（文/張玉 編輯/馬媛媛）物業(yè)分拆上市，作為房企的第二增長(zhǎng)曲線，一直備受資本市場(chǎng)青睞。不過(guò)，當(dāng)前環(huán)境下，物業(yè)作為快速回籠資金的手段之一正頻頻被“擺上貨架”。

11月26日晚，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息，首創(chuàng)置業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓旗下首置物業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為4.5億元。

對(duì)于前段時(shí)間剛剛宣布退市的首創(chuàng)置業(yè)來(lái)講，此次出售物業(yè)業(yè)務(wù)引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。這家老牌國(guó)資企業(yè)將要走向何方？

對(duì)此，11月30日，首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)觀察者網(wǎng)表示，經(jīng)過(guò)首創(chuàng)集團(tuán)的業(yè)務(wù)重組，新設(shè)立的城發(fā)集團(tuán)，將以打造“卓越的城市發(fā)展綜合運(yùn)營(yíng)商”為目標(biāo)。

“隨著公司未來(lái)城市運(yùn)營(yíng)、城市更新板塊的不斷成熟，首創(chuàng)城發(fā)在退出部分細(xì)分領(lǐng)域的物管業(yè)務(wù)的同時(shí)，將全面整合包括住宅、商業(yè)、文創(chuàng)、長(zhǎng)租、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)在內(nèi)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)資源，搭建完整的、成熟的綜合性輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)。結(jié)合這些考慮，我們選擇將首置物業(yè)股權(quán)出售?！笔讋?chuàng)置業(yè)方面表示。

首萬(wàn)譽(yù)業(yè)也將掛牌

公開資料顯示，首置物業(yè)成立于2012年，法定代表人為林智勇，公司主要經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)管理、清潔服務(wù)、公共停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理等等。

從公司主要經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年首置物業(yè)營(yíng)業(yè)收入為7242.83萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1739.21萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1296.85萬(wàn)元。截至2021年8月31日，首置物業(yè)營(yíng)業(yè)收入為9987.55萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為2315.38萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為1726.1萬(wàn)元。

根據(jù)首置物業(yè)發(fā)布的2021年半年報(bào)，截至今年6月底，公司物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)共有1099人的團(tuán)隊(duì)，員工整體平均年齡36.4歲。學(xué)歷方面，大學(xué)本科及以上學(xué)歷員工占6.6%。

從目前披露的資料來(lái)看，首置物業(yè)服務(wù)的客戶多為母公司關(guān)聯(lián)企業(yè)。比如，2020年6月，首置物業(yè)服務(wù)與首創(chuàng)鉅大訂立物業(yè)管理框架協(xié)議，首置物業(yè)服務(wù)將在2020年6月1日~2023年5月31日期間為前者提供物業(yè)管理服務(wù)。而首創(chuàng)置業(yè)正是首創(chuàng)鉅大的控股股東。

此外，觀察者網(wǎng)在采訪中了解到，首創(chuàng)置業(yè)另一持股51%的物業(yè)平臺(tái)首萬(wàn)譽(yù)業(yè)（上海）物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“首萬(wàn)譽(yù)業(yè)”）也將掛牌出售。

事實(shí)上，早在今年10月31日，北京產(chǎn)權(quán)交易所就有消息披露，首創(chuàng)置業(yè)擬掛牌轉(zhuǎn)讓首置物業(yè)100%股權(quán)以及首萬(wàn)譽(yù)業(yè)51%股權(quán)。那么，此次北京產(chǎn)權(quán)交易所正式披露的文件為何沒有首萬(wàn)譽(yù)業(yè)的信息？

上述首創(chuàng)置業(yè)負(fù)責(zé)人向觀察者網(wǎng)解釋稱，并非撤回首萬(wàn)譽(yù)業(yè)51%股權(quán)出讓的信息，只是尚未掛牌，后續(xù)會(huì)正式掛牌。

據(jù)悉，首萬(wàn)譽(yù)業(yè)成立于2015年，首創(chuàng)置業(yè)和萬(wàn)科物業(yè)合資成立首萬(wàn)譽(yù)業(yè)，雙方持股比例分別為51:49。首創(chuàng)置業(yè)北京、天津、上海、成都、重慶分公司分別與萬(wàn)科物業(yè)委托簽約。

根據(jù)媒體公開報(bào)道，“首萬(wàn)譽(yù)業(yè)”由首創(chuàng)置業(yè)控股，萬(wàn)科物業(yè)派遣核心團(tuán)隊(duì)協(xié)助運(yùn)營(yíng)并全面導(dǎo)入“睿服務(wù)”體系，而首創(chuàng)置業(yè)更是誠(chéng)心將800萬(wàn)平方米物業(yè)資源拿出來(lái)與萬(wàn)科物業(yè)共享。

而如今，在萬(wàn)科旗下物業(yè)平臺(tái)萬(wàn)物云緊鑼密鼓地籌備上市事宜之際，首創(chuàng)置業(yè)選擇將自己曾悉心培養(yǎng)的首萬(wàn)譽(yù)業(yè)擺上貨架令人唏噓。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)這幾年經(jīng)營(yíng)并不未定，特別是在2020年和2021年中期利潤(rùn)規(guī)模大幅下滑，同比跌-53.7%、-73.4%。此外，負(fù)債率卻在持續(xù)走高。此時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)出售旗下首創(chuàng)物業(yè)股權(quán)，有利于緩解公司資金需求。而選擇交易所掛牌的形式出售，一是考慮到目前物業(yè)板塊上市難度越來(lái)越大，想通過(guò)上市直接融資周期長(zhǎng)，不確定性高。二是，目前物業(yè)板塊在行業(yè)中屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所以通過(guò)直接出售資產(chǎn)的形式獲得融資或?qū)⒏鼮楸憬荨?

專注輕資產(chǎn)生意

首創(chuàng)置業(yè)此次拋售物業(yè)的行為之所以會(huì)引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，還源于，首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰曾對(duì)物業(yè)板塊傾注了極大的期望。

在2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，首鐘北辰曾表示：“物管這個(gè)板塊正在積極地推進(jìn)相關(guān)內(nèi)外部資源的整合，以促進(jìn)管理規(guī)模增長(zhǎng)，也提高我們的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。未來(lái)有機(jī)會(huì)會(huì)以資本力量來(lái)助推物業(yè)管理的做大和做強(qiáng)。”

在今年3月舉行的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，鐘北辰提及，從目前資本市場(chǎng)對(duì)上市物管公司的反饋來(lái)看，物管行業(yè)的資本市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)了分化趨勢(shì)，中小規(guī)模物業(yè)估值水平和股價(jià)走勢(shì)不是特別理想，有規(guī)模、有優(yōu)勢(shì)、有業(yè)務(wù)特色的物管公司比較受到資本市場(chǎng)的重視。

在那次業(yè)績(jī)會(huì)上，鐘北辰曾提到，首創(chuàng)置業(yè)將充分發(fā)揮自身多元業(yè)務(wù)的布局優(yōu)勢(shì)，積極打造輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，包括物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等多元業(yè)務(wù)。

首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向觀察者網(wǎng)解釋稱，出售物業(yè)并不是推翻之前的想法，而是在原來(lái)的基礎(chǔ)上做了一次升華。隨著公司未來(lái)城市運(yùn)營(yíng)、城市更新板塊的不斷成熟，首創(chuàng)城發(fā)在退出部分細(xì)分領(lǐng)域的物管業(yè)務(wù)的同時(shí)，將全面整合包括住宅、商業(yè)、文創(chuàng)、長(zhǎng)租、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)在內(nèi)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)資源，搭建完整的、成熟的綜合性輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)。

觀察者網(wǎng)注意到，目前首創(chuàng)置業(yè)對(duì)外投資的公司中，仍有不少是物業(yè)管理公司。比如，首經(jīng)物業(yè)管理（上海）有限公司（簡(jiǎn)稱“首經(jīng)物業(yè)”）、首商物業(yè)管理（上海）有限公司（簡(jiǎn)稱“首商物業(yè)”）、首奧物業(yè)管理（上海）有限公司（簡(jiǎn)稱“首奧物業(yè)”）。

如果說(shuō)，首創(chuàng)置業(yè)此次出售物業(yè)的行為是公司對(duì)于物業(yè)賽道思路的一次調(diào)整，那么這場(chǎng)改變的開始，不得不提的就是首創(chuàng)置業(yè)的退市舉措。

公開資料顯示，首創(chuàng)置業(yè)于2003年6月在港交所上市。今年7月9日，公司發(fā)布公告稱，收到首創(chuàng)城發(fā)要約，啟動(dòng)私有化進(jìn)程。今年9月30日，港交所批準(zhǔn)首創(chuàng)置業(yè)的退市申請(qǐng)，首創(chuàng)置業(yè)在H股的上市地位正式撤銷。

根據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，在日前舉行的戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，首創(chuàng)集團(tuán)戰(zhàn)略總監(jiān)鄧文斌表示，因首創(chuàng)置業(yè)自身股權(quán)結(jié)構(gòu)的缺陷，大股東及其他內(nèi)資股東的持股比例已經(jīng)達(dá)到比例上限，此后再無(wú)增資空間。其次，首創(chuàng)置業(yè)股價(jià)長(zhǎng)期低迷，已經(jīng)失去上市公司股權(quán)融資功能，而維系上市公司的運(yùn)營(yíng)成本較高，對(duì)于集團(tuán)而言并不劃算。

鄧文斌同時(shí)提到，上市公司強(qiáng)調(diào)短期的高利潤(rùn)、高增長(zhǎng)，而當(dāng)時(shí)的首創(chuàng)置業(yè)旗下長(zhǎng)租和奧萊項(xiàng)目皆需要長(zhǎng)期培育。此外，一些承擔(dān)特殊功能的政策性業(yè)務(wù)和自有土地開發(fā)業(yè)務(wù)因政策阻礙無(wú)法與上市公司整合，也使得首創(chuàng)置業(yè)當(dāng)時(shí)的上市身份成為另一重桎梏。

首創(chuàng)置業(yè)向觀察者網(wǎng)提供的資料顯示，日前，首創(chuàng)集團(tuán)旗下首創(chuàng)城發(fā)宣布新品牌正式啟用。據(jù)悉，首創(chuàng)城發(fā)主要吸收、合并了首創(chuàng)集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)首創(chuàng)置業(yè)，并注入了首創(chuàng)集團(tuán)旗下的首創(chuàng)經(jīng)中、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)和北京綠基三大業(yè)務(wù)平臺(tái)的資產(chǎn)。

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