近期，棚改貨幣化政策收緊引發(fā)業(yè)界關(guān)注與熱議。作為三四線城市去庫(kù)存的主要方式，棚改貨幣化安置在完成樓市去化目標(biāo)的同時(shí)，也因是否成為三四線房?jī)r(jià)急漲的主要原因而飽受爭(zhēng)議。市場(chǎng)有聲音稱(chēng)，隨著庫(kù)存規(guī)模下降、地方債務(wù)壓力增加，貨幣化安置政策逐漸退潮將是大方向。雖然三四線城市持續(xù)去庫(kù)存，讓不少重點(diǎn)布局于此的房地產(chǎn)企業(yè)獲益，但在棚改貨幣化政策收緊之際，那些深耕三四線城市的房企也將面臨一些考驗(yàn)。積極調(diào)整區(qū)域布局以應(yīng)對(duì)潛在的樓市風(fēng)險(xiǎn)，成為眾多房企的當(dāng)下選擇。

誰(shuí)是三四線布局王

躲開(kāi)調(diào)控重區(qū)，通過(guò)布局三四線實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)搶收已成近年來(lái)眾多房企的新選擇。擁有“三四線城市之王”稱(chēng)號(hào)的碧桂園，便是借力發(fā)展壯大的突出一例。

從銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，2017年碧桂園、恒大、萬(wàn)科3家龍頭房企均破5000億元，而碧桂園以5508億元的銷(xiāo)售額摘得中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的桂冠。北京商報(bào)記者查閱碧桂園2017年年報(bào)獲悉，截至2017年底，碧桂園共經(jīng)營(yíng)1468個(gè)項(xiàng)目，覆蓋30個(gè)省、220個(gè)市、768個(gè)縣鎮(zhèn)區(qū)。按地理位置計(jì)算，約58%的銷(xiāo)售來(lái)源于三四線城市。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，房企布局三四線城市，當(dāng)前的優(yōu)勢(shì)在于三四線城市這一波市場(chǎng)快速崛起。包括嚴(yán)躍進(jìn)在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士另外一個(gè)共識(shí)，便是此前三四線城市去庫(kù)存的紅利和差別化調(diào)控的空間。

根據(jù)川財(cái)證券研究，2017年大型房企拿地重點(diǎn)正在向三四線城市下沉。三四線城市共推出土地18046宗，推出土地面積67998萬(wàn)平方米，其中 30家代表房企在三四線的拿地面積同比增長(zhǎng)145%。

充足的土地儲(chǔ)備是企業(yè)擴(kuò)張和銷(xiāo)售額上漲的保證，房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，以中梁地產(chǎn)為代表的區(qū)域性房企，在加速布局潛力三四線城市的同時(shí)，拿地金額和拿地面積也保持高速增長(zhǎng)。

公開(kāi)資料顯示，2017年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地成交金額TOP 50中，中梁地產(chǎn)以153億元的拿地總額排在榜單第15位。值得一提的是，中梁地產(chǎn)拿地總規(guī)劃建筑面積471萬(wàn)平方米，在成交面積排行榜中排名第六，僅次于碧桂園、恒大、保利和萬(wàn)科，且拿地區(qū)域幾乎全部位于三四線城市。

“對(duì)于像中梁地產(chǎn)這樣的企業(yè)來(lái)說(shuō)，三四線城市的投資比重過(guò)大，為其業(yè)績(jī)成長(zhǎng)貢獻(xiàn)了重要力量。但換個(gè)角度看，當(dāng)前三四線城市也有一些利空的消息，那么也需要在業(yè)績(jī)成長(zhǎng)方面有所警惕?！眹?yán)躍進(jìn)如是表示。

轉(zhuǎn)型早已開(kāi)始

隨著三四線城市去庫(kù)存的利好逐漸散去，重點(diǎn)布局三四線城市的房企銷(xiāo)售壓力也隨之提升，轉(zhuǎn)型之于房企而言勢(shì)在必行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)初步完成，一二三四線城市商品房庫(kù)存去化已十分充分。而且看趨勢(shì)，三四線庫(kù)存在繼續(xù)減少，在一二線進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存后，三四線也開(kāi)啟庫(kù)存短缺時(shí)代，當(dāng)下除個(gè)別區(qū)域外，庫(kù)存基本進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)代。

而事實(shí)也證明，無(wú)論是龍頭房企還是地產(chǎn)新貴，都開(kāi)始著手在轉(zhuǎn)型上發(fā)力。

以前面提到的碧桂園為例，區(qū)域布局調(diào)整意圖已然顯現(xiàn)。此前傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的快消式高周轉(zhuǎn)，就被外界視為楊老板收縮戰(zhàn)線的信號(hào)。

今年4月5日-11日，碧桂園一周之內(nèi)連續(xù)下發(fā)《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》等三份文件，在表達(dá)提高周轉(zhuǎn)速度、壓縮從拿地到開(kāi)盤(pán)周期的強(qiáng)烈愿望同時(shí)，也對(duì)企業(yè)的布局安排進(jìn)行了適時(shí)調(diào)整：在區(qū)域布局方面，碧桂園提出“三四五線城市高周轉(zhuǎn)、一二線城市鼓勵(lì)發(fā)展”的策略。顯然，登頂榜首的碧桂園不僅對(duì)高周轉(zhuǎn)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)做出了預(yù)判，更意識(shí)到作為已經(jīng)不用設(shè)目標(biāo)的老大，一二線城市在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的防火墻意義。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，三四線陣地固然對(duì)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升有著極大助推，一二線城市對(duì)房企“維穩(wěn)”意義更是重大，這也是楊老板及時(shí)“收網(wǎng)”的主要原因。

房企巨頭尚邁步轉(zhuǎn)型，區(qū)域性房企為了解鎖更大發(fā)展也步步緊跟，其中以中梁較富代表性。

作為起步于溫州的浙系房企，中梁地產(chǎn)在長(zhǎng)三角三四線區(qū)域耕耘多年。自2016年將總部搬遷至上海后，便邁出了大舉擴(kuò)張、全國(guó)化布局的步伐，近兩年業(yè)績(jī)也由此迎來(lái)爆發(fā)。

據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的《2017年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜》，中梁地產(chǎn)2017年銷(xiāo)售額達(dá)到757.9億元，位居第25位，相比2016年底的第40名，上升15個(gè)名次。而回顧三年前，中梁地產(chǎn)的年銷(xiāo)售不過(guò)突破150億元。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，三四線城市在購(gòu)房方面存在一定程度的“割韭菜效應(yīng)”，即房地產(chǎn)市場(chǎng)需求釋放是沒(méi)有持續(xù)性的。而這恰恰是房企布局三四線的劣勢(shì)所在。

同策研究院首席分析師張宏偉的分析也從側(cè)面印證了嚴(yán)躍進(jìn)的上述看法。在張宏偉看來(lái)，從棚改貨幣化安置急剎車(chē)政策來(lái)看，三四線城市樓市將逐步降溫，從而影響房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?！叭木€城市正常的合理樓市需求為既定的，并且市場(chǎng)容量有限，需求也是有限的?！睆埡陚ト缡茄a(bǔ)充道。

艱難回歸一二線

經(jīng)過(guò)一波強(qiáng)勁的貨幣棚改之后，三四五線樓市的“黃金時(shí)間窗口”正在逐步關(guān)閉，一二線樓市的抗風(fēng)險(xiǎn)能力再度被外界重提。如何在后去庫(kù)存時(shí)代，使房企免遭后續(xù)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)乏力的尷尬狀況，以及更好防范因市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的未知風(fēng)險(xiǎn)，成為房企亟須思索的發(fā)展命題。

但值得關(guān)注的是，房企回歸一二線步履艱難。

首先，便是拿地成本高昂。京滬已經(jīng)很難再見(jiàn)到單槍匹馬拿地的場(chǎng)景，高昂的拿地成本讓開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始抱團(tuán)取暖，留給后來(lái)者的空間越來(lái)越少。

其次，產(chǎn)品類(lèi)型的復(fù)雜化，對(duì)成本計(jì)算、政策預(yù)判的要求均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三四線城市。與三四線城市拿了地能賣(mài)出去就能賺錢(qián)不同，隨著調(diào)控的深入，“房住不炒”理念的推廣，自住型需求的新型產(chǎn)品越來(lái)越多，在保證土地出讓金足額收繳的同時(shí)，對(duì)于產(chǎn)品的要求已經(jīng)讓深耕一線城市多年的操盤(pán)手頭疼不已，而后來(lái)者想要適應(yīng)這樣的產(chǎn)品和市場(chǎng)，難度超乎想象。

正因如此，房企三強(qiáng)除了深耕多年的萬(wàn)科以外，恒大勉強(qiáng)憑借不計(jì)成本的廝殺，為自己回歸一二線趟出了一條血路；而碧桂園在京、滬這類(lèi)核心城市，依然沒(méi)有能夠拿出手的產(chǎn)品。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，尤其是在當(dāng)下三四線城市庫(kù)存去化效果顯著的背景下，房企昔日可倚仗較少調(diào)控、肥沃的三四線實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)收割，現(xiàn)如今“地利”將盡，房企回歸一二線樓市呼之欲出。

張大偉分析認(rèn)為，目前看，整體市場(chǎng)對(duì)棚改政策非常敏感，因?yàn)檫@是支撐最近幾年樓市最關(guān)鍵的因素，特別是三四線城市嚴(yán)重依賴(lài)棚改的貨幣化安置。過(guò)去三年立足三四線城市的企業(yè)銷(xiāo)售額井噴，三四線出現(xiàn)了普遍性的房地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在未來(lái)醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)也有分析稱(chēng)，隨著樓市調(diào)控的逐漸深入，現(xiàn)在三四線城市已經(jīng)很難給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)足夠的利潤(rùn)，特別是在棚改審批和調(diào)控政策蔓延到三四線城市之后，布局三四線城市的房企有可能會(huì)遭受虧損。

一旦三四線城市房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有支撐，開(kāi)發(fā)商想要在三四線城市實(shí)現(xiàn)高額銷(xiāo)售幾無(wú)可能，若貨值跟不上銷(xiāo)售節(jié)奏，對(duì)一些小房企來(lái)說(shuō)，其后續(xù)規(guī)模發(fā)展與現(xiàn)金流壓力將隱現(xiàn)。

而就棚改貨幣化發(fā)展趨勢(shì)對(duì)樓市影響的問(wèn)題，嚴(yán)躍進(jìn)表示，棚改貨幣化如果叫停或者說(shuō)改變，那么未來(lái)就地安置或者說(shuō)實(shí)物安置的內(nèi)容會(huì)增加。房企需要在此過(guò)程中注重市場(chǎng)需求的匯集，或者說(shuō)引導(dǎo)相關(guān)購(gòu)房者積極認(rèn)購(gòu)相對(duì)應(yīng)的樓盤(pán)。

“未來(lái)房企如果要回歸一二線城市，要注意對(duì)非熱點(diǎn)一二線城市的投資，尤其是西南市場(chǎng)和西北市場(chǎng)，上述區(qū)域樓市當(dāng)前也開(kāi)始火熱。”嚴(yán)躍進(jìn)向北京商報(bào)記者如此表示。

北京商報(bào)記者 劉鳳茹 實(shí)習(xí)記者 榮蕾/文