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預(yù)售資金監(jiān)管政策糾偏,房企償債壓力未減
【導(dǎo)讀】 建業(yè)胡葆森在回應(yīng)裁員和換帥消息時(shí)直言,未來(lái)要“做少、做小”,盡量不要再開(kāi)辟新的賽道,把過(guò)去已經(jīng)開(kāi)得大大小小的賽道,能合并的合并,能關(guān)閉的關(guān)閉。
(文/張志峰 編輯/馬友友)近日,房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資落地、商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理政策糾偏等利好消息不斷,束縛房企流動(dòng)性壓力的“緊箍咒”似乎正在逐一松綁。
然而,企業(yè)裁員、賣(mài)子、違約、停工、股債雙殺等危局依舊接連發(fā)生,房企償債壓力并未有所好轉(zhuǎn),行業(yè)至暗時(shí)刻仍在繼續(xù)。
政策放松力度有限
首先是并購(gòu)融資方面,在浦發(fā)銀行1月21日宣告建檔發(fā)行全國(guó)首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券50億元之后不久,廣發(fā)銀行也宣布跟進(jìn),同樣計(jì)劃發(fā)行50億元并購(gòu)主題債券。
2月15日,平安銀行接力。消息稱,該行已于年初向央行報(bào)送2022年金融債券發(fā)行額度申請(qǐng),將在核定額度內(nèi),于近期啟動(dòng)首期50億元房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券的發(fā)行工作,募集資金專(zhuān)項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。
平安銀行表示,該債券將重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,有效支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及推動(dòng)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
房企方面,自去年年末至今,已有招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)、華僑城、華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等多家國(guó)資房企成功發(fā)行并購(gòu)債,用于并購(gòu)出險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
如華潤(rùn)萬(wàn)象生活,在成功獲取30億元并購(gòu)融資額度前幾日,就已經(jīng)就禹洲集團(tuán)和中南集團(tuán)兩大房企旗下物業(yè)管理公司簽訂收并購(gòu)協(xié)議。
而繼并購(gòu)債不計(jì)入三道紅線糾偏政策出臺(tái)之后,被業(yè)內(nèi)認(rèn)為給民營(yíng)房企現(xiàn)金流造成壓力最大的預(yù)售資金監(jiān)督制度近來(lái)也加入糾偏行列。
多家媒體報(bào)道稱,全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日出臺(tái),辦法明確了預(yù)售資金監(jiān)管的基本標(biāo)準(zhǔn)。
消息稱,新制定出臺(tái)的管理辦法明確,預(yù)售資金監(jiān)管額度為“重點(diǎn)額度管理”,“由市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)根據(jù)工程造價(jià)合同等核定,能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度,當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后,超出額度的資金可以由房企提取自由使用。”
這一辦法與1994年發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中相關(guān)規(guī)定最大不同之處在于,明確對(duì)預(yù)售資金規(guī)定進(jìn)行全國(guó)統(tǒng)一,進(jìn)而有利于規(guī)范預(yù)售資金使用。
有分析人士認(rèn)為,過(guò)去在房企出險(xiǎn)之后,部分地方政府對(duì)于預(yù)售資金存在過(guò)度監(jiān)管的問(wèn)題,甚至出現(xiàn)資金零撥付情況。新標(biāo)準(zhǔn)接近現(xiàn)有監(jiān)管規(guī)則下限,有望緩解此前監(jiān)管基數(shù)和比例過(guò)高、提取節(jié)奏不合理等問(wèn)題,能夠極大緩解民營(yíng)房企現(xiàn)金流壓力,并有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。
但也有意見(jiàn)認(rèn)為:該項(xiàng)管理辦法因城施策,各地具體執(zhí)行不同,并不會(huì)為行業(yè)帶來(lái)太多資金量釋放,作用有限。
償債高峰即將來(lái)臨
那么,房地產(chǎn)行業(yè)的春天來(lái)了嗎?
有民營(yíng)房企人士向觀察者網(wǎng)透露,過(guò)去預(yù)售金過(guò)度監(jiān)管的問(wèn)題實(shí)際只局限于出險(xiǎn)房企,或北京、上海等強(qiáng)監(jiān)管地區(qū);與之相對(duì)的是,部分地區(qū)也經(jīng)常出現(xiàn)房企挪用預(yù)售資金等情況。新規(guī)只是在原來(lái)基礎(chǔ)上更加強(qiáng)調(diào)規(guī)范與透明,一進(jìn)一出之間,對(duì)于大多數(shù)房企的現(xiàn)金流狀況并未改善。
上述人士認(rèn)為,房企陷入流動(dòng)性困局最根本的原因在于過(guò)去高周轉(zhuǎn)、高杠桿的模式,與如今強(qiáng)監(jiān)管的市場(chǎng)形勢(shì)相違背導(dǎo)致的。加之樓市遇冷,購(gòu)房者預(yù)期被扭轉(zhuǎn),巨額到期債務(wù)疊加去化難題加速了企業(yè)出險(xiǎn)。
根據(jù)標(biāo)普信評(píng)日前發(fā)布的研究報(bào)告,截至2021年6月末,116家樣本房企母公司層面貨幣資金僅占合并口徑總計(jì)的16%左右。
2022年,116家樣本企業(yè)年內(nèi)國(guó)內(nèi)債券到期金額約2300億元,其中3月和7月是相對(duì)到期高峰。如果考慮到海外美元債,房企面臨的債務(wù)重壓將更大。
數(shù)據(jù)顯示,2022-2025年是房企美元債兌付高峰期,房企海外債到期余額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元,且2022年償債壓力集中于上半年。
因此標(biāo)普認(rèn)為,近期政策體現(xiàn)了監(jiān)管對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的態(tài)度,一定程度上有利于房企再融資能力的恢復(fù),但是否能夠及時(shí)緩解行業(yè)流動(dòng)性壓力尚有待觀察。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向觀察者網(wǎng)表示,并購(gòu)債、保障性租賃住房貸款不計(jì)入三道紅線,統(tǒng)一預(yù)售資金監(jiān)管制度等政策意在“糾偏”,利于少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企,加速出險(xiǎn)房企被收并購(gòu)的速度,從長(zhǎng)遠(yuǎn)上促進(jìn)行業(yè)健康,而非搶救流動(dòng)性困難房企,因此行業(yè)困局短期內(nèi)難言改善。
黑鐵時(shí)代“做少、做小”
事實(shí)上也正是如此,在政策糾偏等利好消息傳來(lái)的同時(shí),近期關(guān)于民營(yíng)房企出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、因債務(wù)困局而股價(jià)大跌的案例依舊不斷。
其中,關(guān)注度最高的莫過(guò)于30強(qiáng)房企正榮系兩大港股上市平臺(tái)股價(jià)閃崩事件。
2月11日午間,總部位于上海的閩系房企正榮地產(chǎn)與物業(yè)管理公司正榮服務(wù)股價(jià)閃崩,跌幅一度接近90%,后略有回升,當(dāng)日收盤(pán)分別報(bào)1.23港元和1.73港元,大跌66.39%和57.7%,市值瞬間蒸發(fā)逾百億。
起因是當(dāng)日有未經(jīng)證實(shí)的消息稱,正榮集團(tuán)實(shí)控人歐宗榮已拋售手中全部美元債,或?qū)⑻善?;公司將不再按此前?jì)劃贖回美元永續(xù)債,有意重組公司債務(wù)。
盡管正榮地產(chǎn)及正榮服務(wù)事發(fā)后已否認(rèn)上述消息,稱或?yàn)闄C(jī)構(gòu)惡意做空,公司目前營(yíng)運(yùn)正常,將照常開(kāi)展業(yè)務(wù),但仍舊難以取信于資本市場(chǎng)。
此后兩個(gè)交易日,正榮系股價(jià)繼續(xù)下跌。截至2月15日收盤(pán),正榮地產(chǎn)報(bào)0.88港元,正榮服務(wù)報(bào)1.31港元。
除了正榮之外,素有“小碧桂園”之稱的中梁控股出售物業(yè)公司一事,同樣引發(fā)關(guān)注。
2月14日,通過(guò)聆訊不足兩月的中梁控股旗下物業(yè)公司即出售給了碧桂園,將其流動(dòng)性危機(jī)暴露于紙上。中梁也成為繼藍(lán)光、當(dāng)代、禹洲、中南、富力之后,又一家還未吃到“管理紅利”就將物管公司出售的房企。
另外,世茂集團(tuán)也未能停下“賣(mài)子”行動(dòng)。
消息稱,聞名海內(nèi)的上海佘山世茂深坑酒店報(bào)價(jià)22.5億元緊急對(duì)外出售。盡管世茂第一時(shí)間否認(rèn)了這一傳聞,但并不否認(rèn)其仍在“進(jìn)一步平衡資產(chǎn)持有量,部分持有資產(chǎn)有處置計(jì)劃”的事實(shí)。
而河南最大地產(chǎn)商建業(yè)集團(tuán)實(shí)控人胡葆森在回應(yīng)裁員和換帥消息時(shí)直言,未來(lái)建業(yè)要“做少、做小”,盡量不要再開(kāi)辟新的賽道,把過(guò)去已經(jīng)開(kāi)得大大小小的賽道,能合并的合并,能關(guān)閉的關(guān)閉。
前幾天萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮今年的內(nèi)部講話在業(yè)內(nèi)刷了屏,行業(yè)來(lái)到黑鐵時(shí)代,縮表是一場(chǎng)生死戰(zhàn)。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 政策糾偏- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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