（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）限購(gòu)、限價(jià)最嚴(yán)的長(zhǎng)沙走出了屬于自己的獨(dú)立行情。

12月10日，旭輝鉑悅湘江7#、8#、9#、10#取得預(yù)售證，樓棟平均精裝均價(jià)分別為24023.77元/平方米、25788.46元/平方米、23627.7元/平方米和24364.75元/平方米，總價(jià)范圍460萬(wàn)－960萬(wàn)，刷新了長(zhǎng)沙新房均價(jià)的天花板。

“在這之前，近期只有華潤(rùn)濱江項(xiàng)目拿到了超2萬(wàn)/平方米的預(yù)售證，且在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，長(zhǎng)沙新房預(yù)證均價(jià)一直未能超過(guò)2萬(wàn)/平方米?！睒I(yè)內(nèi)人士告訴觀察者網(wǎng)，這是因?yàn)殚L(zhǎng)沙房?jī)r(jià)一直被嚴(yán)格控制，而現(xiàn)在這種局面被打破了。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，標(biāo)桿項(xiàng)目往往具有一定的指導(dǎo)作用，從目前來(lái)看，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)有了一定松動(dòng)的跡象，意在給予市場(chǎng)各方一個(gè)調(diào)整喘息的機(jī)會(huì)?！叭绻鍓K內(nèi)價(jià)格一直被限，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)獲利空間嚴(yán)重壓縮、拿地積極性減弱、市場(chǎng)預(yù)期下滑等問(wèn)題?！?

高出周邊限價(jià)盤(pán)8889.91元/平

除了刷新長(zhǎng)沙新房均價(jià)的天花板，與周邊項(xiàng)目形成較大的價(jià)差，也是旭輝鉑悅湘江引人注目的原因之一。

旭輝鉑悅湘江位于長(zhǎng)沙河西濱江金融中心核心位置，是長(zhǎng)沙五大CBD中央商務(wù)區(qū)之一，周邊有協(xié)信中心、湘江財(cái)富金融中心、廣發(fā)銀行大廈、復(fù)地濱江金融中心和福晟金融中心等金融大樓。

一位長(zhǎng)沙本地銷售人士向觀察者網(wǎng)表示，一線臨江稀缺地塊和濱江商務(wù)中心的雙重加持下，該區(qū)域一直受改善群體青睞，不過(guò)該區(qū)域新房項(xiàng)目不多，目前同品質(zhì)的新房項(xiàng)目?jī)H有復(fù)地濱江金融中心，與旭輝鉑悅湘江直線距離不過(guò)500米。

值得注意的是，復(fù)地濱江金融中心為限價(jià)地塊，復(fù)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司2020年4月以底價(jià)14.7億元摘得之際，規(guī)定住宅部分毛坯銷售價(jià)格13400元/平方米。在2021年幾次取證推售中，復(fù)地濱江金融中心也嚴(yán)格遵守了這一規(guī)定。

而同樣位于河西濱江的旭輝鉑悅湘江，12月拿證入市的毛坯均價(jià)突破2萬(wàn)/平，其中8#毛坯均價(jià)為22289.91元/平方米，精裝均價(jià)25788.46元/平方米。

據(jù)此計(jì)算，旭輝鉑悅湘江的毛坯銷售價(jià)格較復(fù)地金融中心高出8889.91元/平方米，上漲66.34%。

“旭輝鉑悅湘江之所以能拿到這么高的銷售均價(jià)，除了區(qū)位優(yōu)勢(shì)之外，還因?yàn)樵擁?xiàng)目并非限價(jià)地塊?！睒I(yè)內(nèi)人士坦言。

公開(kāi)資料顯示，旭輝鉑悅湘江原為裕邦濱江地塊，是湖南裕邦產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“湖南裕邦產(chǎn)業(yè)”）旗下資產(chǎn)。2020年底，湖南裕邦產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)股東變更，新增股東方旭輝集團(tuán)旗下子公司長(zhǎng)沙和高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)沙和高”），持股70%。

期間，旭輝與湖南裕邦產(chǎn)業(yè)大股東何杰成立長(zhǎng)沙卓輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，分別持股51%和49%，負(fù)責(zé)旭輝鉑悅湘江的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。2021年9月，湖南裕邦產(chǎn)業(yè)再次出現(xiàn)股東變更，長(zhǎng)沙和高退出持股。

一進(jìn)一出之間，旭輝獲得了旭輝鉑悅湘江的操盤(pán)權(quán)。且由于這宗地塊并非長(zhǎng)沙限價(jià)政策期間出讓，因而沒(méi)有銷售上限價(jià)格。

在該人士看來(lái)，項(xiàng)目方確實(shí)可以根據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行報(bào)價(jià)，上交政府審批?！暗M管沒(méi)有上限價(jià)格，上漲66.34%的均價(jià)依舊高出市場(chǎng)平均水平。”

此外，與旭輝鉑悅湘江同為“濱江兩大天王”的華潤(rùn)悅府新房均價(jià)也有上漲。該項(xiàng)目位于河西主城區(qū)桐梓坡，計(jì)劃打造成TOD項(xiàng)目，由于地鐵4號(hào)線和預(yù)計(jì)明年通車(chē)試運(yùn)營(yíng)的6號(hào)線在此換乘，華潤(rùn)還將在周邊打造大型商業(yè)中心，近期推售熱度不弱于旭輝鉑悅湘江。

不過(guò)，華潤(rùn)悅府預(yù)證均價(jià)并未出現(xiàn)大幅上漲。一房一價(jià)表顯示，該項(xiàng)目整體精裝均價(jià)約20500元/平方米，毛坯均價(jià)約17000元/平方米。與其同在河西的谷山145號(hào)地，毛坯限價(jià)為14800元/平方米。

據(jù)此計(jì)算，華潤(rùn)悅府毛坯均價(jià)高出谷山145號(hào)地2200元/平方米，上漲14.86%。

長(zhǎng)沙新房有“補(bǔ)漲”需求

而不論上漲幅度多少，長(zhǎng)沙新房均價(jià)確實(shí)已呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年11月至2021年11月，長(zhǎng)沙新建商品住宅銷售價(jià)格同比指數(shù)分別為99.8、100.3、100.6、101.0、100.5、100.7、100.8、101.3、100.8、100.5、100.3、100.2、100.2，連續(xù)12個(gè)月上漲。

“在新房?jī)r(jià)格控制層面，長(zhǎng)沙近期確實(shí)對(duì)項(xiàng)目取證有一些政策性的支持，尤其是對(duì)前期高價(jià)地塊進(jìn)行一些政策上的邊際調(diào)整?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)表示，這和長(zhǎng)沙嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)政策、住宅結(jié)構(gòu)改善和土拍市場(chǎng)等因素有關(guān)。

“事實(shí)上，長(zhǎng)沙一直因房?jī)r(jià)較低被譽(yù)為最有幸福感的城市，但這種調(diào)控已經(jīng)逐漸脫離正常的市場(chǎng)。”業(yè)內(nèi)人士坦言，任何沒(méi)有預(yù)期的市場(chǎng)就是一潭死水，不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。

以與旭輝鉑悅湘江僅一路之隔的遠(yuǎn)洋外灘壹號(hào)舉例。鏈家官網(wǎng)顯示，遠(yuǎn)洋外灘壹號(hào)目前共有27套二手房在售，小區(qū)均價(jià)為19476元/平方米，其中，和旭輝鉑悅湘江面積相當(dāng)?shù)拇笃綄幼畹途鶅r(jià)為22949元/平方米，最高均價(jià)為30401元/平方米。

若計(jì)算二手房交易稅費(fèi)，該區(qū)域呈現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)倒掛。最直接的結(jié)果是，購(gòu)房者熱衷于打新，導(dǎo)致該區(qū)域二手房無(wú)人問(wèn)津，鏈家官網(wǎng)顯示，該小區(qū)近30天僅帶看8次，近90天內(nèi)無(wú)成交記錄。

此外，由于限價(jià)過(guò)嚴(yán)，長(zhǎng)沙第二次集中供地中慘淡收?qǐng)?。原?jì)劃掛牌29宗地塊，最后僅13宗進(jìn)入出讓環(huán)節(jié)，其中10宗底價(jià)成交，3宗因故流拍。

盧文曦表示，由于房?jī)r(jià)基數(shù)過(guò)低，作為二線城市的長(zhǎng)沙，房?jī)r(jià)甚至不如長(zhǎng)三角的一些三線城市，“目前也的確有一定補(bǔ)漲的需求在里邊。”

在宋紅衛(wèi)看來(lái)，長(zhǎng)沙新房?jī)r(jià)格上漲和住宅結(jié)構(gòu)變化有關(guān)。隨著大平層、洋房等改善性需求逐漸成為市場(chǎng)的主流，相應(yīng)成交價(jià)格雖有所上升，但成交面積持續(xù)性下跌，且不少剛需盤(pán)仍在降價(jià)促銷。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波則認(rèn)為，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的上漲和一線城市的差別較大，主要差別在于不會(huì)有短期的快速上漲，例如2020年四季度上海的房?jī)r(jià)快速上行，2019年深圳房?jī)r(jià)的快速上行，都沒(méi)有在長(zhǎng)沙市場(chǎng)上表現(xiàn)出來(lái)。長(zhǎng)沙的市場(chǎng)供需整體平衡性好，調(diào)控的力度大，尤其對(duì)于炒房客的政策打擊力度大，導(dǎo)致長(zhǎng)沙主體是個(gè)以自住為主的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的上行是緩步上行，市場(chǎng)的波動(dòng)性也就相對(duì)較小，購(gòu)房者的心態(tài)也更趨于平穩(wěn)。

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