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上海新房改善市場,一場超400億的“打新”游戲
【導(dǎo)讀】 “我們看到的火爆,其實是一二手疊加的需求?!睒I(yè)內(nèi)人士直言,新房多熱,二手就有多冷,此消彼長。
在某種程度上,有錢和社保高分有一定的關(guān)系。張晨表示,“即使是1980年出生,2003年23歲正常大學(xué)畢業(yè),工作要非常順利才能實現(xiàn)社保滿分?!睋Q句話說,那些有分有錢的“社保巨子”大多為60、70后,且這個階層大多已實現(xiàn)財務(wù)自由。
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)上海改善型購房者正在參加一場總額超400億元的“打新”游戲。
觀察者網(wǎng)了解到,上海第五批次共57個新盤入市,合計房源15206套。其中,均價超10萬元的改善型項目有15個,房源總價值約400億元,超出前四批次的總和。數(shù)據(jù)顯示,前四批次房源均價超10萬元的改善型項目分別為5個、2個、5個和1個。
改善型住宅放量的同時,同價位段新盤競爭愈演愈烈。例如,前灘“雙子星”東方惠雅和晶鴻名邸相距不過1公里,新湖明珠城和蘇河望皆位于蘇州河畔,甚至北外灘中糧瑞虹海景壹號、招商外灘璽、仁恒海上源和保利天匯4盤同時認(rèn)籌,正面迎戰(zhàn)。
“神仙打架?!庇袠I(yè)內(nèi)人士直言,自上海第五批集中入市項目公布后,以陸家嘴、北外灘、前灘為代表的高端住宅項目站在了市場C位。“從配套、升值潛力和區(qū)域給項目打分,準(zhǔn)備資金、猜入圍分,做好B計劃,成為這些購房者的日常?!?
“與其說是購房活動,不如說是一場考試?!痹撊耸勘硎?,錢和分固然重要,技巧和運(yùn)氣也同樣重要。
認(rèn)籌率皆超100%,高分選手戰(zhàn)場
增加供應(yīng)雖有分流效果,但高端項目依舊火熱。
據(jù)不完全統(tǒng)計,截至目前,已有仁恒海上源、保利天匯、東方惠雅、晶鴻名邸、招商外灘璽、中糧瑞虹海景壹號、新湖明珠城7個項目結(jié)束認(rèn)籌,認(rèn)籌率皆超過100%且觸發(fā)積分制。
其中,仁恒海上源、招商外灘璽因“過山車”式的劇情在市場中最具話題性。
“仁恒海上源與保利天匯、中糧瑞虹海景壹號相距不遠(yuǎn),且備案均價差距不大,分別為109900元/平方米、115000元/平方米和115000元/平方米?!蓖吆梅块T店銷售人員表示,中糧瑞虹海景壹號北面為和平公園、南面為瑞安太陽宮商業(yè)體;仁恒海上源周邊配套齊全,且與在建的18號線江浦公園站一步之遙;保利天匯周邊雖有地鐵4、8、10號線,但其實是“三不沾”。
因此有專家預(yù)測,同價位段的仁恒海上源和中糧瑞虹海景壹號將導(dǎo)致保利天匯流失大量客戶。但事實上,認(rèn)籌期間保利天匯人滿為患,總計308套房源,770人認(rèn)籌,認(rèn)籌率250%觸發(fā)積分。
仁恒海上源認(rèn)購前期卻意外“爆冷”。有媒體報道,項目認(rèn)購首日門可羅雀,一度向外界傳出不觸發(fā)積分的訊號,直至認(rèn)購最后兩天出現(xiàn)反轉(zhuǎn),一大批購房客涌向了售樓處,導(dǎo)致觸發(fā)積分制。
類似的情況曾出現(xiàn)在招商外灘璽,連續(xù)多天認(rèn)購低迷后,在最后的一天半內(nèi)觸發(fā)積分制。
“購房者都在觀望、計算?!遍T店銷售人員表示,好的項目競爭者眾,搖中的幾率自然不高,導(dǎo)致市場的觀望情緒較重。此外,不少項目每天傳出實時入圍分?jǐn)?shù),購房者也會根據(jù)自身分?jǐn)?shù)進(jìn)行權(quán)衡,直到最后期限做出抉擇。
這很大程度是需求擠壓所致?!吧虾S懈纳谱》啃枨蟮娜瞬辉谏贁?shù),但2021年至今推出均價超10萬元的項目并不多,導(dǎo)致很多人沒有機(jī)會出手?!币淹瓿删櫭≌J(rèn)籌手續(xù)的購房者張晨向觀察者網(wǎng)表示,“上海前4批次共推出13個項目,以每個項目300套房源計算,約有4000人完成置換,而上海的有錢人遠(yuǎn)不止這些?!?
在某種程度上,有錢和社保高分有一定的關(guān)系。張晨表示,“即使是1980年出生,2003年23歲正常大學(xué)畢業(yè),工作要非常順利才能實現(xiàn)社保滿分?!?
換句話說,那些有分有錢的“社保巨子”大多為60、70后,且這個階層大多已實現(xiàn)財務(wù)自由。
房價倒掛,買到即賺到
“如果最終入圍分不是滿分,就有可能撿漏,但希望渺茫。”張晨表示,前灘“雙子星”認(rèn)籌火爆,其中,東方惠雅認(rèn)籌率約350%、晶鴻名邸認(rèn)籌率約455%,“換句話說,即使入圍了也要和3個人搶一套房。”
究其原因,主要是倒掛價格差距太大所致。鏈家官網(wǎng)顯示,前灘核心區(qū)最近一次成交記錄在2020年5月,賣家出售中糧前灘海景壹號一套117平方米的三室兩廳,成交價為1380萬,均價為117949元/平方米。
前灘“雙子星”預(yù)證均價皆為102000元/平方米,以此計算,前灘一二手房倒掛約15949元/平方米,相當(dāng)于買一套100平方米的房子掙159萬元。
“事實上,前灘二手房價格早已超過12萬/平方米,有二手房網(wǎng)站甚至掛出16萬/平的高價。”張晨坦言,除非個人資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題,極少有賣家掛牌房源,這是因為上浮的預(yù)證價格給了購房者相當(dāng)大的房價上漲預(yù)期。
觀察者網(wǎng)了解到,與東方惠雅僅一路之隔的東方惠禮曾于2020年4月入市,彼時,東方惠禮411套房源取證,均價為92000元/平方米。相較之下,此次入市的東方惠雅取證價格上浮約10%。
“由于買到即賺到,不少高分人群早就將目標(biāo)定在了前灘,目前已有工作人員向我表示前灘項目最終入圍分?jǐn)?shù)預(yù)計將接近滿分。”張晨無奈感慨。
即使一二手倒掛不明顯,對于動輒過千萬元的改善居住來說,買新房也比二手房實惠不少。
以保利天匯僅一墻之隔的二手房海上海新城為例,項目于2007年建成,目前掛牌二手房均價為110054元/平方米,較保利天匯高出154元/平方米。
“房屋均價相差不大,但要考慮房齡、戶型和二手房交易成本。”有中介人員表示,在滿五唯一的情況下粗略估算,購房者還需要額外繳納超80萬元稅費(fèi)。
買新不買舊,成為購房者的共識。
市場內(nèi)卷,買房不看樣板間
“我們看到的火爆,其實是一二手疊加的需求?!睒I(yè)內(nèi)人士直言,新房多熱,二手就有多冷,此消彼長。
這是因為“三價就低”政策執(zhí)行后,購房者需要付出的首付遠(yuǎn)高于3.5成。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)曾向觀察者網(wǎng)表示,目前機(jī)構(gòu)給出的核驗價格基本是真實成交價格的6-7折,折價部分只能增加到買家的首付里面,這就相當(dāng)于首付比例超過5成(首套房),二套房首付可能要達(dá)到8-9成。
供大于求的情況下,讓不少開發(fā)商過于自信。
一般而言,項目認(rèn)籌階段,開發(fā)商會準(zhǔn)備好樣板間供購房者參觀,以便在腦中形成一個具體印象。例如,新湖明珠城如期開放了樣板間,并公布了精裝標(biāo)準(zhǔn),房屋光照和遮擋情況一目了然。
也不乏有些特例。“晶鴻名邸連售樓處都沒有,更不要說看沙盤、樣板房。”張晨表示,因為前灘核心區(qū)域太過火爆,看不看對搶購都不會造成影響。
僅以2020年前灘入市項目舉例,三湘印象名邸認(rèn)籌1000組、格力浦江海德認(rèn)籌1215組、尚峰名邸認(rèn)籌4000組,分別創(chuàng)下690%、623%和1266%的認(rèn)籌率,從6個人搶一套房升級為12人搶一套房。
同樣未開放樣板間的還有仁恒海上源?!耙驗轫椖繕影彘g還未裝修完畢,所以在認(rèn)籌期間未開放。”現(xiàn)場工作人員解釋,認(rèn)籌結(jié)束后,仁恒海上源立即開放樣板間供購房者了解詳情。
“認(rèn)籌期間交完錢,到現(xiàn)在什么也沒看到?!睆埑刻寡?,只有極少數(shù)房企樣板間能改變購房者買房決心,一般都以地段、配套、交通、未來潛力等作為主要評價標(biāo)準(zhǔn)。
“實際上對于改善購房者而言,更重要的是一二手房倒掛多少,投資回報夠不夠?!睒I(yè)內(nèi)人士表示,新房限價導(dǎo)致各個價位的項目品質(zhì)差異很小,樣板房沒有看的必要。于是,購房者選擇閉著眼下單“盲買”。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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