景中，政策具體效果仍需觀察，地產(chǎn)基本面反彈可能比往輪都要更漫長(zhǎng)。今年地產(chǎn)政策的良性結(jié)果是“兜住底”，平穩(wěn)探底后不爆發(fā)進(jìn)一步風(fēng)險(xiǎn)，真正的基本面反彈向上仍需政策繼續(xù)發(fā)力。

復(fù)盤(pán)歷史，2008年10月調(diào)降利率后，地產(chǎn)銷(xiāo)售與居民中長(zhǎng)貸在四季度仍繼續(xù)下行，但在2009年年初實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”，政策傳導(dǎo)時(shí)滯約1個(gè)季度。2012年由于基本面相對(duì)平穩(wěn)，6月利率調(diào)整后當(dāng)月地產(chǎn)銷(xiāo)售、投資、價(jià)格以及居民中長(zhǎng)貸均企穩(wěn)回升。

2014年930新政后，由于基本面較弱遇上地產(chǎn)高庫(kù)存特殊性，銷(xiāo)售、投資、價(jià)格以及居民中長(zhǎng)貸均在2015年一季度后才開(kāi)始回升，彼時(shí)時(shí)滯約2個(gè)季度，并且期間地產(chǎn)放松政策持續(xù)推出。2018年的由于地產(chǎn)放松程度較弱，但基本面在前期基建的拉動(dòng)有所恢復(fù)，銷(xiāo)售、價(jià)格和中長(zhǎng)貸均在2019年Q1回暖，政策時(shí)滯約1個(gè)季度。

5、往后看，是否后續(xù)LPR還有調(diào)降空間？ 雖然此次調(diào)降，對(duì)首套房房貸利率而言，相當(dāng)于5年期LPR直接調(diào)降20BP，但我們?nèi)哉J(rèn)為5月LPR1年期和5年期均存在下調(diào)可能。5年期LPR不單單關(guān)聯(lián)房貸，也關(guān)聯(lián)中長(zhǎng)期的制造業(yè)、基建配套貸款。

4月信貸受疫情沖擊影響達(dá)到六成，后續(xù)無(wú)論是紓困助企、支持制造業(yè)還是配合財(cái)政跟進(jìn)貸款，全社會(huì)的融資成本下降也需要LPR進(jìn)一步調(diào)整。地產(chǎn)方面，除利率調(diào)整外，后續(xù)還有一系列增量政策可以期待，如調(diào)整首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費(fèi)、下調(diào)首付比例等。

（董琦、陳禮清，文章來(lái)源：微信公號(hào)“國(guó)君宏觀研究”）