觀察者網(wǎng)·大橘財(cái)經(jīng)訊（文/張志峰 編輯/尹哲）近日，國家在土地管理制度改革上，又有新動(dòng)作，深圳作為中國特色社會主義先行示范區(qū)再次成為試點(diǎn)。

“在支持在土地管理制度上深化探索方面，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)?！?

據(jù)新華社10月11日報(bào)道，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）》（下稱《方案》），涉及土地制度、金融領(lǐng)域等共27條，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)。

對于此次下放農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批權(quán)，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對觀察者網(wǎng)·大橘財(cái)經(jīng)表示，這將在土地用途管制上明確賦予深圳更大用地自主權(quán)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過去的深圳土地供給一直供不應(yīng)求，缺口極大，此次改革也標(biāo)志著在深圳投資炒房的基礎(chǔ)已經(jīng)動(dòng)搖，深圳房價(jià)一直漲的神話被打破。

不唯土地和樓市方面，在上海交通大學(xué)中國城市治理研究院陳杰教授看來，該《方案》在戶籍制度、土地制度、勞動(dòng)力制度、科技創(chuàng)新體制等諸多方面均為全國人民起到引領(lǐng)示范作用。

增加土地供給，穩(wěn)定樓市

李宇嘉表示，中央下放土地用途變更權(quán)限并不是一個(gè)新政策，而是與此前國家已經(jīng)發(fā)布實(shí)施的政策一致。

今年3月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，明確賦予省級人民政府更大用地自主權(quán)。

文件指出，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第三款規(guī)定，對國務(wù)院批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的城市在建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，按土地利用年度計(jì)劃分批次將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，國務(wù)院授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

而按照日前自然資源部印發(fā)的《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見的函》的內(nèi)容，其中明確，支持將國務(wù)院授權(quán)廣東省批準(zhǔn)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)，由廣東省委托深圳市批準(zhǔn)。

李宇嘉分析稱，過去深圳是一個(gè)出口導(dǎo)向型的工業(yè)型城市，后來幾年，深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中第三產(chǎn)業(yè)異軍突起，高科技迅猛發(fā)展，在這種情況下，深圳的空間結(jié)構(gòu)必須要從原來的工業(yè)用地為主轉(zhuǎn)為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)或者居住用地為主，因此面臨著土地規(guī)劃調(diào)整的需要。目前深圳工業(yè)用地的占比大概在35%左右，住宅用地占比約19%，這與西方的發(fā)達(dá)城市正好相反，以巴黎、倫敦、紐約這些城市為例，其居住用地占比約30%，工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地占比約15%~20%。此次，在土地用途管制上明確賦予深圳更大用地自主權(quán)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向觀察者網(wǎng)·大橘財(cái)經(jīng)表示，此次改革使得后續(xù)深圳在獲取增量屬性的建設(shè)用地方面有更大的權(quán)限。這一做法可以看作是“因城施策”的一種延續(xù)，對于一些城市建設(shè)用地緊缺的城市具有啟發(fā)意義，類似規(guī)定能夠減少土地征收征用的時(shí)限，促進(jìn)相關(guān)土地市場的改革，最終增加土地供給的規(guī)模和提高效率。

對于市場方面，貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，過去深圳房價(jià)快速上漲，甚至已經(jīng)超過北京，主要原因是人們相信深圳土地供應(yīng)不足以滿足龐大的人口住房需求，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行投資。但實(shí)際上，深圳的土地供應(yīng)不足，除了地理?xiàng)l件限制之外，有很大一部分原因是政策限制。大量的小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應(yīng)。這一歷史問題在現(xiàn)行的制度框架下長期得不到解決。在每年50萬人口流入的背景下，單單只依靠少量的商品房，供需矛盾日益激化。

許小樂認(rèn)為，此次授權(quán)給予先行示范區(qū)處理農(nóng)民房、城中村的特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題?！叭绻?00萬套左右的小產(chǎn)權(quán)房能夠有序進(jìn)入市場流通，將會給深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行帶來重大的積極作用?！?