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拆東墻補(bǔ)西墻,華僑城擬通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓提高周轉(zhuǎn)
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)缺錢(qián)的不只是民營(yíng)房企,央企華僑城近期同樣動(dòng)作頻頻,暴露出企業(yè)在資金上捉襟見(jiàn)肘的窘境。
2月16日,華僑城發(fā)布關(guān)于在子公司之間調(diào)劑擔(dān)保額度的公告,稱(chēng)為滿足子公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要,將控股公司廣州華僑城文旅小鎮(zhèn)投資有限公司(下稱(chēng)“廣州華僑城”)未使用的擔(dān)保額度2.5億元,控股公司深圳招商華僑城投資有限公司(下稱(chēng)“深圳招商”)未使用的擔(dān)保額度1.5億元,調(diào)劑至全資公司中山華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(下稱(chēng)“中山華僑城”)。
換句話說(shuō),華僑城欲將旗下兩家文旅公司的授信擔(dān)保額度,補(bǔ)貼給另一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,總金額4億元。
調(diào)劑后,華僑城為中山華僑城提供擔(dān)保額度由5億元調(diào)整為9億元,為廣州華僑城提供擔(dān)保的額度由3億元調(diào)整為0.5億元,為深圳招商提供擔(dān)保的額度由1.5億元調(diào)整為0億元。
銷(xiāo)售受阻,急需資金救場(chǎng)
據(jù)觀察者網(wǎng)了解,被調(diào)劑對(duì)象廣州華僑城成立于2019年,當(dāng)年斥資10億元獲得廣州白水仙瀑景區(qū)新一輪20年運(yùn)營(yíng)權(quán),并且在周邊拿下了一宗旅館用地。按照各級(jí)旅游發(fā)展規(guī)劃的總體要求,廣州華僑城將對(duì)白水仙瀑景區(qū)進(jìn)行投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理、包裝布置、媒體宣傳、公關(guān)銷(xiāo)售、景區(qū)經(jīng)營(yíng)等,并在五年內(nèi)使白水仙瀑景區(qū)成功創(chuàng)建國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)或國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)。
2020年6月,廣州華僑城又以5.74億元價(jià)格拿下占地13萬(wàn)平方米的派潭背陰村A8023號(hào)宗地,計(jì)劃與增城區(qū)政府?dāng)y手打造白水寨創(chuàng)意山水文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目,顯然正處于“急用錢(qián)”狀態(tài)。
而另一個(gè)被調(diào)劑對(duì)象深圳招商系華僑城與另一家央企招商蛇口合營(yíng)公司,雙方各持有50%股權(quán),負(fù)責(zé)深圳紅山6979商業(yè)中心的建設(shè)、銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)工作。
不過(guò)根據(jù)此次公告,這兩大文旅、商業(yè)項(xiàng)目公司的“優(yōu)先級(jí)”顯然比不上中山華僑城。
公告顯示,中山華僑城成立于2018年9月,注冊(cè)資本為10億元,截至2021年11月末總資產(chǎn)30.57億元,負(fù)債總額20.77億元,資產(chǎn)負(fù)債率68%。
中山華僑城目前在建的主要項(xiàng)目正是集團(tuán)主推的新一代大型文旅綜合體——中山歡樂(lè)海岸。
2020年1月17日,中山石岐區(qū)岐港路445.92畝建設(shè)用地被華僑城競(jìng)得,總價(jià)16.8億元,樓面地價(jià)4055元/平方米。
按照規(guī)劃,華僑城預(yù)計(jì)總投資額將達(dá)80億元,分為商業(yè)用地、康體娛樂(lè)用地和住宅用地三大部分,最大計(jì)容建筑面積分別為6.1萬(wàn)平方米、17.8萬(wàn)平方米和17.6萬(wàn)平方米。
值得一提的是,該項(xiàng)目的商業(yè)與娛樂(lè)部分預(yù)計(jì)面世時(shí)間為2023年,但商品房住宅部分則從2021年6月就取得預(yù)售許可證,陸續(xù)開(kāi)始營(yíng)銷(xiāo)工作。
公開(kāi)資料顯示,該住宅部分名稱(chēng)為歡樂(lè)海岸天鵝堡,位于中山市石岐區(qū)岐港公路,均價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米,一期預(yù)計(jì)2023年12月31日交付。
有知情人士向觀察者網(wǎng)透露,項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之初,受到華僑城央企名聲和80億元投資規(guī)劃的吸引,天鵝堡項(xiàng)目頗受投資客青睞,有成為網(wǎng)紅盤(pán)潛質(zhì)。但四季度開(kāi)始樓市下行,投資客止步后,項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn)、價(jià)格偏貴、配套不便等劣勢(shì)便顯得格外突出,銷(xiāo)售情況隨之直線下滑,因此急需資金救場(chǎng)。
利潤(rùn)預(yù)減約七成
有資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析認(rèn)為,由于文旅綜合體前期投入大,資金周轉(zhuǎn)速度慢等特點(diǎn),除了政治因素以外,幾乎所有文旅開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)動(dòng)力都源自住宅銷(xiāo)售,沒(méi)有例外。這也是過(guò)往很多號(hào)稱(chēng)投資數(shù)百億的大型文旅樂(lè)園、文旅小鎮(zhèn)等項(xiàng)目,一旦前期住宅銷(xiāo)售不暢,很快就宣告爛尾的根本原因。
而該項(xiàng)目住宅部分入市時(shí)間恰逢全國(guó)樓市遇冷,加之商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度從嚴(yán)后,項(xiàng)目公司出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難,從其他已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)成熟的文旅公司調(diào)撥資金進(jìn)行補(bǔ)貼,也在情理之中。
上述人士繼續(xù)稱(chēng),一般而言,項(xiàng)目公司獲得調(diào)撥資金后的當(dāng)務(wù)之急依然是優(yōu)先完成住宅部分的建設(shè)和銷(xiāo)售工作,收獲大量資金后才有余力去推進(jìn)文娛部分。但倘若后續(xù)新房銷(xiāo)售進(jìn)展依舊不佳,項(xiàng)目仍有因資金問(wèn)題導(dǎo)致的延期、減配等可能。
值得注意的是,從華僑城近年來(lái)頻頻出售資產(chǎn)等行動(dòng)來(lái)看,這家以文旅地產(chǎn)起家的央企資金狀況與頻頻進(jìn)行收并購(gòu)的華潤(rùn)、中海、招商等兄弟公司相比似乎相差甚遠(yuǎn)。
根據(jù)企業(yè)此前披露的業(yè)績(jī)預(yù)告,2021年華僑城預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為31.88億元-41.32億元,同比大幅下滑67.42%-74.86%;而這其中還有很大一部分來(lái)源于變賣(mài)旗下資產(chǎn)等方式所得,企業(yè)去年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)僅為20.06億元-29.5億元。
2月15日晚間,華僑城發(fā)布消息稱(chēng),公司接受中信證券、華泰證券、博裕資本等18家金融機(jī)構(gòu)調(diào)研,對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、存貨計(jì)提減值、并購(gòu)、拿地等問(wèn)題進(jìn)行回應(yīng)。
華僑城直言,過(guò)去幾年,股權(quán)轉(zhuǎn)讓是公司加速去化以及引入合作方的經(jīng)營(yíng)方式之一,2021年度因市場(chǎng)行情下行及政策收緊導(dǎo)致各地產(chǎn)公司為保證資金安全趨于較為保守的投資策略,公司通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目相對(duì)較少,預(yù)計(jì)未來(lái)股轉(zhuǎn)仍將是公司加快周轉(zhuǎn)速度的舉措之一。
針對(duì)存貨計(jì)提減值的原因,公司稱(chēng)是基于財(cái)務(wù)謹(jǐn)慎性原則,結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)、政策、疫情影響等多重因素,根據(jù)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況計(jì)提減值。存貨減值主要原因是部分并購(gòu)項(xiàng)目受到地方限價(jià)的影響,銷(xiāo)售價(jià)格低于預(yù)期。
提及2022年拿地計(jì)劃,華僑城表示,公司將根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況,在堅(jiān)持以收定投和底線思維的基礎(chǔ)上,結(jié)合公司實(shí)際去化速度進(jìn)行資源布局,既保障可持續(xù)發(fā)展,又不輕易冒進(jìn)。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 華僑城- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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