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海南樓事:除了旅游就是買房?業(yè)內(nèi)回應(yīng)不怕跌價(jià)就怕跳漲
最后更新: 2021-07-16 17:55:07導(dǎo)讀海南購(gòu)房還有一條眾所周知的潛規(guī)則:島外人購(gòu)房都需要全款,不允許使用海南當(dāng)?shù)劂y行杠桿。這很大程度上和海南1993年房地產(chǎn)崩潰有關(guān),當(dāng)時(shí)大量房地產(chǎn)企業(yè)利用銀行杠桿獲得貸款炒批文,泡沫吹破之后,銀行形成幾百億元壞賬。
“全款買房就做不了海南的資金杠桿。”業(yè)內(nèi)人士表示,海南省政府對(duì)貸款把控十分嚴(yán)格是因?yàn)槟菆?chǎng)房地產(chǎn)泡沫拖累海南超十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
編者按:建省33年的海南,房地產(chǎn)的發(fā)展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產(chǎn)火熱發(fā)展,只用了短短四年。高歌猛進(jìn)過(guò)后,泡沫一地。從全域限購(gòu)到現(xiàn)房銷售,再到限制土地供應(yīng),引進(jìn)人才、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,海南在為去地產(chǎn)化做準(zhǔn)備。自貿(mào)港建設(shè)總體方案落地后,在嚴(yán)格的調(diào)控政策束縛下,利好釋放已被抑制。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)會(huì)如何?
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)“三亞是全國(guó)人民的三亞,??诓攀呛D先说暮???!碑?dāng)從瓊北???、澄邁、定安、儋州,再到瓊南陵水、樂(lè)東、三亞等地的探訪之旅走向尾聲,大家才真正明白這句話的深層含義。
海南并不大,除去約200萬(wàn)平方公里的海域面積外,海南省的陸地總面積僅3.54萬(wàn)平方公里,其中,海南島陸地總面積約3.39萬(wàn)平方公里,海岸線約1823公里。而包括三亞在內(nèi)的東部黃金海岸線土地資源,早已在十年前被房地產(chǎn)商瓜分殆盡,由海岸線向內(nèi)擴(kuò)展至“濱海景觀大道”的住宅小區(qū),是全國(guó)知名的度假勝地。
沿“濱海景觀大道”繼續(xù)向內(nèi)縱深,是居住在自建房?jī)?nèi)的海南本地村民,依舊靠著種植椰子、芭蕉、荔枝等作物為生的他們,并不是這些旅居大盤的目標(biāo)客群。海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行秘書長(zhǎng)、錦誠(chéng)·海島服務(wù)商董事長(zhǎng)王路表示,“動(dòng)輒幾百萬(wàn)至上千萬(wàn)的度假住宅,主要購(gòu)房客戶幾乎全部來(lái)自島外,以前是東北人比較多,現(xiàn)在北京人的數(shù)量也不少?!?
形成對(duì)比的是,作為海南省省會(huì)城市的???,購(gòu)房者幾乎全是海南本地人。王路表示,2017年海南住宅成交方面,島外客戶占比約為80%,島內(nèi)居民約占20%,且這20%幾乎全部集中在海口。
這種“割裂”同樣存在于房?jī)r(jià)上。海南南方城市房?jī)r(jià)高于北方、東部城市房?jī)r(jià)高于西部的共性之外,僅因?yàn)檩^小的溫度差,兩地房?jī)r(jià)就能出現(xiàn)約一倍的差距。
樓市升溫明顯
海南長(zhǎng)夏無(wú)冬,樓市的冬季也比想象中短暫。
2018年4月,海南宣布從即日起在已出臺(tái)的限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上實(shí)施全域限購(gòu)。具體來(lái)看,五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房,只能面向本市縣居民家庭銷售;???、三亞、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域,非本省戶籍居民家庭購(gòu)房須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)稅或社保繳納證明;上述區(qū)域之外,非本省戶籍居民家庭購(gòu)房須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)稅或社保繳納證明。
政策一出,海南樓市瞬間“熄火”。數(shù)據(jù)顯示,2018年除三亞商品房銷量堅(jiān)挺之外,瓊海市、萬(wàn)寧市、陵水縣、五指山市、東方市、樂(lè)東縣在內(nèi)的11個(gè)市縣銷售面積慘遭腰斬。
而一直以本地客戶為主的???,成為海南2019年上半年唯一一個(gè)量?jī)r(jià)齊升的城市。數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年,海口總成交套數(shù)21452套,總體均價(jià)為18424元/平方米;2019年全年,??诜课蒌N售面積440.56萬(wàn)平,同比漲幅12.0%,是海南重點(diǎn)城市里僅有的銷量同比正增長(zhǎng)城市。
“海南市場(chǎng)很特別,由于它是個(gè)外向依賴型市場(chǎng),每到政策調(diào)控的時(shí)候,它就會(huì)出現(xiàn)成交量腰斬類的行情。”一位海南資深房地產(chǎn)研究員表示,全域限購(gòu)并不代表把全國(guó)人民在海南買房的欲望掀掉了,只是將欲望擱在島外。
與之相對(duì),海南房屋銷售均價(jià)持續(xù)上漲。據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì),2017年,海南省預(yù)計(jì)商品房銷售面積2292.61萬(wàn)平方米,銷售金額2713.72億元,折合后房屋銷售均價(jià)約為11837元/平方米。而2018年至2020年,海南折合房屋銷售均價(jià)分別為14546元/平方米、15383元/平方米、16394元/平方米,同比上漲22.89%、5.75%、6.57%。
此外,自去年6月海南自貿(mào)港一系列利好政策放出后,海南樓市升溫明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2021年1-5月海南全省房屋銷售面積約280.32萬(wàn)平,同比增長(zhǎng)54.2%,銷售額約527.25億元,同比增長(zhǎng)83.0%,折合銷售均價(jià)約18809元/平。
“海南是沒有房?jī)r(jià)下行的壓力,海南的壓力是房?jī)r(jià)跳漲,這是我們最大的壓力?!蓖趼废蛴^察者網(wǎng)表示,國(guó)內(nèi)可以和馬爾代夫相比的熱帶島嶼只有海南,這是海南獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)。
6個(gè)市縣房?jī)r(jià)未破萬(wàn)
在官方口徑中,海南島被劃分為東中西部三個(gè)地區(qū)。東部指???、三亞、文昌、瓊海、萬(wàn)寧、陵水,中部指五指山、定安、屯昌、瓊中、保亭、白沙,西部指儋州、東方、澄邁、臨高、樂(lè)東、昌江等。
海南中部多山脈,四周低平,形成以五指山、鸚哥嶺為隆起核心、向外圍逐級(jí)下降、由山地、丘陵、臺(tái)地、平原構(gòu)成環(huán)形層狀地貌,也因此,海南中部地區(qū)并不是島外看海、沖浪人群的目的地。
而疊加“只能面向本市縣居民家庭銷售”的最嚴(yán)限購(gòu)令之后,海南中部成為海南房屋均價(jià)的最低點(diǎn)。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局公布《5月海南統(tǒng)計(jì)月報(bào)》數(shù)據(jù)顯示,瓊中住宅銷售均價(jià)全省最低,為7300元/平方米;雖不屬于最嚴(yán)限購(gòu)令之內(nèi),但由于處于海南最中部,屯昌住宅銷售均價(jià)約7809元/平方米,略高于瓊中;五指山房?jī)r(jià)排在倒數(shù)第五,為8550元/平方米。
此外,由于定安、白沙和保亭地理位置相對(duì)較好,三地房?jī)r(jià)突破萬(wàn)元,分別為10118元/平方米、11820元/平方米和13936元/平方米。
(2021年1-5月海南部分市縣房?jī)r(jià)圖)
值得一提的是,2021年1-5月,海南島有12市縣房?jī)r(jià)破萬(wàn),僅剩6個(gè)房?jī)r(jià)未破萬(wàn)的市縣,剩下3個(gè)分別為西部的昌江、臨高和儋州,房?jī)r(jià)分別為8040元/平方米、8516元/平方米和8881元/平方米。
和中部一樣,西部也有3個(gè)房?jī)r(jià)破萬(wàn)的市縣,分別是緊鄰三亞的樂(lè)東、緊挨??诘某芜~和與樂(lè)東接壤的東方,房?jī)r(jià)分別為14772元/平方米、14126元/平方米和10697元/平方米。
三亞比海口貴一倍
從??诘饺齺喌乃袞|部市縣,房?jī)r(jià)都已進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”,且包攬了海南房?jī)r(jià)前五。
三亞以33574元/平方米的高價(jià)遙遙領(lǐng)先,是當(dāng)之無(wú)愧的第一名。“海南最吸引大家來(lái)這兩件事情,一個(gè)是旅游度假,一個(gè)就是買房?!睒I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示,擁有度假和居住雙重屬性的“東方夏威夷”三亞,一直以來(lái)都是島外居民投資的“心頭好”。
其次分別是陵水、萬(wàn)寧、??诤铜偤?,房?jī)r(jià)分別為30434元/平方米、17685元/平方米、17211元/平方米、14931元/平方米。文昌則因?yàn)槲挥诤D蠔|北方?jīng)]能躋身前五,以約12321元/平方米的均價(jià)排名第九。
值得一提的是,即使兼具海南省會(huì)城市這一特殊功能,??诘姆?jī)r(jià)也只是三亞是一半?!耙?yàn)楹D蠘鞘械耐庀蛐吞卣?,大批量地富人擠入三亞,拉高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。而海口購(gòu)房者本地人較多,房?jī)r(jià)低于三亞也在情理之內(nèi)?!睒I(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。
而無(wú)論是三亞還是???,房?jī)r(jià)都在持續(xù)攀升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2021年5月,海口新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%,三亞環(huán)比上漲0.3%。這是??诤腿齺喌男路?、二手房?jī)r(jià)格自去年6月以來(lái)連續(xù)第12個(gè)月環(huán)比上漲。
除去??诓浑y發(fā)現(xiàn),海南東部城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)由北向南遞增的走向,且差異明顯。“這很大程度和海南島氣溫變化有關(guān)?!毖啪訕?lè)清水灣銷售人員表示,“由于五指山及其余山脈阻擋了南下的冷空氣,瓊南和瓊北在冬季會(huì)出現(xiàn)較大的氣溫差異,房?jī)r(jià)也會(huì)受到影響?!?
可以參考的是,由于位于五指山等山脈的北面,萬(wàn)寧房?jī)r(jià)約為17685元/平方米,而同樣位于東部沿海、且與萬(wàn)寧接壤的陵水房?jī)r(jià)卻高達(dá)30434元/平方米,兩市縣房?jī)r(jià)相差約“一個(gè)文昌”。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)海南各市縣潛力的判斷標(biāo)準(zhǔn)卻不一樣。“海南15年之內(nèi)有大發(fā)展機(jī)遇的城市有4個(gè),南北東西各1個(gè),分別是???、三亞、瓊海跟儋州,儋州的機(jī)會(huì)基本上依靠洋浦港?!?
值得注意的是,海南購(gòu)房還有一條眾所周知的潛規(guī)則:島外人購(gòu)房都需要全款,不允許使用海南當(dāng)?shù)劂y行杠桿。這很大程度上和海南1993年房地產(chǎn)崩潰有關(guān),當(dāng)時(shí)大量房地產(chǎn)企業(yè)利用銀行杠桿獲得貸款炒批文,泡沫吹破之后,銀行形成幾百億元壞賬。
“全款買房就做不了海南的資金杠桿?!睒I(yè)內(nèi)人士表示,海南省政府對(duì)貸款把控十分嚴(yán)格是因?yàn)槟菆?chǎng)房地產(chǎn)泡沫拖累海南超十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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