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10.6億元買下禹洲物業(yè)服務(wù),華潤(rùn)萬(wàn)象生活打響年內(nèi)收購(gòu)第一槍
(文/解紅娟編輯/馬友友)物業(yè)收并購(gòu)潮流還在繼續(xù)。
1月5日晚間,禹洲集團(tuán)發(fā)布公告稱,擬轉(zhuǎn)讓公司旗下禹洲物業(yè)服務(wù)全部已發(fā)行股本,轉(zhuǎn)讓代價(jià)不高于人民幣10.6億元。
前后腳時(shí)間,華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)布公告稱,旗下全資附屬公司潤(rùn)楹物業(yè)科技服務(wù)有限公司與禹洲集團(tuán)旗下全資附屬公司天津禹佳正式簽署戰(zhàn)略框架協(xié)議,擬以10.6億元收購(gòu)禹洲集團(tuán)旗下禹洲物業(yè)服務(wù)100%股份。
值得一提的是,禹洲集團(tuán)下設(shè)兩個(gè)物業(yè)板塊,分別是以商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主的廈門禹洲商業(yè),和以住宅服務(wù)管理為主的禹洲物業(yè)服務(wù),此次出售的正是禹洲物業(yè)服務(wù)。
對(duì)此,禹洲集團(tuán)方面表示,該筆資產(chǎn)的出售將有利于禹洲降負(fù)債、降杠桿的目標(biāo),優(yōu)化現(xiàn)有負(fù)債結(jié)構(gòu);其次,禹洲將發(fā)揮專長(zhǎng)優(yōu)勢(shì),集中精力聚焦商業(yè)板塊提升市場(chǎng)影響力及品牌美譽(yù)度上。
禹佳生活服務(wù)二度折戟IPO
出售禹洲物業(yè)服務(wù)之前,禹佳生活服務(wù)曾兩度闖關(guān)港交所。
2020年12月11日,禹洲集團(tuán)將兩個(gè)物業(yè)板塊打包裝進(jìn)禹佳生活服務(wù)集團(tuán),向港交所遞出第一份招股書。
不過(guò),禹佳生活服務(wù)沒(méi)有趕上好時(shí)候。據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示,2020年全年,有18家物企向港交所遞交招股書,和通過(guò)聆訊、上市物企數(shù)量基本一致,且大部分在通過(guò)聆訊之后一個(gè)月登陸資本市場(chǎng)。但在2020年年底,資本市場(chǎng)風(fēng)向開(kāi)始發(fā)生變化,物企上市行情遇冷。
嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年全年合計(jì)共有36家企業(yè)赴港交表,截至12月30日,有22家企業(yè)IPO失效,其中就包括于2020年底提交招股書的禹佳生活服務(wù)。
招股書失效不到三個(gè)工作日,禹佳生活服務(wù)開(kāi)啟“二進(jìn)宮”。招股書顯示,截至2020年12月31日,禹佳生活服務(wù)擁有177項(xiàng)住宅及商業(yè)物業(yè),總土地儲(chǔ)備約為2310萬(wàn)平方米。
然而,作為中型物企的禹佳生活服務(wù)仍未敲開(kāi)港交所的大門。據(jù)港交所披露,禹佳生活服務(wù)于2021年12月16日二次遞交的招股書文件已經(jīng)失效,這意味著禹佳生活服務(wù)沖擊IPO再次以失敗告終。
二次遞表二次失效后,禹佳生活服務(wù)沒(méi)有選擇再度沖擊港交所,而是將旗下禹洲物業(yè)服務(wù)出售給華潤(rùn)萬(wàn)象生活,留下以商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)為主的廈門禹洲商業(yè)。
按照協(xié)議,華潤(rùn)萬(wàn)象生活支付不低于代價(jià)67%的首筆代價(jià)(包括誠(chéng)意金)存入托管賬戶后,訂約雙方應(yīng)根據(jù)框架協(xié)議進(jìn)行交割,而余下代價(jià)則根據(jù)在管面積的實(shí)際交付進(jìn)度對(duì)應(yīng)支付。
換句話說(shuō),若收購(gòu)進(jìn)展順利,禹洲集團(tuán)將在年內(nèi)獲得不少于7.1億元的流動(dòng)資金。
“出售物業(yè)后,禹洲將重新調(diào)配財(cái)務(wù)資源至其他業(yè)務(wù),用于公司未來(lái)發(fā)展?!庇碇薹矫姹硎?,禹洲并未終止分拆禹佳的上市計(jì)劃,鑒于今年下半年已有多家房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)的公司招股書失效,物業(yè)股估值整體下行,現(xiàn)階段上市也難以體現(xiàn)中型物管公司的投資價(jià)值,禹洲也在積極調(diào)整上市方案及策略,將更加注重商業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)及管理。
截至目前,禹洲商業(yè)在上海、深圳、廈門、合肥、南京等地?fù)碛泄灿?jì)約152萬(wàn)平方米多元業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,其中處于營(yíng)運(yùn)期項(xiàng)目28個(gè)、籌備期項(xiàng)目11個(gè)。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管面積僅排第18名
“禹洲物業(yè)服務(wù)在管面積約為1760萬(wàn)平方米,幾乎是華潤(rùn)萬(wàn)象生活住宅每年新增在管面積的總和。”億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示,此次收購(gòu)禹洲物業(yè)服務(wù)確實(shí)可以帶動(dòng)華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理面積的增長(zhǎng)。
事實(shí)上,華潤(rùn)萬(wàn)象生活的規(guī)模在行業(yè)內(nèi)并不突出,截至2021年6月30日,華潤(rùn)萬(wàn)象生活住宅在管面積1.27億平方米。同期,碧桂園服務(wù)在管面積是其5倍,約6.45億平方米;萬(wàn)物云2020年年底在管面積較其4倍有余,約為5.66億平方米。
“按在管面積進(jìn)行計(jì)算,華潤(rùn)萬(wàn)象生活在上市企業(yè)中排在第13名,在百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排在第18名?!庇谛∮暾f(shuō)道。
但由于背靠華潤(rùn)置地這棵大樹(shù)、在管物業(yè)較為優(yōu)質(zhì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊經(jīng)驗(yàn)豐富等因素,華潤(rùn)萬(wàn)象生活不僅有著“商管一哥”的美譽(yù),在資本市場(chǎng)上也打破了規(guī)模定律,市值只被規(guī)模第一的碧桂園服務(wù)壓了一頭。
而為了躋身行業(yè)第一梯隊(duì),管理層在華潤(rùn)萬(wàn)象生活在2021年年初業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示,“2025年末,華潤(rùn)萬(wàn)象生活的物業(yè)管理規(guī)模要達(dá)到4億平方米以上,以加大第三方拓展的方式做大規(guī)模,并將商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)維持在行業(yè)第一的位置?!?
也就是說(shuō),華潤(rùn)萬(wàn)象生活想要在五年內(nèi)新增4億平方米物業(yè)管理規(guī)模,必須每年新增8000萬(wàn)平方米在管面積。
值得一提的是,華潤(rùn)萬(wàn)象生活不僅規(guī)模不突出,其每年新增在管面積也并不理想。數(shù)據(jù)顯示,2018年至2020年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活住宅物業(yè)在管面積分別為0.78億平方米、0.92億平方米和1.07億平方米,后兩年分別增加1500萬(wàn)平方米、1400萬(wàn)平方米住宅在管面積。
即使將購(gòu)物中心、寫字樓等業(yè)態(tài)合計(jì)其中,2020年全年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活也僅新增1800萬(wàn)平方米在管面積。而要想完成預(yù)期目標(biāo),華潤(rùn)萬(wàn)象生活新增規(guī)模需在2020年的水平上增加444.44%。
物企迎來(lái)收并購(gòu)大潮
“華潤(rùn)萬(wàn)象生活規(guī)模擴(kuò)張不及預(yù)期,主要與其高度依賴華潤(rùn)置地有關(guān)?!睒I(yè)內(nèi)人士告訴觀察者網(wǎng),華潤(rùn)置地多高端項(xiàng)目,在同梯隊(duì)房企中,成交單價(jià)高、面積少,靠其輸血的華潤(rùn)萬(wàn)象生活能服務(wù)在管面積自然比不過(guò)同梯隊(duì)房企旗下物業(yè)公司。
數(shù)據(jù)顯示,2020年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活來(lái)自關(guān)聯(lián)方華潤(rùn)置地的在管面積占比高達(dá)76%。截至2021年中,華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管面積中有8683.3萬(wàn)方來(lái)自華潤(rùn)置地,占比依舊高達(dá)71%。
常規(guī)擴(kuò)張手段不及預(yù)期,華潤(rùn)萬(wàn)象生活將主意放在了收并購(gòu)上,并由此打響了2022年物企行業(yè)收并購(gòu)的“第一槍”。
數(shù)據(jù)顯示,截至2020年12月31日,禹洲物業(yè)服務(wù)為127個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù),在管總建筑面積約為1760萬(wàn)平方米。截至同日,禹洲物業(yè)服務(wù)已訂約為177個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù),已訂約總建筑面積約為2660萬(wàn)平方米。
對(duì)此,華潤(rùn)萬(wàn)象生活也表示,收購(gòu)目標(biāo)于中國(guó)福建省、安徽省及浙江省擁有多項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目,此次收購(gòu)有利于公司拓寬物業(yè)管理服務(wù)范圍及規(guī)模的策略,在業(yè)務(wù)上產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。
早在2021年10月,華潤(rùn)萬(wàn)象生活就有意在收并購(gòu)上發(fā)力。彼時(shí),有媒體報(bào)道,仲量聯(lián)行正在考慮出售其中國(guó)物業(yè)管理業(yè)務(wù),且不包含其位于中國(guó)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估業(yè)務(wù),對(duì)價(jià)5億美元。從當(dāng)時(shí)的結(jié)果看,華潤(rùn)萬(wàn)象生活暫時(shí)領(lǐng)先。
“而為了離行業(yè)第一梯隊(duì)的目標(biāo)再進(jìn)一步,年內(nèi)華潤(rùn)萬(wàn)象生活相應(yīng)收并購(gòu)舉動(dòng)會(huì)增加。”業(yè)內(nèi)人士坦言,目前物業(yè)管理行業(yè)集中度不斷提升,收并購(gòu)案例并不少見(jiàn)。
僅以2021年舉例,據(jù)嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院不完全統(tǒng)計(jì),2021年33家物業(yè)企業(yè)合計(jì)發(fā)生86起收并購(gòu)事件,其中經(jīng)企業(yè)明確披露資金及收購(gòu)信息的事件合計(jì)62起,共耗資347.2億元。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示,物管行業(yè)集中度提升,一方面可以增強(qiáng)頭部物管企業(yè)的市場(chǎng)份額,同步影響到其估價(jià)或在資本市場(chǎng)的表現(xiàn),另一方在會(huì)形成一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),提升長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。而隨著行業(yè)集中度的提升,物管市場(chǎng)的頭部企業(yè)將不斷清晰化。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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