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多城第二輪集中供地規(guī)則或迎大調(diào),部分房企:適度樂觀
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)第二批集中供地的難產(chǎn)城市又多了一個(gè)。
8月11日,青島日?qǐng)?bào)發(fā)布公告稱,7月30日公告的青島第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動(dòng)因故“終止”,再次實(shí)施公開出讓時(shí)間,以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。
而就在此前一周內(nèi),深圳、天津兩城緊急叫停第二批集中供地,北京、廣州、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙等城市也紛紛推遲出讓時(shí)間。
這意味著有關(guān)第二批集中供地的調(diào)整并非個(gè)例。某TOP30房企高管告訴觀察者網(wǎng),據(jù)說是自然資源部近日召開的閉門會(huì)議,明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整。其中,限定土地溢價(jià)上限15%,不得通過調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià);到達(dá)上限后通過搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)高標(biāo)方案決定土地歸屬。
值得一提的是,在地價(jià)成本不斷上漲的同時(shí),房企還面臨著項(xiàng)目限價(jià)問題,兩種因素疊加之下,房企利潤(rùn)空間極其有限,以至于一向以成本管控為優(yōu)勢(shì)的濱江都坦言,爭(zhēng)取做到1%-2%的凈利潤(rùn)。
“如若政策調(diào)整屬實(shí),則利行業(yè),穩(wěn)住地價(jià)?!痹摳吖茴A(yù)估,新政的影響面后期還將進(jìn)一步擴(kuò)大到內(nèi)地更多的二三線城市。
溢價(jià)率持續(xù)高位
2021年2月26日,自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人宣布,包括北上廣深在內(nèi)的22個(gè)重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地實(shí)行“兩集中”新政:集中發(fā)布出讓公告,集中組織出讓活動(dòng),原則上全年不得超過三次。
“兩集中”政策旨在分流房企拍地資金,給地價(jià)降溫。例如,細(xì)則制定較為清晰的上海,市場(chǎng)熱度有所下降。
從結(jié)果上看,第一輪已經(jīng)完成土地出讓的22個(gè)城市合計(jì)出讓住宅土地高達(dá)802宗(不統(tǒng)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)),合計(jì)土地出讓金達(dá)到10530億,平均土地溢價(jià)率為14.7%;平均樓面價(jià)為10002元/平方米,相比2020年上漲15.1%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,實(shí)際上第一輪雙集中賣地沒有出現(xiàn)土地市場(chǎng)降溫。從平均溢價(jià)率看,22個(gè)城市里,最高的是重慶,溢價(jià)率高達(dá)36.23%;其次是廈門和杭州,溢價(jià)率都在20%-30%之間。
不僅沒有達(dá)到降低地價(jià)預(yù)期,甚至很多城市的溢價(jià)率和成交土地價(jià)格都創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。例如,招商蛇口以32.5億元競(jìng)得重慶沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)一宗商住地塊,溢價(jià)率高達(dá)129.98%;武漢東西湖區(qū)地塊全部溢價(jià)成交,且連續(xù)兩次刷新該區(qū)樓面價(jià);廣州黃埔軍校小學(xué)地塊成“馬甲”專場(chǎng),參與“圍獵”房企多達(dá)320家。
值得一提的是,這只是2021年的第一輪“雙集中”賣地,接下來類似的土地盛宴還有兩場(chǎng)。
無錫、廈門、長(zhǎng)春在第二批集中供地中率先出貨。除長(zhǎng)春再度遇冷外,無錫和廈門的土拍熱度依舊不減,例如,廈門第二輪11宗地塊全部成交,平均溢價(jià)率依然高達(dá)26%;無錫平均溢價(jià)率也僅從第一輪的12.4%下滑至12.1%。
張大偉分析認(rèn)為,近期房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼,打補(bǔ)丁堵漏洞成為最近房地產(chǎn)調(diào)控的主要原則,這種情況下,如果第二輪土地再出現(xiàn)高溢價(jià)率情況,對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控不利。因此,大部分城市都在加碼第二輪集中土地供應(yīng)規(guī)則,避免再次出現(xiàn)第一輪集中土拍中的高溢價(jià)率現(xiàn)象。
房企也要“安全感”
轉(zhuǎn)變最早出現(xiàn)在長(zhǎng)沙。
7月29日,長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布消息稱,第二批住宅(含商住)用地集中出讓由7月推遲至8月。
除長(zhǎng)沙“官宣”延期第二批供地外,原計(jì)劃于6至7月份推出第二批集中供地的北京、廣州、重慶等城市都已悄悄失約。
隨后,多地發(fā)布集中供地調(diào)整公告。8月6日晚間,深圳交易集團(tuán)發(fā)布公告稱,中止出讓原定于8月9日掛牌的22宗地的使用權(quán),具體出讓時(shí)間另行公告;參與房企已交納的競(jìng)買(投標(biāo))保證金將原路退回。
8月10日,天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補(bǔ)充公告,明確將61宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌截止時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月10日,并將之前的最高溢價(jià)率不超過50%,統(tǒng)一調(diào)整為不超過15%。
此外,有消息稱,沈陽(yáng)8.19至8.30第二次集中供地規(guī)則將發(fā)生變化,預(yù)計(jì)拍賣地塊不再加附加條件,而是達(dá)到限價(jià)后,采用公開搖號(hào)或競(jìng)品質(zhì)方式。
對(duì)多城市暫停第二輪集中供地是為了調(diào)整政策一事,該房企高管表示,“可以保持適度樂觀。因?yàn)榻档鸵鐑r(jià)率的要求,將會(huì)使得地價(jià)保持穩(wěn)定,不會(huì)再因?yàn)闊岫榷焖偕蠞q,政府后期再根據(jù)地價(jià)對(duì)樓盤銷售定價(jià)審批采用合理限價(jià)方式,同步穩(wěn)定售價(jià)?!?
“市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期雖然會(huì)下降一些,但是位置好的土地市場(chǎng)安全性的保障也會(huì)加大?!痹摲科蟾吖苷f道。
例如,經(jīng)歷了兩次集中供地的無錫,首次推出的經(jīng)開區(qū)具區(qū)路地塊吸引了66家房企爭(zhēng)奪。在第二次集中供地中,這種場(chǎng)面持續(xù)升級(jí),多達(dá)77家房企爭(zhēng)搶清名橋歷史街區(qū)一宗地,只因?yàn)檫@宗地塊給開發(fā)商留有足夠的利潤(rùn)空間,以至于在競(jìng)拍開始前就已經(jīng)觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)。
而對(duì)于一次性合理報(bào)價(jià)或者抽簽搖號(hào)的方式,該房企高管表示,為了獲取更多的土地開發(fā)機(jī)會(huì),會(huì)促進(jìn)與品牌房企之間的合作,但同時(shí)也要精選合作對(duì)象,盡量避開有局部風(fēng)險(xiǎn)苗頭、金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)收緊和謹(jǐn)慎對(duì)待的房企。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 集中供地- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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