（文/張志峰 編輯/馬媛媛）春節(jié)前，新華社一篇《長(zhǎng)江口大建“空城”，誰(shuí)這么大的膽？》，直指綠地長(zhǎng)島項(xiàng)目建設(shè)體量和樓宇高度違反“長(zhǎng)江大保護(hù)”并與建設(shè)世界級(jí)生態(tài)島的總體要求不符，將所有人的目光吸引到了崇明島。

這座中國(guó)第三大島，以田園風(fēng)光、養(yǎng)老休閑名聞?dòng)谑赖穆糜味燃賲^(qū)，如今卻大建“鬼城”，僅綠地長(zhǎng)島一個(gè)樓盤，規(guī)劃面積就達(dá)到2.35萬(wàn)畝，高層、洋房、別墅加起來(lái)不少于10萬(wàn)套，號(hào)稱投資2000億，活脫脫的建成了一座鄉(xiāng)村都市。

遠(yuǎn)處樓群為綠地長(zhǎng)島

按照崇明建設(shè)世界級(jí)生態(tài)島規(guī)劃，其常住人口要控制在70萬(wàn)人以內(nèi)，而綠地長(zhǎng)島項(xiàng)目卻以全島1.2%的面積，引入人口超過(guò)20萬(wàn)，接近規(guī)劃數(shù)的三分之一。

有媒體報(bào)道稱，這個(gè)生態(tài)島上的超級(jí)大盤，自2016年開(kāi)盤，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)熱銷全上海，曾創(chuàng)下2小時(shí)賣出去上千套的記錄，和現(xiàn)在的一些市區(qū)網(wǎng)紅盤相比也不遑多讓。

更加諷刺的是，如今除了少量別墅和商業(yè)，絕大部分住宅早已售罄的綠地長(zhǎng)島，入住率卻低的嚇人。且位于江邊孤島，遠(yuǎn)離傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，周邊十公里內(nèi)多為荒灘或農(nóng)田，白天行走其間鮮有人煙。到了項(xiàng)目所在地后，不僅人煙未見(jiàn)增多，原本干凈整潔的道路兩旁反而被白色垃圾和建筑垃圾混合體所充斥，尤以沿江大道最甚。到了夜晚，“鬼城”實(shí)至名歸。

綠地長(zhǎng)島的江邊大道（右側(cè)為長(zhǎng)江入海口）

百億配套vs路邊菜攤

或許因?yàn)榕R近春節(jié)假期，觀察者網(wǎng)一行驅(qū)車?yán)@行項(xiàng)目周邊數(shù)十公里，連超市、菜場(chǎng)等基本生活配套都沒(méi)有找到，僅在項(xiàng)目中心位置找到了一個(gè)由幾戶本地居民用三輪車、電瓶車組成的“路邊菜攤”，以滿足工作人員和極少數(shù)入住居民所需，在“百億醇熟配套”“主題型商業(yè)典范”等廣告標(biāo)語(yǔ)旁顯得戲劇性十足。

綠地長(zhǎng)島中心區(qū)域集市（左）和路邊廣告旗（右）

綠地這家房企購(gòu)房者都不陌生，隸屬于上海國(guó)資委，可謂本土房企中的“一哥”，在恒大、碧桂園等民營(yíng)房企真正崛起之前，長(zhǎng)期霸占全國(guó)3強(qiáng)席位。

2014年，綠地陸續(xù)拿到了項(xiàng)目所在的大片土地，樓面價(jià)僅有1000元左右，有70年產(chǎn)權(quán)住宅，也有40年的公寓及商業(yè)街。轉(zhuǎn)手到了2016年開(kāi)盤，樓盤均價(jià)就已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)/平方米，目前在售連排別墅均價(jià)更高達(dá)2.8萬(wàn)/平方米，利潤(rùn)之豐厚可見(jiàn)一斑。

不過(guò)值得一提的是，就集團(tuán)層面而言，綠地的總體盈利能力卻十分堪憂，這或許是近年來(lái)企業(yè)進(jìn)取不足、排名逐漸下滑的原因之一。財(cái)報(bào)顯示，綠地控股2019年末資產(chǎn)規(guī)模突破萬(wàn)億大關(guān)，為1.15萬(wàn)億，當(dāng)年?duì)I收4280億元，歸母凈利潤(rùn)卻只有147.43億元，歸母凈利率僅3.44%，在品牌房企中處于墊底的存在。

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，當(dāng)時(shí)綠地下決心拿下長(zhǎng)島項(xiàng)目很大程度上是參照恒大海上威尼斯項(xiàng)目的成功案例，同樣是自帶商業(yè)的超級(jí)大盤，同樣是“開(kāi)荒”，且綠地在這里具有明顯的“主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)”，所以信心滿滿。

而之所以看似多處違反生態(tài)島建設(shè)規(guī)劃而無(wú)人監(jiān)管，事實(shí)上也是綠地“鉆了空子”。

放大崇明島地圖不難看出，整個(gè)島嶼其實(shí)一分為三，絕大部分歸上海崇明區(qū)，但是北部邊緣地帶卻有小部分分屬江蘇的海門海永鎮(zhèn)和啟東啟隆鎮(zhèn)，綠地長(zhǎng)島項(xiàng)目恰好就在啟隆鎮(zhèn)。

也就是說(shuō)，上海市發(fā)布的崇明建設(shè)世界級(jí)生態(tài)島“十三五”規(guī)劃，管不到這里；而啟隆鎮(zhèn)相對(duì)于啟東而言無(wú)異于九牛一毛，似乎并無(wú)相關(guān)規(guī)定。

正是有著地域上的這一“優(yōu)勢(shì)”，雖然不屬于上海，但并不妨礙樓盤宣傳時(shí)打著“滬盤”的旗號(hào)，位于崇明“度假區(qū)”的“江景房”還不限購(gòu)，再加上當(dāng)時(shí)“啟隆鎮(zhèn)即將劃歸上海”的謠傳四起，一度被大批投資客認(rèn)為是環(huán)滬絕無(wú)僅有的“投資洼地”，因此十分暢銷。

乘著“世界級(jí)生態(tài)島”和“并入上海謠傳”的東風(fēng)，與綠地長(zhǎng)島打著同樣算盤的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)。

乘風(fēng)而起，風(fēng)停而衰

在啟東市啟隆鎮(zhèn)36.8平方公里，這片僅占崇明島的2.9%的土地上，你方唱罷我登場(chǎng)，借力綠地長(zhǎng)島的商業(yè)規(guī)劃，國(guó)瑞瀛臺(tái)、藍(lán)灣綠島等八大房產(chǎn)板塊“跟風(fēng)而起”，連宣傳口號(hào)都大同小異，且每個(gè)項(xiàng)目占地面積都不小。

相關(guān)樓盤位置示意圖（不完全）

就在綠地長(zhǎng)島南部一河之外，同為頭部房企的融創(chuàng)也開(kāi)發(fā)了一個(gè)超級(jí)大盤——海上桃源（桃源里），其樓盤詳情頁(yè)這樣介紹：從地理區(qū)域來(lái)講，地處崇明島啟東市板塊；從政策上來(lái)講，已經(jīng)被納入了上海崇明島全區(qū)域發(fā)展范圍，各項(xiàng)設(shè)施與其他區(qū)域保持一致，根據(jù)上海崇明區(qū)規(guī)劃草案，全島將成為長(zhǎng)三角養(yǎng)老、休閑、度假、旅游的不二選擇。

而這只是融創(chuàng)整改過(guò)后的描述，此前在廣告用語(yǔ)上可謂無(wú)所不用其極，最終招致嚴(yán)厲處罰。

觀察者網(wǎng)查閱資料發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)海上桃源項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司江蘇君之地置業(yè)有限公司2019年8月曾因在廣告語(yǔ)中違規(guī)使用“國(guó)家級(jí)”“最高級(jí)”“最佳”等用語(yǔ)被啟東市市場(chǎng)監(jiān)督管理局處以20萬(wàn)行政處罰；同日，該項(xiàng)目的另一開(kāi)發(fā)公司啟東君之地投資有限公司被處罰金額達(dá)到40萬(wàn)元，處罰原因除前者之外，還涉及“損害國(guó)家的尊嚴(yán)或者利益，泄露國(guó)家秘密”。

需要指出的是，這一處罰決定的公示日期卻是在2020年1月，彼時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)基本售罄，而該項(xiàng)目的銷售模式與環(huán)滬郊縣商鋪常見(jiàn)的“售后包租”異曲同工——投資客購(gòu)房之后，可將房屋交予融創(chuàng)幫忙出租來(lái)獲取收益。

不過(guò)，日前觀察者網(wǎng)一行來(lái)到這里發(fā)現(xiàn)，除了數(shù)名“管家”之外并未見(jiàn)到一名住戶及游客。

融創(chuàng)海上桃源內(nèi)的“游艇俱樂(lè)部”

事實(shí)上，正是由于地理位置特殊，亂象不止于此。

緊鄰綠地長(zhǎng)島東部的另一個(gè)新盤——大愛(ài)城，曾在2018年9月因違規(guī)排污遭到南通市啟東市生態(tài)環(huán)境局罰款8萬(wàn)元。

且目前，正努力銷售中的大愛(ài)城，仍在以“不久后有望劃歸上?！弊鳛猷孱^來(lái)導(dǎo)流。

不過(guò)，由于開(kāi)盤較晚，眼見(jiàn)規(guī)劃雖好，始終人煙稀少，“啟隆鎮(zhèn)劃歸上?！边b遙無(wú)期，且多個(gè)項(xiàng)目臨時(shí)水電等問(wèn)題遲遲無(wú)法解決……投資客不免擔(dān)心自己也如同“前輩”一般被套牢，紛紛駐足觀望，投資熱情“風(fēng)停而衰”。

因此，不同于綠地長(zhǎng)島和融創(chuàng)海上桃源的“熱銷”，大愛(ài)城的生意顯得頗為冷清，即便購(gòu)房送iPhone 12手機(jī)、特價(jià)房、折上折等該用的手段都用了，仍舊效果不佳，售樓處常?？諢o(wú)一人，春節(jié)賣房季干脆選擇提前放假。

綠地長(zhǎng)島與大愛(ài)城的廣告牌

雞毛過(guò)后，何去何從

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前崇明島啟隆鎮(zhèn)已開(kāi)發(fā)的八大樓盤可供居住人口接近100萬(wàn)，而鎮(zhèn)上常住人口尚不足1萬(wàn)。

“崇明島的游客都集中在中部和東南部森林公園、濕地等景區(qū)，啟東的游客又首選啟東半島，來(lái)這里的全是投資客，誰(shuí)來(lái)消費(fèi)？”一名2017年來(lái)這里置業(yè)的購(gòu)房者向觀察者網(wǎng)一語(yǔ)道破。

他表示，這么多建筑光是供水供電問(wèn)題就已經(jīng)3年多沒(méi)有解決，目前大都用的是臨時(shí)水電，業(yè)主們?cè)啻渭w投訴、信訪，得到的答案都是等待。

原來(lái)，啟隆鎮(zhèn)孤懸島上，靠啟東供水供電本就困難；而由于上海也沒(méi)打算對(duì)崇明島大搞開(kāi)發(fā)建設(shè)，更不會(huì)支持大規(guī)模供水供電。

此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，既然是旅游地產(chǎn)，賣點(diǎn)也是“山清水秀”，但項(xiàng)目對(duì)岸是濱江化工園區(qū)，煙塵隨著海風(fēng)不斷南襲，毫無(wú)阻隔，無(wú)論有害無(wú)害，心理上總歸讓人不舒服。這也是造成區(qū)域內(nèi)人氣不足的原因之一。

相較于啟隆鎮(zhèn)，如果選擇在啟東置業(yè)，反倒不如直接選在江對(duì)岸的啟動(dòng)半島上。且得益于啟東市政府大力支持，海上威尼斯項(xiàng)目、“黃金海岸”等景點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始聚集不少人氣。

當(dāng)然，作為最大的“投資客”，大房企的布局也隨之而來(lái)。

除了恒大項(xiàng)目之外，第二個(gè)將目光瞄向這里的是新湖中寶。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，自2012年開(kāi)始，新湖先后在緊鄰恒大海上威尼斯旁邊的圓陀角度假區(qū)周圍拿下超過(guò)60萬(wàn)平方米涉宅地塊，卻不知是無(wú)力開(kāi)發(fā)，還是想要“撿現(xiàn)成的”，進(jìn)度幾乎常年處于停滯狀態(tài)。

直到2019年7月，剛剛在啟隆鎮(zhèn)留下一地雞毛，也嘗到了甜頭的融創(chuàng)，迅速到對(duì)岸從新湖手中高價(jià)接手超過(guò)30萬(wàn)平方米宅地，即如今在售的融創(chuàng)江語(yǔ)海項(xiàng)目。

恒大海上威尼斯與融創(chuàng)江語(yǔ)海分岔口

據(jù)江語(yǔ)海項(xiàng)目銷售人員介紹，該項(xiàng)目一期房源均價(jià)約1萬(wàn)元/平方米，接手的地價(jià)非常高，導(dǎo)致整體利潤(rùn)率只有2%?！耙?yàn)閰^(qū)域內(nèi)配套和景點(diǎn)很多是由恒大配合政府開(kāi)發(fā)而來(lái)，恒大對(duì)客戶的吸引力也是最強(qiáng)的，所以一期為了打出知名度，定價(jià)較低，二期之后就要漲價(jià)了?！?

同時(shí)，新湖將手中剩余30余萬(wàn)平方米宅地50%的股權(quán)出售給綠城，雙方合作開(kāi)發(fā)了海上明珠項(xiàng)目，雖不知具體售價(jià)幾何，但僅僅從2012年與2019年的平均地價(jià)差異，可以想見(jiàn)新湖已經(jīng)賺的盆滿缽滿。

卻不知，瘋狂攬金之后，他們會(huì)不會(huì)在這里留下另一片“鬼城”。

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