（文/張玉 編輯/馬媛媛）“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是好事。”8月31日，新力控股董事長(zhǎng)、行政總裁兼執(zhí)行董事張園林在2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上表示。

現(xiàn)場(chǎng)分享的中期數(shù)據(jù)顯示，上半年新力控股確認(rèn)收入約為112.2億元，同比增長(zhǎng)28.9%；歸屬于母公司股東的核心利潤(rùn)為7.3億元，同比增長(zhǎng)7.4%。根據(jù)管理層介紹，截至報(bào)告期末，公司已實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額為270億元，同比增長(zhǎng)28.4%，完成全年銷售目標(biāo)的51%，而下半年公司可售貨值充足，有信心完成全年目標(biāo)。

業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，新力控股也在不斷提升企業(yè)發(fā)展的安全邊際。截至報(bào)告期末，新力控股已連續(xù)三期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.4，凈負(fù)債比率進(jìn)一步降至50.5%。按照“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，新力控股目前處于黃檔，公司管理層表示，力爭(zhēng)一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)。

張園林表示，調(diào)控從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是好事情。如果地價(jià)，地產(chǎn)公司買不起；房子，老百姓買不起，這無(wú)論從近期還是長(zhǎng)遠(yuǎn)看都不是好事。房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個(gè)好行業(yè)，行業(yè)規(guī)模依然可觀，對(duì)于地產(chǎn)公司而言，關(guān)鍵是“我們能不能把自己的事情做好，能不能在這個(gè)大蛋糕里把自己這塊做好。”

堅(jiān)持有利潤(rùn)才拿地

今年上半年，22個(gè)重點(diǎn)城市推行集中供地政策。在不斷調(diào)整的政策面前，保持自身的拿地節(jié)奏是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大考驗(yàn)。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，新力控股新增5個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)規(guī)劃建筑面積為96萬(wàn)平方米，總權(quán)益投資金額為人民幣22億元，二線城市投資占比達(dá)80%。

截至2021年6月30日，公司旗下總權(quán)益土地儲(chǔ)備面積達(dá)到1440萬(wàn)平方米，足夠未來(lái)2.5年發(fā)展。

按權(quán)益面積計(jì)，在公司的土儲(chǔ)中，新一線、一線及二線城市占比約84%。值得一提的是，雖然高能級(jí)城市土儲(chǔ)所占比例較高，但新力控股的拿地成本卻保持在低位。上半年，新力控股平均拿地成本僅為4245元/平方米，全部實(shí)現(xiàn)低溢價(jià)獲取。

以南昌市新建區(qū)望城鎮(zhèn)一居住用地為例，期內(nèi)，新力控股通過(guò)勾地獲取該地塊，成交地價(jià)僅為2158元/平方米，溢價(jià)率僅為3.3%。而該項(xiàng)目位于新建區(qū)政府重點(diǎn)打造板塊內(nèi)，規(guī)劃打造成集人居、教育為一體的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

在新力控股常務(wù)副總裁劉翔看來(lái)，第一次集中供地的城市地價(jià)依然居于高位，在這種情況下，新力當(dāng)時(shí)保持了嚴(yán)格的投資紀(jì)律，堅(jiān)持有利潤(rùn)才拿地，上半年基本避開(kāi)了熱門城市和高價(jià)地塊，但這并不表示新力在投資拿地上是消極的。相反，上半年公司對(duì)投資拿地的積極性較高，不少熱門和重要地塊都有新力參與并研判的身影，最終因?yàn)闇y(cè)算利潤(rùn)不符合公司拿地準(zhǔn)則所以拿地?cái)?shù)量不多，但拿地質(zhì)量較好。

在經(jīng)歷了過(guò)去十年的快速擴(kuò)張規(guī)模的階段，下一個(gè)十年，質(zhì)量、健康被放至新力控股戰(zhàn)略的關(guān)鍵位置。劉翔表示，未來(lái)，新力不會(huì)為了規(guī)模而擴(kuò)大規(guī)模，堅(jiān)持四大區(qū)域持續(xù)深耕，堅(jiān)持多元化取地模式，加大合作資源的開(kāi)拓，將產(chǎn)業(yè)勾地定為重中之重的業(yè)務(wù)拓展模式，從而控制項(xiàng)目的土地成本，保障項(xiàng)目安全且有利潤(rùn)空間。

有信心一年內(nèi)三道紅線達(dá)標(biāo)

隨著行業(yè)“三道紅線”監(jiān)管持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全被放至空前重要的位置。

根據(jù)管理層介紹，截至上半年末，新力控股凈負(fù)債比率進(jìn)一步降至50.5%，常年維持在80%以內(nèi)水平。流動(dòng)性方面，新力控股實(shí)現(xiàn)連續(xù)三期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正，總現(xiàn)金短債比為1.4倍，非受限現(xiàn)金短債比為1.1倍，持續(xù)達(dá)到國(guó)家要求的“三道紅線”對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。

新力控股副總裁李想表示，截至6月30日，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率是73.5%，但公司有信心在一年內(nèi)把三道紅線指標(biāo)全部降到標(biāo)準(zhǔn)范圍之內(nèi)，達(dá)到綠檔要求。為此，公司將進(jìn)一步優(yōu)化整個(gè)現(xiàn)金流管理，在整個(gè)杠桿率上做更多鋪排，特別是長(zhǎng)中短期債務(wù)結(jié)構(gòu)的鋪排。

在降低負(fù)債和強(qiáng)化現(xiàn)金管控的同時(shí)，新力控股也積極融資，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。根據(jù)新力管理層介紹，報(bào)告期內(nèi)，新力控股擁有的存續(xù)在岸的人民幣公司債為10.4億元，包含今年7月發(fā)行的4.51億公司債；存續(xù)離岸公司債為6.94億美元；存續(xù)ABS為人民幣7.27億元。此外，新力控股還于期內(nèi)完成一筆2.1億美元的綠色債券發(fā)行。

基于此，上半年，新力控股加權(quán)平均債務(wù)成本為8.7%，降低0.4%。

對(duì)于下半年即將到期的債務(wù)償還安排，新力控股首席財(cái)務(wù)官許進(jìn)業(yè)表示，公司已經(jīng)做好應(yīng)對(duì)融資方案，利用銷售回款、開(kāi)發(fā)貸或循環(huán)滾動(dòng)融資做好到期債務(wù)償還工作，同時(shí)針對(duì)下半年到期的三筆美元債會(huì)用自有資金償還或者視市場(chǎng)情況申請(qǐng)新的美元債額度覆蓋。

管理層表示，下半年公司將會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，緊抓回款的同時(shí)積極擴(kuò)展融資管道及優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，保持財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定健康。

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