（文/張玉 編輯/馬媛媛）3月24日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“萬達(dá)商業(yè)”）發(fā)布撤回A股上市申請的公告。

公告表示，基于對自身戰(zhàn)略的研判，萬達(dá)商管決定對公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市。因此公司決定，撤回萬達(dá)商業(yè)A股IPO申請。

3月24日，萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)部一位知情人士向觀察者網(wǎng)表示，赴港上市肯定是未來的重要選項(xiàng)之一，是大概率事件。只是這次赴港上市的主體和上一次已經(jīng)完全不同了，“一樣的港交所，不一樣的萬達(dá)商業(yè)”。

上市之路“一波三折”

歷經(jīng)5年的波折之后，萬達(dá)商業(yè)的回A之旅最終按下了“暫停鍵”。

2014年12月31日，在A股上市因未更新申報(bào)材料被終止審核后，萬達(dá)商業(yè)以48港元/股首次登陸資本市場。不過，自上市以來，萬達(dá)商業(yè)股價(jià)一直不溫不火。

2016年3月30日，萬達(dá)商業(yè)發(fā)布公告稱，公司控股股東已告知公司，正初步考慮就H股進(jìn)行一項(xiàng)自愿全面收購要約，如經(jīng)落實(shí)，將可能導(dǎo)致公司私有化以及公司于聯(lián)交所除牌。

一石激起千層浪。時(shí)任華夏時(shí)報(bào)總編輯水皮曾在該報(bào)官微上撰文表示，萬達(dá)商業(yè)在港股市場上的表現(xiàn)不如人意，最高價(jià)只到過78港元，而最低價(jià)卻僅有31.10港元。2016年3月30日的收盤價(jià)38.30元港元，不但跌破發(fā)行價(jià)，更是跌破凈資產(chǎn)，市盈率才4.91倍，萬達(dá)商業(yè)每股業(yè)績6.62元，每股分紅1.05元人民幣，股息率達(dá)到3.07%，“一句話，萬達(dá)商業(yè)在港股被低估，不是一般的低估，是嚴(yán)重的低估?！?

事實(shí)上，在此次宣布從港交所退市之前，早在2015年9月，萬達(dá)商業(yè)就已經(jīng)啟動回A程序。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)萬達(dá)商業(yè)擬上市的資產(chǎn)以商場（包含商場管理運(yùn)營）、酒店（包含酒店管理運(yùn)營）和文旅項(xiàng)目三類為主，具有濃厚的房地產(chǎn)屬性。隨后，萬達(dá)商業(yè)全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，萬達(dá)上市主體從三變一，形成以萬達(dá)廣場為主的商業(yè)部分。

天眼查顯示，2018年2月22日，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司名稱變更為大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司。萬達(dá)商業(yè)宣布不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。2020年2月，萬達(dá)商業(yè)經(jīng)營范圍發(fā)生變更，其中，“房地產(chǎn)開發(fā)及銷售”“商業(yè)服務(wù)設(shè)施（包括寫字樓、公寓、商場和酒店）的投資及管理”等業(yè)務(wù)變更為商業(yè)綜合體管理服務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)管理及咨詢、自持商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)等。至此，房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)正式從萬達(dá)商業(yè)的經(jīng)營范圍中移除。

2020年3月，萬達(dá)商管遭遇“舉報(bào)門”。當(dāng)年2月中旬，有微博用戶在網(wǎng)上實(shí)名舉報(bào)萬達(dá)商管不符合上市條件、董監(jiān)高涉嫌犯罪的消息，引發(fā)外界關(guān)注。3月12日，萬達(dá)商管在微信公眾號上發(fā)布聲明，稱舉報(bào)人因與上海松江萬達(dá)之間的租賃糾紛合同敗訴后，故意捏造事實(shí)，通過多種渠道在網(wǎng)上散布，企圖索要巨額經(jīng)濟(jì)賠償。

同策研究院高級分析師肖云翔表示，萬達(dá)商業(yè)的上市之路可謂一波三折，經(jīng)歷了中止、“舉報(bào)門”事件，對公司IPO確實(shí)會造成影響。

現(xiàn)金流“苦衷”

萬達(dá)商業(yè)此次撤回IPO申請，重組再上市，從資產(chǎn)上來看，主要落腳在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上。不過，在肖云翔看來，要想上市且獲得資本市場青睞，還是要在業(yè)績上獲得突破，當(dāng)前公司整體利潤能力并不強(qiáng)，且債務(wù)壓力大。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月底，萬達(dá)商業(yè)資產(chǎn)總計(jì)5563.22億元，負(fù)債合計(jì)2834.03億元。2020年上半年，萬達(dá)商業(yè)營業(yè)總收入為163.88億元，營業(yè)總收入增長率為-44.49%；營業(yè)利潤為96.16億元，營業(yè)利潤增長率為-13.46%；凈利潤62.41億元，凈利潤增長率為-34.2%。

從公司現(xiàn)金流量表來看，2020年上半年，萬達(dá)商業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流為1.16億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流增長率為-99.31%；投資性現(xiàn)金流為-93.92億元；籌資性現(xiàn)金流為-127.58億元；合計(jì)現(xiàn)金流-220.34億元，合計(jì)現(xiàn)金流增長率為-141.18%。

不難看出，推進(jìn)萬達(dá)商業(yè)此次撤回A股上市申請，轉(zhuǎn)戰(zhàn)境內(nèi)外上市的重要原因之一，與公司整體利潤增長速度和目前的現(xiàn)金流情況不無關(guān)系。

值得一提的是，在此之前，萬達(dá)商業(yè)也將“輕資產(chǎn)化”戰(zhàn)略上升到集團(tuán)層面。2018年1月，騰訊控股作為主發(fā)起方、聯(lián)合蘇寧云商、融創(chuàng)中國和京東340億元入股萬達(dá)商業(yè)，收購萬達(dá)商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。

雙方還為此簽訂了對賭協(xié)議。公開信息顯示，在萬達(dá)商業(yè)與投資者簽署的這份新的對賭協(xié)議中，其最晚上市時(shí)間比原先推遲了五年，投資方要求萬達(dá)商業(yè)要在2023年10月31日前完成上市。

此外，萬達(dá)海外項(xiàng)目全部出清。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，王健林通過資產(chǎn)處置回籠資金或達(dá)2000億元。

在肖云翔看來，對于資本市場而言，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上更容易“講故事”，審查力度應(yīng)該也相對寬松。從上市地點(diǎn)來看，也不局限于A股，而是選擇境內(nèi)外平臺，也可側(cè)面反映出，公司上市意愿很強(qiáng)烈。

“轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所，審查力度相對弱一些 。去年很多房企也分拆物業(yè)板塊在港交所上市，大部分還是受資本市場青睞的?！毙ぴ葡璺Q。

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