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潘石屹做客張維迎課堂:若當年不逃離海南,早就破產了
關鍵字: 潘石屹房地產房地產價格海南張維迎北大國發(fā)院SOHOSOHO中國房地產泡沫講第二個故事吧。到北京來,我們做了萬通新世界廣場,賺了好多錢,賺的當時都沒有概念了。因為當時土地增值稅還沒出臺,成本很低,我記得每平方米的土地的價格是兩千七百塊錢,建安費幾千塊錢,最終成本是五千到六千塊錢。最后銷售的價格是三四萬塊錢。賺完錢后,我看到一張報紙,記得是香港的《明報》。94年95年的時候,《明報》的記者就通過衛(wèi)星的照片看了一下,朝鮮半島上面,從“三八線”分開,北邊的一部分黑燈瞎火的,南邊的一部分燈火通明。這個人就寫了一篇文章,說一個地方富裕不富裕,GDP和這個地方的明亮程度有很大的關系。所以這個“三八線”是分界線,北朝鮮就沒燈,南朝鮮燈就特別多。
我看完以后,感覺很有道理。以后到什么地方去賺錢,就得順著光走,到光明的地方去賺錢。但我手里也沒有衛(wèi)星啊,我怎么能夠看到光呢?我有汽車,所以我就開著汽車,繞著環(huán)路轉了一下,只要繞到北京的西邊,就黑燈瞎火的,國務院的部委從來不加班的,一到晚上就全是黑壓壓的一片。只要到了東邊,就燈火通明。按照這個道理,越光明的地方,GDP越高,越光明的地方就越有錢。我就不能在西邊,應該到東邊去做,就到了國貿周圍。所以我們SOHO中國,圍繞著國貿橋方圓一公里的地方,大概做了十二三年,也才有了馮侖說的這句話:我們從海南島來的,建了北京百分之五十的CBD。所以這個是我的第二個故事,就是到光亮的地方去,順著光明走。
第三個故事,今天,中國的房地產是一個什么樣的情況。政府說房地產是支柱產業(yè),要健康理性地看待房地產。我是怎么看呢。今天中國的房地產,跟1992年海南島的房地產是一樣的,所有的情況都是一樣的:過剩,房子非常多。在過去的十幾年時間,當北京的人均住房面積只有七平米多的時候,住房需求大,房價就壓不下來。有段時間國家每年出一個政策,壓房價,叫“國八條”了、“國六條”了、“國四條”了、新的“國四條”了,一年一個文件,壓不下來,因為基本的需求在。
可是到了今天,我們的人均住房面積是多少呢?現(xiàn)在已經是三十多平方米了,接近四十平方米了。而每年增長的速度是多少呢?每年竣工的面積是十二億平方米,如果是六億城鎮(zhèn)人口的話,就是每個人每年增加兩平方米。五年過去,所有城鎮(zhèn)人均住房面積就能增加十平方米。這是一個了不起的數(shù)字。
所以到今天為止,我們看二線城市、三線城市,爛尾樓、空置樓房非常多。在這樣的情況下,不僅房子沒有充分利用起來,鋼材、水泥的需求量也大幅度下跌。我記得08年09年,鋼材的價格是六千塊錢一噸,而今天鋼材的價格是一千九百塊錢一噸。換算成斤,沒有一斤大白菜貴。
中國的鋼材,要從巴西和澳大利亞把鐵礦石運過來,再和中國的鐵礦石一比一混合,到高爐里加熱才能冶煉出來。大白菜呢,是一個小籽,放到地里,澆點水,就能長出來?,F(xiàn)在鋼材的價格還不如大白菜的價格貴,因此,房子的過剩,鋼材的過剩、水泥的過剩,數(shù)量是非常大的。
所以,作為一個明智的開發(fā)商,又到了一個選擇的時候。選擇背后的道理,是常識。不要想的太復雜,東西多了之后,價格就不行了。有好多人問,你說房價會跌嗎?我不敢說。為什么呢,因為還有一個央行。全世界的央行,自從有了以來,就愛發(fā)貨幣。中國的央行是這樣的,外國的央行也是這樣的。如果他把存款準備金再降低,利率再降低,市場上的錢多得不得了,好賴房價也會漲??墒菑幕久鎭碚f,基本的需求已經大大地滿足了,閑置的房子非常的多。
我就思考,當我們的資源這樣的過剩,每一個城市的房子沒有充分利用起來,我們應該做什么事情?想了差不多三年時間,海內外看了一圈,差不多想明白了。要做什么事情呢?就是利用今天最有力的,最普及的技術——互聯(lián)網的技術,把資源充分地利用起來。像滴滴打車,Uber,能夠把汽車的資源利用起來一樣。手機上的一個APP,把多少汽車管理的中間環(huán)節(jié)給消滅了。還有一個叫AIRBNB的軟件,他就是把零零散散的對住房的需求,和全世界的房子鏈接在一起。沒有給社會增加一套房子,可是把每一套房子的利用率充分地提起來了。
做別的東西我不會,但我看到中國的辦公樓空置率特別多。我們能不能通過一個軟件,把對這些閑置空間的需求都利用起來?我們做了一個共享空間,名字叫SOHO3Q。做完這個后,毛大慶從萬科辭職了,要創(chuàng)業(yè)。
我說SOHO3Q 先給你提供一個辦公室,你先在這辦公。他一邊辦公一邊琢磨,結果做了一個跟我一樣的東西。他問我怎么看,我說毛大慶,你在萬科的時候,跟我們一樣,跟SOHO一樣,在過去的二十年時間,給中國的房地產做了巨大的貢獻。無論房地產的名聲多壞,要很客觀地來看,十年前建的房子,就沒今天建的房子好,二十年前建的房子,就沒十年前建的房子好。所以,房子的進步速度是非常大的。而建了這么多房子,把中國從人均五平方米、七平方米的住房面積,增加到接近四十平方米,這就是房地產開發(fā)商的貢獻,是為這個社會做了有益的事情。
可是今天,在全都過剩的時代,我們再去建房子已經沒有意義了。我們應該做的事情,是把已有的、沒有充分利用起來的資源利用起來。
張維迎:潘石屹先生的演講很精彩,他核心的思想就是,很多企業(yè)家的判斷力是來自于常識。能不能在再加一個故事,你當時為什么下海?
潘石屹:我下海那年是1987年。當時我在一個單位,這個單位是一個國務院的部委?,F(xiàn)在呢,變了妾了,它的名字叫中石油。我就在這個單位里面,收入非常高。我記得我的工資收入是一百零一塊錢,而我爸爸是工作了好幾十年,又犯錯誤又平反,他的工資是六十九塊錢??墒俏以趩挝惶焯鞜o所事事。在我們這個機關里面,八百多個人,除了一個調度室的人有點正經事情,剩下的事情,工會、婦聯(lián)、宣傳、組織部,包括我在的部門叫做總經濟師辦公室,什么事都不干。確實是百無聊賴。
我分進去的第二年,又從別的學校來了一個女同事。我們科長說,陪這個女孩子去領個辦公桌去。我說好,因為后勤部在哪我都比較熟悉。我就帶著這個女孩,去領這個辦公桌去。當時,我們領一個辦公桌,然后每一個人發(fā)件石油工人穿的棉襖,就算成為石油戰(zhàn)線上的一員了。幫這個女孩兒把棉襖領了,然后就來挑桌子。兩個抽屜的桌子,挑了一個小時,我說咱們拿著個桌子趕緊回去吧。她說,潘石屹你可不知道,這張桌子要陪我一輩子的,我得仔細挑。
我感慨,真是啊,要在機關里呆著,我就得和這個桌子陪上一輩子。所有的東西都不會變化的。
我回去以后一晚上,我就琢磨,我說我得下海,就跑到深圳去了。這就是我下海的經歷。
- 責任編輯:李晽
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