（文/張志峰 編輯/馬媛媛）受2022第二季度疫情影響，上海寫字樓、零售物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓、倉儲物流等各個類型的商業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場受到大幅沖擊。

戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強預測稱，因疫情反復及二季度封控延續(xù)影響，預計2022全年大宗交易成交總額將低于去年的千億規(guī)模，可能在700億元左右。

不過，在剛剛結(jié)束的第三季度，上海整體經(jīng)濟已緩慢恢復至去年同期的九成，6月份以后主要經(jīng)濟指標明顯改善，相應商業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求亦有復蘇跡象。

對于四季度，盧強認為，大宗交易中內(nèi)資買家活躍度明顯提高，預計四季度表現(xiàn)持續(xù)亮眼；物流資產(chǎn)包項目熱度不減，預計四季度物流類型項目成交總額將顯著提升。

同時，三季度多單REITs成功發(fā)行，民間資本可直接參與物業(yè)投資，預計產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓等類型物業(yè)成交額將持續(xù)走高。

政策刺激消費，4大零售物業(yè)齊開業(yè)

首先是大眾最為關(guān)心的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場。

第三季度，上海市政府出臺了一系列刺激消費措施，修復本地居民的消費信心，助力零售市場回暖，如“五五購物節(jié)”、“愛購上海電子消費券”等，上海市中高端購物中心的客流量顯著回升。

然而，零售空間租賃需求的復蘇尚處于初始階段，多數(shù)零售物業(yè)的業(yè)主仍維持租金減免和商務優(yōu)惠條件以吸引零售商入駐。

“十一”假期前夕，4個大型零售物業(yè)在十一黃金周之前搶先入市，助力市場回暖，分別為蘇河灣萬象天地、錦滄文華、龍湖奉賢金匯天街和天空萬科廣場，為市場新增6萬平方米、2萬平方米、 11萬平方米和10萬平方米的零售面積。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

同時，項目內(nèi)均開設大量國內(nèi)首店，例如，OTB集團旗下Maison Margiela全球最大旗艦店、 MARNI中國首家概念旗艦店、JIL SANDER中國首家旗艦店、AMIRI 亞太首店均在錦滄文華揭幕。

事實上，上海經(jīng)過2022年年初的疫情，不少新開的載體與品牌在開業(yè)籌備的階段受到影響，上述4家商業(yè)項目均延期開業(yè)了數(shù)月時間。

疫情后品牌在載體的選擇上，也有著不小的變化。以零售業(yè)態(tài)為主的國內(nèi)外品牌，其首店或首家線下零售店鋪均選擇核心商圈的沿街店鋪作為載體。

同時，國際一線大牌在全球“寒流”中不斷融入中國市場，在客群鎖定上不再僅聚焦于“高凈值人群”。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事陳云九表示，疫情對于消費的影響正在逐漸消除，本季度全市商圈消費集中度加強，重點商圈提質(zhì)效應顯著。

他認為，目前上海的疫情狀況有所改善，上海市經(jīng)濟及商業(yè)已基本恢復正軌。短時間內(nèi)商業(yè)載體與品牌的開業(yè)節(jié)奏將會放緩，但未來新載體與新品牌的開業(yè)節(jié)奏將逐步恢復正常。

同時上海的零售市場在經(jīng)歷疫情后，品牌端更加傾向于經(jīng)營時間靈活、有外擺條件、沿街的空間載體，未來可能更傾向于通過新跨界、新聯(lián)名、新體驗等吸引更多的中國新中產(chǎn)階級客群。

寫字樓市場率先復蘇

戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三季度上海甲級寫字樓凈吸納面積23.7萬平方米，環(huán)比上揚208.3%，其中核心區(qū)4.9萬平方米，新興區(qū)18.9萬平方米，均呈現(xiàn)環(huán)比上揚的趨勢，主要是新項目入市帶動交易的提升。

市場消息顯示，核心區(qū)徐家匯板塊“徐家匯中心三期T1”、新興區(qū)靜安蘇河灣板塊“華潤蘇河灣中心”以及前灘板塊“前灘國際廣場”3大重點項目均在三季度入市，共計建筑體量27.7萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

不過，基于后市供應壓力及經(jīng)濟放緩下需求走勢的不確定性，寫字樓租金價格繼續(xù)下探。

三季度全市甲級寫字樓平均租金8.16元/平方米/天，環(huán)比二季度下滑0.37%，新興區(qū)降幅相對更顯著。

從寫字樓租賃成交的行業(yè)分布來看，今年前三季度，專業(yè)服務、金融及電子信息科技三大主力行業(yè)地位不變，貿(mào)易制造和生物醫(yī)藥排名第四、五位。

從板塊來看，稀缺資源的北外灘、前灘、徐匯濱江、蘇河灣這些一江一河沿線板塊借助新項目入市，提供優(yōu)質(zhì)辦公空間和優(yōu)勢租金價格吸引企業(yè)入駐；而一些老牌核心區(qū)位的陸家嘴、南京西路板塊則以深度行業(yè)聚焦保持成交優(yōu)勢。

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務部總裁魏超英表示，從成交數(shù)據(jù)來看，市場正在逐步復蘇，后市將延續(xù)這一穩(wěn)步復蘇態(tài)勢。

營商環(huán)境方面，更開放的人才政策及五型經(jīng)濟發(fā)展舉措為經(jīng)濟進一步復蘇提供了強有力的保障；同時，上海也正在積極打造綠色低碳、元宇宙、智能終端等新興行業(yè)拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展新內(nèi)涵。

自今年6月起，上海新設企業(yè)數(shù)量明顯好轉(zhuǎn)，盡管是填補前期的不足，但第三季度企業(yè)的行動仍證明其對后市信心正在逐漸恢復。