（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）上海二手房管控再度加碼。

7月9日，為堅(jiān)持“房住不炒”，落實(shí)“滬十條”“滬七條”關(guān)于規(guī)范二手住房價(jià)格等信息發(fā)布行為要求，上海市房管局召開全市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會(huì)議。會(huì)議明確，在上海市已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)。

與此同時(shí)，上海市相關(guān)交易管理部門將以市場真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。

業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，目前上海掛牌小區(qū)價(jià)格核驗(yàn)細(xì)節(jié)還未正式公布，已知的規(guī)則是以過往小區(qū)內(nèi)的歷史成交數(shù)據(jù)作數(shù)據(jù)支撐，給出一個(gè)合理的價(jià)格區(qū)間。當(dāng)然，不代表有成交記錄這些房價(jià)就是合理的，比如一些特殊交易等等。而賣家申請(qǐng)報(bào)價(jià)極有可能類似上海拍牌照規(guī)則，在不高于當(dāng)時(shí)警示價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行加減。

上半年二手房累計(jì)漲幅13.9%

上海對(duì)二手房市場的管控早在去年就已開始推進(jìn)。

2020年12月，上海二手房交易過程中新增房源核驗(yàn)環(huán)節(jié)，每套房源將會(huì)有專屬的身份標(biāo)識(shí)，也就是核驗(yàn)編號(hào)和二維碼，核驗(yàn)通過才能掛牌和網(wǎng)簽，不合格房源將會(huì)自動(dòng)撤銷。

今年3月，政策緩沖期結(jié)束，中介機(jī)構(gòu)下架大量二手房源，對(duì)虛假房源進(jìn)行整頓。其中，僅鏈家一家中介公司就在一夜之間下架2.2萬套二手房源。

中指院上海分院高級(jí)分析師劉航認(rèn)為，本次新增的價(jià)格核驗(yàn)則是對(duì)前期政策的補(bǔ)充升級(jí)，精準(zhǔn)打擊部分二手房掛牌虛高、誤導(dǎo)房價(jià)預(yù)期的現(xiàn)象，進(jìn)一步維護(hù)上海樓市穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的局面。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海二手房價(jià)格漲幅明顯，2021年以來市場價(jià)格連續(xù)6個(gè)月上漲，6月達(dá)到近3年最高水平，為64302元/平方米，月度價(jià)格最大漲幅為2.75%，上半年累計(jì)漲幅13.9%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示，嚴(yán)格落實(shí)二手房源價(jià)格核驗(yàn)政策，能夠抑制二手房虛高掛牌價(jià)格、炒作房價(jià)，抬高房價(jià)等市場亂象，進(jìn)一步促進(jìn)上海二手房市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

可以參考的是，深圳在2021上半年出臺(tái)的二手房小區(qū)掛牌價(jià)格指導(dǎo)價(jià)政策，對(duì)價(jià)格的平抑起到了正向作用。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年6月，深圳二手房價(jià)格為67407元/平方米，上半年累計(jì)下降10.4%。

梁楠表示，雖然上海掛牌小區(qū)價(jià)格核驗(yàn)細(xì)節(jié)還未正式公布，但如果上海房價(jià)熱度仍居高，不排除會(huì)跟進(jìn)二手房小區(qū)價(jià)格參考機(jī)制，且預(yù)計(jì)后期也會(huì)有更多城市跟進(jìn)規(guī)范掛牌房源核驗(yàn)及價(jià)格核驗(yàn)。

被“做低價(jià)格”的二手房

“其實(shí)每一層加碼都增加了買房難度，急賣的可能會(huì)受影響，但我可能也會(huì)觀望，或者不賣，畢竟好的房子即使少了學(xué)區(qū)的價(jià)值也有地段的價(jià)值?！倍茉谏虾?chuàng)業(yè)超十年，對(duì)上海房價(jià)起伏有著自己的考量。

談及新政，董哲表示，雖然在新政出臺(tái)后，掛牌的房屋價(jià)值可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)，但是，不斷漲價(jià)的次新房也是支持她持續(xù)觀望的原因。

和董哲有一樣看法的還有鏈家的經(jīng)理人。一位來自鏈家長寧區(qū)的銷售人員楊寧向觀察者網(wǎng)表示，“上海新政和深圳新政不太一樣?！?

打開鏈家網(wǎng)站，將定位切換到深圳，并在首頁中選擇二手房。不難發(fā)現(xiàn)，深圳對(duì)外發(fā)布二手房源沒有標(biāo)注成交價(jià)，只提供一個(gè)市場指導(dǎo)價(jià)?！暗珮I(yè)主到底究竟賣多少錢，還是要看具體的情況，因?yàn)榉吭吹某?、裝修和戶型都將影響業(yè)主的心理價(jià)位?！?

（圖片來源：鏈家網(wǎng)站）

“當(dāng)然，上海的政策還在研究，是掛牌成交價(jià)還是參考價(jià)，目前還不清楚?！鼻宄氖?，即使業(yè)主對(duì)外報(bào)價(jià)高出市場預(yù)期，這些房源依舊可以出現(xiàn)在二手房的交易市場上，只不過這些房源將被鏈家等中介“人為隱藏”。

“比如，市場價(jià)格這套房子應(yīng)該賣一千萬，但業(yè)主就是要賣1500萬?！睏顚幈硎荆捎谶@些房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場成交的真實(shí)價(jià)格，鏈家不會(huì)對(duì)外展示這個(gè)高價(jià)房源，僅在鏈家內(nèi)部數(shù)據(jù)端可以看到，也只會(huì)通過經(jīng)理人進(jìn)行傳播。

值得注意的是，如若房源均價(jià)高于市場預(yù)期，是無法通過房管局審核、完成過戶。

“我們可以把房子的備案價(jià)格標(biāo)注成一千萬，剩下的500萬則以現(xiàn)金、裝修補(bǔ)償款、家電家具補(bǔ)償款等方式成交。”楊寧表示，做低總價(jià)的方式在二手房市場并不少見。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，就這兩年實(shí)際交易情況看，二手房往往容易出現(xiàn)做低價(jià)格，而不是做高價(jià)格。從部分城市的二手房數(shù)據(jù)看，部分價(jià)格明顯和實(shí)際感受相比要低，多少和穩(wěn)定房價(jià)的導(dǎo)向有關(guān)。從實(shí)際購房的情況看，也會(huì)做低價(jià)格，不過這樣有逃避稅費(fèi)的嫌疑。

但這并不意味著新政將失去作用，盤古智庫高級(jí)研究員江瀚表示，當(dāng)前上海的房地產(chǎn)新政實(shí)際上就能夠從客觀的角度出發(fā)給市場潑潑冷水，當(dāng)市場處于整體頭腦過熱的時(shí)候，由專業(yè)化的機(jī)構(gòu)或者監(jiān)管層出面直接進(jìn)行市場的調(diào)控，將一個(gè)公允的價(jià)值傳遞給市場，無疑能夠有效地緩解房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。

與此同時(shí)，江瀚認(rèn)為上海當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控其實(shí)還有一個(gè)作用，通過一個(gè)暫緩機(jī)制其實(shí)讓房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性進(jìn)行一定程度的降速，嚴(yán)格執(zhí)行掛牌房源價(jià)格核驗(yàn)可以有效地降低市場的流動(dòng)速率，從而實(shí)現(xiàn)從速度上進(jìn)行調(diào)控的目的。

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