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2021年度觀察|學(xué)區(qū)房神話破滅,炒房客離場
【導(dǎo)讀】 回顧2021,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了挑戰(zhàn)、陣痛、蛻變、自我救贖,盤點(diǎn)這一年的年度關(guān)鍵詞,留下了諸多對行業(yè)新一年發(fā)展的思考與探索。
(文/張玉 編輯/馬友友)2021年,房地產(chǎn)市場發(fā)生了太多的變動和不確定性。
傳導(dǎo)到市場上,CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,2021年全國新房、二手房住宅規(guī)模皆創(chuàng)新高。不過,全國商品住宅月度銷售面積和銷售金額同比增速逐月下行,其中,部分城市二手房成交進(jìn)入冰點(diǎn)。
以一線城市深圳為例,2021年全年成交套數(shù)為42203套,同比下滑56%,月度成交最低點(diǎn)較最高點(diǎn)降幅高達(dá)73%。
有業(yè)內(nèi)人士指出,二手房市場的客戶,一部分是社保分?jǐn)?shù)不夠、又急于買房的人,一部分就是有學(xué)區(qū)房需求的客戶。回顧2021年,學(xué)區(qū)房政策變化可謂時刻牽動著家長的神經(jīng)。不完全統(tǒng)計(jì),全國2021年有超過30個城市單獨(dú)針對學(xué)區(qū)房發(fā)布了不同力度的調(diào)控政策。
受此影響,不少城市一度非常搶手的學(xué)區(qū)房價格開始松動。學(xué)區(qū)房神話的泡沫,正在破滅。
調(diào)控加碼,精準(zhǔn)打擊
2021年1月1日,一篇《“出來一套賣一套”,一夜上漲40萬元!這里的學(xué)區(qū)房火了》的文章引發(fā)關(guān)注。文章指出,在往年成交淡季的歲末,北京市海淀區(qū)中關(guān)村一小、二小等優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊的房子成交速度卻加快,價格也有上漲趨勢。其中,搶手房源掛牌兩三天就能成交,有房子一夜上漲40萬元。
沒人知道,學(xué)區(qū)房為何會在“一夜之間”,突然火起來。在這波持續(xù)升溫的搶房大戰(zhàn)中,有人“駐扎”在中介門店搶房,有人坐地起價一小時漲價數(shù)十萬,甚至有新聞曝出,有老人在雨中等中介開門。
持續(xù)升溫的學(xué)區(qū)房市場迅速引起相關(guān)部門的關(guān)注。3月17日,上海市教委發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》?!秾?shí)施辦法》規(guī)定,自2021年起,上海市委屬試驗(yàn)示范性高中,將拿出招生總計(jì)劃的65%,通過“名額分配綜合評價錄取”的方式分配到區(qū)和學(xué)校,而區(qū)屬重點(diǎn)高中的分配名額為招生總計(jì)劃的50%~65%。名額分配的方式,意味著非學(xué)區(qū)房所在的區(qū)和學(xué)校的學(xué)生,進(jìn)入重點(diǎn)高中的機(jī)會大大增加。
隨后的4月1日,深圳市市場監(jiān)管部門聯(lián)合印發(fā)開展“學(xué)生位房”等虛假違法廣告專項(xiàng)整治工作方案。4月6日,合肥市發(fā)布房地產(chǎn)新政八條,政策明確,在執(zhí)行合肥市現(xiàn)行義務(wù)教育招生入學(xué)政策基礎(chǔ)上,實(shí)行同一套住房,6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個學(xué)位,3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個學(xué)位。
隨后,學(xué)區(qū)房調(diào)控的相關(guān)政策接踵而至。12月27日,據(jù)北京市住建委官方消息,對于今年以來學(xué)區(qū)房價格快速上漲、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市、住房租賃企業(yè)爆倉等突發(fā)問題,北京市區(qū)住建房管部門采取應(yīng)急執(zhí)法、專案執(zhí)法等方式,快速出擊,集中組織開展了多輪次執(zhí)法行動,嚴(yán)厲查處中介機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房、宣傳經(jīng)營貸等違規(guī)問題。
2021年北京市區(qū)住建房管部門共開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)法檢查5650項(xiàng)次,實(shí)施行政處罰457起,處罰金額575.5萬元,其中市住建委執(zhí)法部門處罰110起,罰款金額197萬元。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,最近幾年是單獨(dú)二胎和全面二胎政策后的入學(xué)高峰期,出現(xiàn)了明顯的優(yōu)質(zhì)教育資源不足的現(xiàn)象,疊加房地產(chǎn)市場的炒作,導(dǎo)致學(xué)區(qū)房成為房價上漲的龍頭,而相比普通房產(chǎn),學(xué)區(qū)房的需求相對更剛性,所以學(xué)區(qū)房成為了房地產(chǎn)調(diào)控的“牛鼻子”。
炒作降溫,需求堅(jiān)挺
不斷出臺的調(diào)控政策在給學(xué)區(qū)房價格降溫的同時,也精準(zhǔn)地將炒房客攔在門外。一段時間以來,學(xué)區(qū)房“降價拋售”的新聞頻頻見諸報端。
據(jù)證券時報報道,今年10月中旬,位于深圳著名學(xué)區(qū)——福田百花片區(qū)的核電花園的房源,在市場比較好的時候成交價達(dá)到1700多萬,而上次成交是1100多萬,直降600萬。
值得一提的是,在多位業(yè)內(nèi)人士看來,雖然炒房現(xiàn)象得以控制,但買學(xué)區(qū)房的客戶本身就是以很多剛需客為主。此外,由于政策傳導(dǎo)需要一定的時間,部分地區(qū)學(xué)區(qū)房價格依然堅(jiān)挺。
長期從事房地產(chǎn)銷售的中介鄭賢榜向觀察者網(wǎng)表示,從目前來看,今年學(xué)區(qū)房的政策對于房價影響不大。“教師輪崗真正實(shí)踐起來可能還有一段時間,目前來看是沒有什么影響?!?
鄭賢榜表示,與老師相比,整個教育環(huán)境和教育氛圍非常重要,家長也更愿意為好的教育環(huán)境買單,“就像是,一個重點(diǎn)班本身不會因?yàn)橐粋€差一點(diǎn)的老師而導(dǎo)致學(xué)習(xí)成績的大幅下滑?!?
具體來看,位于上海市楊浦區(qū)復(fù)旦二附小周邊的世紀(jì)江灣、祥生御江灣、泰寶華庭等項(xiàng)目,學(xué)區(qū)房最高的時候甚至能溢價21萬元/平方米,但一條馬路之隔的對面的樓盤價格只有八九萬左右,主要是因?yàn)槠淦ヅ涞男^(qū)比較少。
在張大偉看來,學(xué)區(qū)房之所以堅(jiān)挺,一方面是疫情導(dǎo)致的教育需求回流,出國難度加大,使得大部分家庭考慮國內(nèi)教育,這部分基本都屬于學(xué)區(qū)房的意向購房者?!安徽撌潜本┑奈鞒呛5磉€是上海深圳,大學(xué)區(qū)房新購房者中很大部分比例是過去考慮出國上學(xué)人群?!?
其次,教育資源的不均衡在放大,相比過去幾年各種名校分校遍地開花,在經(jīng)過幾年運(yùn)轉(zhuǎn)后,市場發(fā)現(xiàn),這些所謂的名校都是假的,不論是生源還是教育資源都非常差,只有一個牌子,導(dǎo)致了市場需求的回流,開始集中搶優(yōu)質(zhì)資源,名校本校。最典型的比如全國遍地的人大附之類分校。
此外,二胎導(dǎo)致教育資源緊張、社會階層對知識的看重、整體信貸市場寬松等使得1000萬一套的學(xué)區(qū)房并不是消費(fèi)品,而成了中產(chǎn)階層標(biāo)配。
“從未來趨勢看,學(xué)區(qū)房特別是動輒幾十萬一平米的學(xué)區(qū)房炒作肯定會明顯降溫,但對于整體優(yōu)質(zhì)資源依然集中的熱點(diǎn)區(qū)域,學(xué)區(qū)房依然會高位運(yùn)行?!睆埓髠ケ硎?。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 張玉 
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