據(jù)第一財(cái)經(jīng)12月4日?qǐng)?bào)道，當(dāng)2018年僅剩下不足一月，房地產(chǎn)領(lǐng)域里那些對(duì)于這個(gè)年份寄予的樂觀期盼，或許是時(shí)候慢慢放下，接受這樣的現(xiàn)實(shí)了——盡管數(shù)據(jù)并不悲觀，但市場(chǎng)情緒卻難言樂觀。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，2018年1~10月，全國(guó)商品房銷售面積13.31億平方米，同比增長(zhǎng)2.2%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額11.59萬(wàn)億元，增長(zhǎng)12.5%，增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)比2017年全年銷售面積16億平方米和銷售金額13萬(wàn)億而言，預(yù)計(jì)今年全年數(shù)據(jù)與去年相去不會(huì)太遠(yuǎn)，考慮到2017年為房地產(chǎn)銷售之大年，那么2018年的樓市也算差強(qiáng)人意。

若將目光聚焦至微觀領(lǐng)域，企業(yè)的情況仍是如此?？硕鹧芯拷y(tǒng)計(jì)的2018年1~11月房地產(chǎn)業(yè)銷售金額榜單顯示，已有三家公司的合同銷售金額翻越了5000億，而突破1000億的房企，已多至25家。

試問，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)圖譜里，還有哪個(gè)行業(yè)能如此批量地催生千億級(jí)企業(yè)？有什么理由對(duì)這個(gè)擁金無數(shù)的行業(yè)前景心存憂慮？但事實(shí)卻并非如此。

2018年夏天，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的巨擘轟鳴之聲漸行漸近，行業(yè)也在不經(jīng)意間走入幽暗的森林并迷失在至暗之處。正如D.H.勞倫斯所揭示的：“現(xiàn)在沒有一條通向未來的康莊大道?！?

希冀房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但房?jī)r(jià)跌了；堅(jiān)信公司市值還會(huì)翻倍，但股價(jià)腰斬了……圍繞房地產(chǎn)的一切都偏離了過去兩三年的軌跡，朝著未知的前方緩慢行進(jìn)。

而前方，又在哪里？

調(diào)控迷津難尋

盡管知曉近兩年房地產(chǎn)調(diào)控壓力巨大，但中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還是令人心底一驚——截至2018年10月中旬，全年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過400次，平均下來每天都有新的調(diào)控政策出臺(tái)。

2016年四季度開始的調(diào)控，早已鋪天蓋地，限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限商、限售，一個(gè)都沒有少。這一攬子調(diào)控出臺(tái)的背景是國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)在過去兩年過快過熱的上漲。

顯得意外的是，此輪調(diào)控持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)、幅度之大、范圍之廣。直至2018年，中國(guó)樓市仍在此輪調(diào)控中，也在大小調(diào)控合圍而成的周期中。

站在2018年的尾巴上，人們對(duì)2019年樓市政策走向的迷茫，與2017年末時(shí)，對(duì)2018年的迷茫并無本質(zhì)的不同。有形的手、無形的手，使市場(chǎng)深不可測(cè)。

回顧2018年初，嚴(yán)絲合縫的市場(chǎng)中透出一絲似是而非的光亮。

1月5日，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局宣布，取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策，而城內(nèi)繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)的區(qū)域不需再提供社保和納稅證明，不過對(duì)城內(nèi)多個(gè)區(qū)域?qū)嵭?年限售。

但房地產(chǎn)從業(yè)人員對(duì)限購(gòu)放開的竊喜心理很快就幻滅，地方政府一再澄清，只是貫徹分類調(diào)控。此外，全國(guó)各地市的調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)，至2月末，2018年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布已超過40個(gè)城市與部門，發(fā)布政策內(nèi)容超過50次。

調(diào)控的目的在于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持“房住不炒”的定位，因城施策，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，支持居民自住購(gòu)房需求，是題中之義。

在長(zhǎng)效機(jī)制未能出臺(tái)之前，限制性的行政調(diào)控手段，在中短期內(nèi)起作用，主要是為避免過度投機(jī)及由此導(dǎo)致的收入不平等的社會(huì)問題，但這種作用力并不能長(zhǎng)久。長(zhǎng)期的壓抑需求造成市場(chǎng)扭曲也無法換來真正健康的市場(chǎng)，更非調(diào)控的最終目的。

年中時(shí)，因?yàn)樾路肯迌r(jià)造成的一二手房倒掛，造成新的樓市問題——搶房。深圳、成都等城市，高性價(jià)比的新房入市造成了數(shù)宗頗為極端的搶房現(xiàn)象。樓市調(diào)控的壓力再度隱現(xiàn)。

彼時(shí)，一些房企代表去主管部門開會(huì)時(shí)被問及“該如何有效調(diào)控”。一名在業(yè)內(nèi)頗負(fù)盛名的房企高管答曰：“調(diào)控樓市，即調(diào)控預(yù)期。”

于是可見，7月31日，中共中央政治局召開會(huì)議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

在此前后，深圳等地持續(xù)出臺(tái)“三價(jià)合一”、“限售”等輕量級(jí)的行政手段，加碼調(diào)控力度的預(yù)期管理，警惕投資投機(jī)情緒的死灰復(fù)燃。

預(yù)期如山倒。新房滯銷、融資渠道不暢、調(diào)控政策下沉到三四線城市，今年全國(guó)土地流拍數(shù)量大幅增加，甚至超過近年來土地市場(chǎng)最冷的2014年，土地端的出讓壓力倒逼，造成地方財(cái)政同樣壓力重重。

如此情況下，不放松，財(cái)政壓力大；放開政策，又與中央調(diào)控精神相悖，地方開始戴著鐐銬探索松綁空間。

10月中旬，廣州傳出增城、花都、南沙取消限價(jià)限售政策的消息，隨后官方人士回應(yīng)對(duì)外限售沒有取消，同時(shí)嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。這被市場(chǎng)迅速解讀為限價(jià)放松。

與此同時(shí)，其他地市也發(fā)布人才新政，對(duì)人才落戶購(gòu)房給予補(bǔ)貼，曲線爭(zhēng)取放松空間。就連銀行也嘗試下調(diào)房貸利率，例如招商銀行深圳分行近日把首套按揭利率從基準(zhǔn)上浮15%下調(diào)至上浮12%。

華創(chuàng)證券分析師袁豪分析稱，目前調(diào)控政策已見成效，政策無從緊必要，同時(shí)經(jīng)濟(jì)也遭遇下行壓力，目前形勢(shì)下穩(wěn)定或更為關(guān)鍵。他預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境有所改善。

房企身陷迷途

2018年前幾個(gè)月，當(dāng)一些城市的房?jī)r(jià)仍處于慣性上漲通道時(shí)，沒有幾家房企相信市場(chǎng)會(huì)真的轉(zhuǎn)向。彼時(shí)的公眾場(chǎng)合，房企高管通常略微矜持地表達(dá)“對(duì)市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎”的觀點(diǎn)，但細(xì)節(jié)出賣了他們骨子里滲透著的樂觀。

事實(shí)上，年初之際，絕大部分企業(yè)都給自己制定了較高的銷售目標(biāo)，其原因一方面是前兩年的大力擴(kuò)張為企業(yè)準(zhǔn)備了充足的貨源，另一因素則是2016、2017年兩年的樂觀情緒在左右著企業(yè)高層的決策。

即便早在2017年就已經(jīng)三番五次強(qiáng)調(diào)“對(duì)市場(chǎng)前景非常非常悲觀”的孫宏斌，其所率領(lǐng)的融創(chuàng)中國(guó)也為今年確立了同比增長(zhǎng)25%的銷售增幅。當(dāng)然，對(duì)比該公司過去連續(xù)兩年超過100%的同比增幅，25%的增長(zhǎng)目標(biāo)確實(shí)顯得格外保守。

變化，發(fā)生在夏天，上半年各地此起彼伏的“搶房”鬧劇戛然而止，樓市里那盆燃燒的火焰被一步步推向冰點(diǎn)。

10月，開發(fā)商的月均銷售開始出現(xiàn)疲軟了?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2018年1~10月，TOP100房企整體銷售規(guī)模近7.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.5%，但10月的單月業(yè)績(jī)較9月環(huán)比降低10.5%。

最新出爐的前十一月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、碧桂園、恒大三巨頭的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年均值53%，尤其是萬(wàn)科，今年前三季度，銷售金額同比增長(zhǎng)不足一成。

“金九銀十”不及預(yù)期，讓年初還滿心樂觀的房企感受到?jīng)鲲L(fēng)陣陣，而具有標(biāo)桿性意義的萬(wàn)科對(duì)于前景的悲觀論調(diào)，如同尖刀直插房企心窩。

早在9月份萬(wàn)科召開的南方區(qū)域月度例會(huì)上，萬(wàn)科董事局主席郁亮表示，集團(tuán)上下要以“活下去”為最終目標(biāo)。此后的9月28~29日在深圳舉行的萬(wàn)科秋季例會(huì)上，會(huì)場(chǎng)屏幕與側(cè)墻上“活下去”字樣醒目且刺眼。

直到郁亮最近一次露面，他仍舊不改對(duì)于行業(yè)前景的“悲觀”論調(diào)，并毫不掩飾萬(wàn)科對(duì)于未來的迷惑。

萬(wàn)科的迷惑，也是整個(gè)行業(yè)的迷惑。這一點(diǎn)，或許可以從各家公司外延越來越開闊的戰(zhàn)略定位上尋找佐證。2018年，萬(wàn)科重新定位為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，融創(chuàng)是布局“美好生活”，碧桂園則一直圍繞“中國(guó)新型城鎮(zhèn)化綜合運(yùn)營(yíng)商”的定位去鋪陳業(yè)務(wù)，至于前四強(qiáng)里的恒大，又從前幾年的大金融大健康領(lǐng)域派生到新能源汽車這個(gè)是非之地……

許多時(shí)候，頭部公司如同迷糊羊群中醒目的牧羊犬，它在很大程度上引領(lǐng)著行業(yè)的發(fā)展方向，比如2016年的碧桂園、恒大、融創(chuàng)，三家公司清晰明了的擴(kuò)張型戰(zhàn)略，在很大程度上引領(lǐng)著追隨者們后面兩年的步伐。

但當(dāng)下，牧羊犬也在不斷試錯(cuò)中尋找方向——融創(chuàng)為樂視埋單165億，恒大為新能源車業(yè)務(wù)投入超過200億，萬(wàn)科在所謂的城鄉(xiāng)定位里做著許多不賺錢的買賣，而碧桂園則在機(jī)器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的試驗(yàn)田里傾注心血……每家公司都試圖在各個(gè)領(lǐng)域去延展公司業(yè)務(wù)的邊界，雖然不知道成敗幾何。

小公司焦慮如何活下去，大公司焦慮怎么活得更好，這是一個(gè)沒有房企可以高枕無憂的時(shí)代?！罢w情緒是偏悲觀和迷茫的?！币患覈?guó)字號(hào)房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)表示：房地產(chǎn)最大的不確定性在于宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。

不過，也有相對(duì)樂觀的判斷。旭輝董事長(zhǎng)林中認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)的交易量將保持穩(wěn)定，企業(yè)杠桿將下滑，行業(yè)負(fù)債水平下降，價(jià)格也會(huì)回歸穩(wěn)定。

無獨(dú)有偶，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也認(rèn)為，未來樓市以“穩(wěn)”為主，雖然不再是經(jīng)濟(jì)的“火車頭”，但仍然是“壓艙石”。

穩(wěn)定，與其說是預(yù)判，不如說是期盼。迷霧中的房企，需要更明確的方向。

購(gòu)房謎題未解

早些年，一線城市的房子只要有錢，只要買，就能給購(gòu)房者十分出色的回報(bào)，像開發(fā)商早年做純住宅開發(fā)一樣，只要把房子蓋起來，就能賺錢。

城市化是不可多得的時(shí)代紅利。房地產(chǎn)最風(fēng)光的年代，富豪榜上十個(gè)富豪有八個(gè)做房地產(chǎn)，早早地購(gòu)房的人群也有了波瀾壯闊的財(cái)富經(jīng)歷。

因?yàn)橄嘈艠鞘惺冀K向上的預(yù)期，房地產(chǎn)不僅是生活載體，更被賦予了投資屬性。這些年來，不動(dòng)產(chǎn)頻繁變動(dòng)，轉(zhuǎn)售交易鮮有虧損者。

但今時(shí)不同往日，國(guó)家要“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，從前猜測(cè)、預(yù)判房?jī)r(jià)何時(shí)到頂?shù)娜耍D(zhuǎn)而紛紛猜測(cè)房?jī)r(jià)何時(shí)到底。

深圳，有意置業(yè)的洪亮（化名）問遍了身邊所有有房地產(chǎn)買賣經(jīng)驗(yàn)，或者關(guān)注樓市的朋友，現(xiàn)在要不要買房。

一名在房企工作的朋友告訴洪亮，現(xiàn)在就是窗口期，宜上車，忌彷徨。該朋友所在的房企今年下半年在深圳有多個(gè)項(xiàng)目入市，因?yàn)樯习肽旯句N售金額增速過慢，下半年為了沖刺實(shí)現(xiàn)年度銷售目標(biāo)，又受到限價(jià)的影響，項(xiàng)目入市較為優(yōu)惠，幾乎與周邊二手房?jī)r(jià)持平。

但洪亮單位同部門的同事去年在深圳南山中心區(qū)買下一套樓齡近20年的大戶型，后悔至今。那套房子不漲反跌，小區(qū)同戶型二手房掛牌價(jià)格比他當(dāng)初的成交價(jià)低了一個(gè)車位的價(jià)錢。洪亮同事勸他，或者等到過年回來再看看。

2018，樓市走勢(shì)和行業(yè)未來的不確定，使買賣的抉擇分外糾結(jié)。

也許糾結(jié)的本身，并不僅在于房地產(chǎn)的走勢(shì)不明朗。個(gè)體置身于時(shí)代的洪流中，很難避免大環(huán)境的裹挾。當(dāng)下，股市還在底部區(qū)域徘徊不前、P2P爆雷、樓市不明朗、貨幣基金收益率“跌跌不休”，投資該往何處去？房地產(chǎn)還是不是最安全的投資標(biāo)的？短期內(nèi)，難以有解。

洪亮在買與不買中徘徊時(shí)，佳源也在賣與不賣中觀望。

佳源于2016年初在深圳羅湖買下一套70平方米左右的兩房，本打算今年以小換大，但一年已快過去，這項(xiàng)計(jì)劃遲遲無法執(zhí)行。“一來是深圳三價(jià)合一后，二手房不好賣；二來是我本身對(duì)未來收入情況有所擔(dān)憂，現(xiàn)在很多用人單位都在裁員，我怕?lián)Q大房子后又失業(yè)，無法負(fù)擔(dān)高昂的月供。”

今年4~9月份，前程無憂的招聘廣告數(shù)量斷崖式下滑，從285萬(wàn)條減少至83萬(wàn)條。這不僅僅是就業(yè)的寒冬、房地產(chǎn)的寒冬，也是希望的寒冬。

作為需要為房地產(chǎn)買賣做出決策的人，佳源看著手掌說，命運(yùn)也不全是掌握在自己手中。

（作者/張歆晨 陳淑貞）