微信公號“每日經(jīng)濟新聞”（微信號：Real-estate-Circle）11月14日消息，樓市遇冷、走勢難料，與房價有關(guān)的任何風(fēng)吹草動都會帶起一大片關(guān)注。

十八線小縣城也不例外。

國慶長假前，有知名房產(chǎn)人士在微博中爆料，“安徽碭山小縣，不讓房企降價！”并附上一張“碧桂園降價未遂事件企業(yè)約談的會議紀(jì)要”的截屏，內(nèi)容稱安徽碭山B樓盤，由于降價銷售，引發(fā)政府對其約談，并停發(fā)B樓盤接下來幾期的預(yù)售許可證。

消息一出，立刻引發(fā)媒體爭相關(guān)注，鎂刻地產(chǎn)記者了解到，B樓盤即碭山碧桂園。記者隨即前往安徽碭山縣，實地調(diào)查了這個國家級貧困縣“降價約談”事件始末。

貧困縣的“房地產(chǎn)經(jīng)濟”

安徽碭山縣，位于安徽省最北端，隸屬宿州市，是安徽省17座國家級貧困縣之一，雖地處皖、蘇、魯、豫四省七縣交界處，但工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，經(jīng)濟發(fā)展落后。而宿州市所轄四縣，包含碭山縣在內(nèi)，全部為國家級貧困縣，在全國范圍內(nèi)實屬罕見。

碭山縣的高鐵站并不像長三角其他城市一般，被各種樓盤包圍，但碭山縣的房地產(chǎn)并不“落后”。

兩年前投入運營的碭山南站（圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝）

隨著2016年啟動大規(guī)模舊城改造、推進“棚改”貨幣化安置，碭山縣的房價一路上揚。當(dāng)?shù)鼐用窀嬖V記者，

幾年前縣城房價才兩三千元，這兩年到處都在拆遷蓋新房，在大城市上班和打工的年輕人也回老家買房，房價就漲起來了，現(xiàn)在平均四千多元，有名氣的樓盤更貴一點。

當(dāng)?shù)厝丝谥小坝忻麣獾臉潜P”，碭山碧桂園算是一個。據(jù)介紹，這一樓盤曾經(jīng)賣到過5200元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出當(dāng)?shù)睾芏鄻潜P售價。

不過市場下行，明星盤似乎也遭遇了“滑鐵盧”。碭山縣的當(dāng)?shù)卣搲臀⒉胁簧倬W(wǎng)民熱烈討論：“碧桂園的賣價，客戶不買賬了，樓盤已經(jīng)直接打出了五七折，房子甩到3000元/平方米。”

樓盤大幅打折是否確有其事？“碧桂園降價未遂事件企業(yè)約談的會議紀(jì)要”又是否屬實？碭山縣主管部門對此事始終保持緘默。

鎂刻地產(chǎn)（微信號：Real-estate-Circle）記者走訪了碭山縣國土資源局、碭山縣委宣傳部等，各部門均表示“不知情”，縣委宣傳部一位姓李的工作人員當(dāng)場致電房管局核實后，告知記者“沒有此事，可能是群眾盼著房價不要漲，杠的（二聲，當(dāng)?shù)胤窖?，意為謠傳）。”對于記者展示出網(wǎng)上流傳的“會議紀(jì)要”，他則表示：“這份材料沒有紅頭、沒有蓋章，不像真的。”

碭山縣房地產(chǎn)管理局（圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝）

然而碭山縣房管局辦公室一位工作人員向記者證實，

曾經(jīng)有過（約談）這么回事，領(lǐng)導(dǎo)找過他們（碧桂園），只不過是否如網(wǎng)上流傳的那么鄭重其事就不得而知。

據(jù)房管局掌握的情況，碧桂園曾拿出了幾套面積很大、樓層不好的房子做特價，但當(dāng)天就賣完了。

記者在辦公室找到一份領(lǐng)導(dǎo)通訊錄，準(zhǔn)備向房管局局長進一步核實，但經(jīng)過連續(xù)幾日、數(shù)十次撥打局長手機，均無人應(yīng)答。

傳言也罷、矢口否認(rèn)也罷，真相或許無從證實，但“不準(zhǔn)跌”三個字背后，既包含了百姓的無奈、房企的糾結(jié)，又考驗著主管部門調(diào)控房價的智慧。

總價80萬就是“豪宅”

在位于碭山縣政府西側(cè)的碧桂園，記者看到，項目自2016年12月拿地、2017年4月開盤，目前已經(jīng)進入尾盤階段。

項目營銷中心則已經(jīng)明顯有了“倦意”，僅有四五個置業(yè)顧問在百無聊賴地聊天。

“項目全部有2000套房源，目前剩下不到200套。根據(jù)一房一價表，單價在4200元/平左右，略有一些優(yōu)惠?！币晃恢脴I(yè)顧問向記者介紹。

當(dāng)記者問及降價甩賣一事，該置業(yè)顧問表示，大面積打折并沒有，大家所謂的五七折，應(yīng)該指的是十套特價房，活動當(dāng)天已經(jīng)全部售罄。

碭山碧桂園售樓處（圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝）

“按照我們當(dāng)?shù)厝说氖杖?，這幾套（特價）房子根本賣不動。”他向記者展示，特價的一共十套左右，位于幾棟高層的頂樓和底樓，前方及側(cè)面都有遮擋，建筑面積260平方米、單價超過5000元。“定價太高了，促銷后每套房總價款80多萬，但必須全款付清。”

碭山人似乎已經(jīng)習(xí)慣了房價上漲。記者了解到，目前碭山縣城的新項目均價超過4100元/平左右，且品牌房企的定價普遍高于均價。在不到兩公里之外的青山郡王府，定位高端住宅，毛坯交付，單價已經(jīng)飆升至5500元/平方米，而當(dāng)?shù)厝四昃杖肷胁蛔?萬元。

政府調(diào)控的“智慧”

房地產(chǎn)行業(yè)，短期看金融、中期看土地、長期看人口。

從供需角度來看，處于需求側(cè)的人口才是決定房地產(chǎn)未來發(fā)展對重要因素。

公開資料顯示，2017年末碭山縣總?cè)丝?98762人，城鎮(zhèn)人口186300人，人均可支配收入僅29751元。

記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在一二三線城市房價高企以及各種限購政策下，對打工者必然產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，部分人群選擇返鄉(xiāng)置業(yè)。目前，本地改善居住者、拆遷居民、外出打工返鄉(xiāng)置業(yè)者是碭山縣購房的絕對主力。

這股人群對市場拉動一度頗為明顯，《碭山縣2017年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》（下稱“公報”）顯示，2017年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成23.8億元，其中住宅投資16.9億元，同比增長30.96%。

2017年商品住宅竣工面積386062平方米，同比增長145.96%；

2017年商品住宅新開工面積940803平方米，同比增長116.29%；

2017年商品住宅銷售面積868170平方米，同比增長64.47%；

2017年商品住宅銷售額344045萬元，同比增長99.22%。

但縣城的購買水平似乎難以追上快速開發(fā)帶來的庫存量。公報顯示，2017年碭山縣住宅竣工面積、新開工面積均呈現(xiàn)超百分百增長，但銷售面積與銷售額同比增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及。

為了“活下去”，開發(fā)商降價促銷、加速回款、減少拿地。據(jù)了解，不止碧桂園，碭山縣很多樓盤都開展了打折降價。

青山郡王府置業(yè)顧問多次撥打記者電話，并承諾：“只要你買，折扣肯定有一點。”

實際上，不僅僅是碭山，即使是合肥這樣的省會城市，也面臨住宅新增供應(yīng)遠(yuǎn)大于成交量，造成市場價格疲軟的情況。每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）此前的《首付松動、成交連降曾全球漲幅第一的合肥樓市能撐多久》報道就指出，多數(shù)地王項目期期艾艾，想降價又不敢降。

58安居客首席分析師張波此前接受采訪時曾表示：“資金壓力之下，重視銷售回款，以價換量、拼命搶回款的房企才有可能在更長的未來活下去?！?

無法逃避的現(xiàn)實是，在全國土地市場已經(jīng)明顯降溫的當(dāng)下，經(jīng)濟越不發(fā)達(dá)的地區(qū)反而仍在積極進行土地供應(yīng)。

因而在碭山這樣調(diào)控難以滲透的小縣城，降與不降的矛盾才顯得更為復(fù)雜。