曾喊“活下去”，今談“現(xiàn)金為王”

萬科在2019年報(bào)致股東信中提到，如今房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入白銀時(shí)代的深水區(qū)。

股東大會(huì)上，祝九勝在匯報(bào)2019年度報(bào)告時(shí)表示，當(dāng)前外部環(huán)境呈現(xiàn)出高度的復(fù)雜和不確定性。

中長(zhǎng)期來看，行業(yè)已步入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，對(duì)客戶的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，對(duì)企業(yè)綜合實(shí)力的考量更加嚴(yán)峻。

短期來看，新冠肺炎疫情的爆發(fā)進(jìn)一步加大了不確定性，對(duì)企業(yè)在認(rèn)識(shí)、態(tài)度、能力、行動(dòng)方面提出了更高要求。

萬科2020年經(jīng)營(yíng)策略將堅(jiān)持以客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，持續(xù)創(chuàng)造更多真實(shí)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展。

祝九勝指出，疫情對(duì)萬科造成了實(shí)實(shí)在在的影響，在2~4月現(xiàn)場(chǎng)銷售關(guān)門，對(duì)施工、交付影響較大，銷售面積、金額均有下降，但比行業(yè)受影響的水平低一些。5月份銷售有反彈，是前期積壓的需求釋放。6月份比5月份差一些。

6月24日《中國(guó)房地產(chǎn)金融》援引祝九勝的話稱，疫情沖擊對(duì)該公司影響比較大，體現(xiàn)在銷售、交付、現(xiàn)金流和開工等方面，他認(rèn)為公司要多留現(xiàn)金過冬。

疫情對(duì)萬科首先影響的是銷售，2-3月份銷售額同比將下降510億元，包括進(jìn)駐的湖北三個(gè)城市銷售斷流。

其次是新開工和竣工交付，一季度預(yù)計(jì)1萬戶面臨延緩交付，讓萬科對(duì)1萬個(gè)客戶有交付延緩的可能性，全年該數(shù)字將增至3.9萬戶；開工也較往年延遲40天左右。

同時(shí)，還有每天至少5.3萬人在抗疫一線的額外成本。總結(jié)下來，疫情對(duì)萬科的影響相當(dāng)大，銷售回款大幅下降，短期是現(xiàn)金流壓力，長(zhǎng)期也給未來1-2年產(chǎn)生了結(jié)算壓力。

而郁亮在總結(jié)萬科三年的成果時(shí)表示，過去三年萬科業(yè)績(jī)保持了一貫的穩(wěn)健增長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)形成了住宅服務(wù)、商企服務(wù)、城市服務(wù)的“三駕馬車”模式，TOD（觀察者網(wǎng)注：TOD指以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式）、城市更新、物流、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)各有亮點(diǎn)，萬科管理團(tuán)隊(duì)也保持穩(wěn)定。

郁亮認(rèn)為上述成果主要得益于兩點(diǎn)：一是事業(yè)合伙人機(jī)制讓全體萬科人能始終保持對(duì)萬科事業(yè)的激情和使命感，也是自己信心和勇氣的來源；二是一直堅(jiān)持的企業(yè)“免疫力”建設(shè)，回顧萬科36年發(fā)展歷程，每次危機(jī)過后，萬科都獲得了發(fā)展的機(jī)會(huì)，靠的就是“免疫力”。

要提升“免疫力”，一方面要提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，有客戶信任才有萬科的未來。另一方面是“現(xiàn)金為王、手有余糧”，萬科始終追求有利潤(rùn)的收入和有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，保持行業(yè)最高的信用評(píng)級(jí)，這樣才可以獲得更多發(fā)展和轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)。

根據(jù)萬科2019年報(bào)顯示，萬科的負(fù)債控制較為理想，截至2019年底，公司資產(chǎn)負(fù)債率84.36%，較2018年底下降0.23個(gè)百分點(diǎn)。

2019年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入456.9億元，連續(xù)實(shí)現(xiàn)11年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正；年末持有貨幣資金1661.9億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債總和938.9億元；凈負(fù)債率33.9%，低于行業(yè)平均水平。