【文/觀察者網(wǎng) 王慧、張菁娟、范維】繼7月24日政治局會議定調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，針對房地產(chǎn)市場的政策“工具箱”再度被打開，而且正在越開越大。

近期，從中央到地方相繼推出了利好房地產(chǎn)的政策?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”、下調(diào)存量房貸利率等需求端政策引發(fā)社會廣泛討論。

當(dāng)下的這些政策和表態(tài)能否改善、或者能夠在多大程度上改善房地產(chǎn)持續(xù)低沉的市場情緒？打破房地產(chǎn)市場困局的關(guān)鍵是什么？怎樣才能真正給房地產(chǎn)紓困？

圍繞相關(guān)話題，觀察者網(wǎng)特邀中銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高分享觀點(diǎn)。

觀察者網(wǎng)：最近利好房地產(chǎn)的消息接連不斷，先是7月24日政治局會議定調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，之后住建部明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向，接著北上廣深等一線城市紛紛表態(tài)，表示將抓緊落實(shí)會議要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這一系列的表態(tài)，在您看來是在釋放一種怎樣的信號？

徐高：政治局會議就房地產(chǎn)的相關(guān)表態(tài)，能看出來是要糾偏之前的政策，呵護(hù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

從2021年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場就一直處于極端弱勢的狀態(tài)，甚至陷入了惡性循環(huán)：地產(chǎn)開發(fā)商融資緊縮，信用風(fēng)險(xiǎn)上升，導(dǎo)致銀行對地產(chǎn)開發(fā)商惜貸，老百姓則擔(dān)心房子爛尾而“惜購”，不太敢買房子；而惜貸和“惜購”反過來又使得房地產(chǎn)開發(fā)商融資更緊，信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升。這種自我強(qiáng)化的惡性循環(huán)已經(jīng)形成，僅憑地產(chǎn)行業(yè)自身的力量很難打破。

2022年11月，國家就出臺了修復(fù)地產(chǎn)融資的“三支箭”政策，還提出了“保交樓”的政策。但是現(xiàn)在回過頭來看，這些政策的力度還不夠。

過去兩年，房地產(chǎn)市場的情況和之前十幾年完全不一樣，目前正處于惡性循環(huán)當(dāng)中，狀態(tài)比較危急。在這種情況下，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場是需要“救”的，需要對之前的一些政策適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，從而使房地產(chǎn)市場從當(dāng)前危機(jī)狀態(tài)回歸正常。

2023年7月13日，江蘇省淮安市，大運(yùn)河畔房地產(chǎn)建筑樓群。圖源：視覺中國

觀察者網(wǎng)：正如您所說，雖然現(xiàn)在的房地產(chǎn)融資政策已經(jīng)放松了，但整個房地產(chǎn)市場還處于全面下行的態(tài)勢。您覺得打破房地產(chǎn)市場惡性循環(huán)的關(guān)鍵是什么？我們的政策要達(dá)到一種怎樣的力度才能真正給房地產(chǎn)紓困？

徐高：目前房地產(chǎn)的情況比較復(fù)雜。當(dāng)下推出的政策主要集中在需求側(cè)，放松了之前對購房施加的約束，比如說“認(rèn)房不認(rèn)貸”等。這些需求側(cè)的放松政策應(yīng)該能夠促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的復(fù)蘇，有助于整個行業(yè)的穩(wěn)定，但我認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場政策應(yīng)當(dāng)需求側(cè)和供給側(cè)并重，而且供給側(cè)更加重要。

就像我剛剛說的，目前房地產(chǎn)市場的主要矛盾在于房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)太高，背后的原因是融資約束政策太過嚴(yán)厲。由于地產(chǎn)開發(fā)商的融資緊縮，從2022年開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和房屋新開工面積都在大幅度負(fù)增長，表明房地產(chǎn)供給的瓶頸在明顯收緊。

在這種情況下，如果供給側(cè)不恢復(fù)正常，還是這么緊，而需求側(cè)通過刺激政策使得銷售回升，房價(jià)恐怕很快就會重新上漲，令房地產(chǎn)政策再次陷入兩難之中。因此，目前更重要的是恢復(fù)房地產(chǎn)市場的供給。

而要恢復(fù)供給，我認(rèn)為第一步是要放松“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等融資約束性政策。這些政策在推出時(shí)雖然有其道理，但在過去兩年里，行業(yè)狀況已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，政策因而有必要調(diào)整。不過，即使放松融資約束政策，恐怕銀行也不太敢放貸，尤其是放貸給民營開發(fā)商，因?yàn)樗麄儸F(xiàn)在確實(shí)身處困境。

因此，第二步，我認(rèn)為有必要成立國有房地產(chǎn)紓困基金。我在2022年7月就已提出了這個政策建議。目前的情況下，建立這個房地產(chǎn)紓困基金的必要性更高了?？梢杂蛇@個基金來入股民營房企，持有這些房企的少數(shù)股份。只要國有基金入股了，地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)就會明顯下降?？吹接袊匈Y金入股了，銀行就敢給開發(fā)商放款了，老百姓也會敢買房子了。這樣，可以恢復(fù)市場對這些房地產(chǎn)開發(fā)商的信心，使開發(fā)商能夠正常從銀行、從市場獲得融資，讓經(jīng)營回歸正常。當(dāng)行業(yè)回歸正常后，穩(wěn)定市場的目的達(dá)到之后，紓困基金可以將之前買入的股份賣出。

第三步，要把“房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”講清楚，從而給行業(yè)一個清晰的預(yù)期。過去兩年來，整個房地產(chǎn)行業(yè)處在爆發(fā)系統(tǒng)性危機(jī)的邊緣。而這主要是針對地產(chǎn)的緊縮政策導(dǎo)致的。在這種情況下，就算短期內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能夠恢復(fù)，他們的信心恐怕也很難修復(fù)。而要恢復(fù)大家的信心，很重要的一點(diǎn)是把“房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”講清楚。否則開發(fā)商會擔(dān)心，現(xiàn)在的寬松政策可能只是在經(jīng)濟(jì)下行壓力大、房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機(jī)背景下的臨時(shí)措施，過幾年可能還會再有嚴(yán)重沖擊行業(yè)的政策出來。這種疑慮不消除，地產(chǎn)供給就很難恢復(fù)。

2023年6月21日，太原，一售樓部銷售人員為民眾推介商品房戶型。圖源：視覺中國