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中梁物業(yè)一年內(nèi)估值暴漲超10倍以上,李家城身價(jià)超三億
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)自2019年中糧地產(chǎn)更名為大悅城之后,“小中梁”的名字就極少見(jiàn)諸報(bào)端。
近些年中梁另一個(gè)稱呼也鮮少被業(yè)內(nèi)提及。事實(shí)上,由于深耕三四線的布局特點(diǎn)、高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式與碧桂園發(fā)展路徑高度一致,中梁地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)一直有“小碧桂園”之稱。
中梁對(duì)碧桂園愛(ài)的深沉,包括但不限于任用碧桂園系高管;模仿碧桂園每三天拿一塊地、每個(gè)月新進(jìn)入一城市;全面學(xué)習(xí)碧桂園“456”高周轉(zhuǎn)模式即4個(gè)月開(kāi)盤,5個(gè)月現(xiàn)金流回正,6個(gè)月資金二次投入,首期推盤一個(gè)月內(nèi)銷售面積去化率達(dá)到70%。
得益于此,2016年中梁下沉業(yè)務(wù),在吃了一波三四五線城市政策紅利后沖擊千億房企、掛牌上市,并在江湖上留下銷售額“3年5倍”的傳說(shuō)。
和碧桂園不一樣的是,中梁狂奔后面對(duì)的是不斷攀升的負(fù)債總額。數(shù)據(jù)顯示,2020年,中梁合約負(fù)債金額達(dá)到1209.09億元,較2019年的1158.73億元上升4.35%。此外,中梁陷入信托逾期風(fēng)波,頻繁傳出資金鏈緊張的信號(hào)。
有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示,中梁地產(chǎn)實(shí)控人楊劍旗下物業(yè)公司赴港上市,在某種層面上也有為地產(chǎn)板塊解困之意?,F(xiàn)在物企上市正在風(fēng)口上,錯(cuò)過(guò)這股勢(shì)頭之后,想要上市可能就很難了,在這樣的背景下,物企上市還能順勢(shì)去獲得一些融資機(jī)會(huì)、緩解資金壓力,對(duì)中梁來(lái)說(shuō)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
有意思的是,這一次,中梁并不止步于向“偶像”學(xué)習(xí),而是主動(dòng)將其拉入自家陣營(yíng)。而碧桂園物業(yè)的加入,也透露出中梁物業(yè)的估值“野心”。
三年內(nèi)估值暴漲超700倍
4月29日,中梁百悅智佳服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中梁百悅智佳服務(wù)”)在港交所遞交招股書。
招股書中顯示,為提高企業(yè)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)效率和管理能力,中梁百悅智佳特地引進(jìn)碧桂園物業(yè)香港作為企業(yè)策略投資者,并認(rèn)為其是業(yè)務(wù)發(fā)展中的里程碑事件。
中原分析師盧文曦向觀察者網(wǎng)表示,碧桂園物業(yè)香港在中梁百悅智佳服務(wù)上市進(jìn)程中主要扮演品牌背書的角色。此外,可能會(huì)在物業(yè)管理上部分輸出的作用,也不排除會(huì)有財(cái)務(wù)上的幫助,但品牌背書的比例占比最大。
就其合作方式來(lái)看,2021年3月30日,碧桂園物業(yè)香港以2.40億港元獲得中梁百悅智佳服務(wù)679股股份,約占公司已發(fā)行股本的6.24%。4月20日,上海中梁的注冊(cè)資本增至1.3億元。
在公司股本未完全明晰的基礎(chǔ)上,即使僅計(jì)算公司已發(fā)行股本,中梁百悅智佳服務(wù)的估值就已經(jīng)高達(dá)38.39億港元,按5月7日實(shí)時(shí)匯率計(jì)算,約31.93億元。
值得注意的是,2020年1月份,公司高管李家城以1133萬(wàn)元的價(jià)格間接持股了公司約7.97%的股份,以上述方法計(jì)算,中梁百悅智佳估值1.42億元;同年7月,Yung、 Jeffrey Yan-Leun以595萬(wàn)港元的價(jià)格入股1.87%成為中梁百悅智佳的戰(zhàn)略投資方,此時(shí)估值已翻番至3.18億港元。
如果將時(shí)間線再度拉長(zhǎng),2018年4月,楊劍對(duì)旗下公司實(shí)行了一次集團(tuán)重組計(jì)劃,將物業(yè)管理從中梁控股中分離出來(lái),轉(zhuǎn)讓予上海良中也就是楊劍的私人公司,總代價(jià)不過(guò)500萬(wàn)元。
換句話說(shuō),在不到3年時(shí)間內(nèi),中梁百悅智佳服務(wù)不僅業(yè)務(wù)得到高增長(zhǎng),其估值也暴漲約700多倍。
而最令人好奇的是,中梁百悅智佳是如何在不到一年的時(shí)間內(nèi),將估值從3.18億港元拉至38.39億港元?
此外,中梁百悅智佳服務(wù)還經(jīng)歷了二度更名。2020年春節(jié)前,中梁物業(yè)更名為中梁現(xiàn)代服務(wù);2021年4月12日,中梁現(xiàn)代服務(wù)向外界宣布更名為百悅智佳。
經(jīng)歷了一系列股權(quán)騰挪、更名后,溫州商人楊劍就迫不及待將中梁百悅智佳服務(wù)擺上IPO的“貨架”。
規(guī)模增長(zhǎng)依賴中梁地產(chǎn)
“按2018年至2020年期間的在管建筑面積符合年增長(zhǎng)率計(jì)算,中梁百悅智佳服務(wù)排名第一,復(fù)合增長(zhǎng)率為769.3%?!?
這很大程度上是因?yàn)?,中梁百悅智佳?016年之前選擇委聘其他物業(yè)公司為其開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),直到當(dāng)年12月,上海中梁才正式接手中梁控股旗下的物業(yè)服務(wù)工作,也正是這個(gè)從無(wú)到有的過(guò)程,讓中梁百悅智佳有了一個(gè)成績(jī)上的“大躍進(jìn)”。
中梁百悅智佳表示,收益的增加主要受三條業(yè)務(wù)線的快速增長(zhǎng)所驅(qū)動(dòng),主要和中梁控股集團(tuán)的擴(kuò)張一致。招股書顯示,截至2018年、2019及2020年十二月三十一日,中梁百悅智佳在管總建筑面積中100.0%、76.2%及66.3%是由中梁控股集團(tuán)開(kāi)發(fā)。
中梁控股集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占比的不斷走低,主要是由于包括浙江天劍在內(nèi)的獨(dú)立開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也為中梁百悅智佳的擴(kuò)張輸送了不少“子彈”。
招股書顯示,獨(dú)立開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在2019年貢獻(xiàn)了149.7萬(wàn)平方米的在管建筑面積,實(shí)現(xiàn)收益189.2萬(wàn)元,占總收入的8.4%;2020年,獨(dú)立開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)4784.1萬(wàn)元,占比翻倍增長(zhǎng)至20.1%,在管建筑面積也增長(zhǎng)至553.4萬(wàn)平方米。
值得一提的是,天眼查數(shù)據(jù)顯示,浙江天劍由溫州市梁冠企業(yè)管理有限公司100%持股,目前最終受益人和實(shí)際控制人為中梁控股集團(tuán)董事長(zhǎng)楊劍的堂弟楊劍清,持股高達(dá)98%。
不過(guò),中梁控股集團(tuán)仍舊是中梁百悅智佳在管總建筑面積的主要組成部分。但值得注意的是,2017-2020年,中梁地產(chǎn)的銷售額分別為649億元、1015億元、1525億元和1688億元,同比增長(zhǎng)241.58%、56.39%、50.25%和10.7%,增速陡降。也就是說(shuō),依附于中梁地產(chǎn)擴(kuò)張得到發(fā)展的中梁百悅智佳,其物業(yè)規(guī)模也會(huì)受到影響。
此外,中梁百悅智佳“高增長(zhǎng)”后的規(guī)模在業(yè)內(nèi)并不突出。中指研究數(shù)據(jù)顯示,2020年,百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量均值為244個(gè),同比增長(zhǎng)15.09%。對(duì)比來(lái)看,截至2020年底,中梁百悅智佳在管項(xiàng)目178個(gè),低于百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量均值。
嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓向觀察者網(wǎng)表示,截止到2020年,中梁在管面積約為2000萬(wàn)方,簽約面積6000萬(wàn)方,在整個(gè)已上市的物企當(dāng)中,規(guī)模并不是很大。
有關(guān)這一點(diǎn),中梁百悅智佳在招股書的風(fēng)險(xiǎn)提示中也有表明,“大部分收益來(lái)自中梁控股集團(tuán);未來(lái)的收購(gòu)未必會(huì)成功;可能無(wú)法維持過(guò)去增長(zhǎng)率且未必能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)未來(lái)增長(zhǎng)。”
物企估值分化
努力提高身價(jià)的中梁百悅智佳服務(wù),并不一定能“賣”上一個(gè)好價(jià)錢。
據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì),目前,在香港上市的物管公司已經(jīng)有40家左右,其中,2020年新上市企業(yè)占比接近一半,物管公司上市已成為當(dāng)前的大趨勢(shì)。
不過(guò),由于房企拆分物管企業(yè)上市扎堆,融資額度不斷走高、物業(yè)企業(yè)估值定位和實(shí)際情況出現(xiàn)偏差等因素,新股發(fā)行頻頻破發(fā)。克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示,截至2021年1月,破發(fā)企業(yè)已經(jīng)超6成。
嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓向觀察者網(wǎng)表示,對(duì)于物企上市資本市場(chǎng)出現(xiàn)了兩個(gè)態(tài)度上的變化,一是近兩年港股資本市場(chǎng)迎來(lái)大量物企IPO,并且短期內(nèi)企業(yè)仍以基礎(chǔ)物業(yè)收入為主,使得資本市場(chǎng)對(duì)于物企IPO的新鮮感和預(yù)期有所減弱;二是物企的經(jīng)營(yíng)存在同質(zhì)性,隨著大量物企上市,資本市場(chǎng)選擇的余地也越來(lái)越多,資本更加青睞有優(yōu)質(zhì)的企業(yè),使得物企分化越來(lái)越嚴(yán)重。
58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟則認(rèn)為,與開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)的物管公司上市優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯,開(kāi)發(fā)商自身項(xiàng)目都會(huì)優(yōu)先交付于自己物管公司,這些新建物業(yè)和持有物業(yè)都成為物管公司新管理項(xiàng)目的重要來(lái)源,推動(dòng)其長(zhǎng)期業(yè)績(jī)和利潤(rùn)率的增長(zhǎng),有利于企業(yè)上市,并且上市之后的資金還能推動(dòng)物管公司獲取更多的管理項(xiàng)目。
“雖然當(dāng)前已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了物企上市的最佳時(shí)機(jī),但是相比于往后,當(dāng)前也還是最佳的上市時(shí)機(jī),因?yàn)橹蟮纳鲜袡C(jī)會(huì)以及估值將會(huì)走低?!碧谱空f(shuō)道。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 IPO- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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