（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）近年來房地產(chǎn)行業(yè)的買榜“黑馬”之一中梁控股盡顯疲態(tài)，似乎有點(diǎn)跑不動。

年報顯示，截至2020年12月31日止年度，中梁實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約1688億元，按年增長約10.7%。較之2019年增速大幅下滑。彼時，中梁實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約1525億元，同比增加約50.2%。

將時間推至2016年，也就是中梁“三年五倍”狂奔之旅的開始。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年中梁僅實(shí)現(xiàn)190億元的銷售額，隨后中梁業(yè)績大規(guī)模爆發(fā)，招股書顯示，2017-2019年，中梁地產(chǎn)的銷售額分別為649億元、1015億元和1525億元，同比增長241.58%、56.39%和50.25%。

不過，在2019年登錄資本市場后，較之過去3年動輒過半的增速，中梁控股便大幅減速。

而2021年，中梁控股定下的全年合約銷售目標(biāo)為1800億，目標(biāo)增速進(jìn)一步下滑至6.64%。

根據(jù)管理層披露，截至2020年12月31日，公司可售貨值（扣已售未結(jié)）約4800億元，已售未結(jié)約2500億元。2021年預(yù)期供貨超過2600億元，預(yù)期銷售均價約每平米1.3萬元，將充分保障2021年銷售業(yè)績的達(dá)成。

是什么讓“狂奔”的中梁放緩腳步？

激進(jìn)后遺癥明顯

無論是擴(kuò)大規(guī)模，還是增加利潤，獲取土地都是一家房地產(chǎn)企業(yè)的根本。很顯然，中梁的野心，對應(yīng)的是一份激進(jìn)的拿地表現(xiàn)。

成立于2000年的中梁，于2016年開始“批發(fā)”土地。公開數(shù)據(jù)顯示，2016年至2019年，中梁控股分別拿地63塊、119塊、221塊和139塊。其中，2019年中梁拿地斥資764億元，相當(dāng)于其當(dāng)年銷售額的一半，這在規(guī)模房企中幾乎是獨(dú)一份的。

據(jù)其業(yè)績公告披露，2020年，中梁再度斥巨資拿地，以711.99億元的代價新增117塊土地，相當(dāng)于其當(dāng)年銷售額的42.18%。

事實(shí)上，受這幾年高價拿地影響，2020年中梁的毛利率呈現(xiàn)下降趨勢，由去年23.3%下降至21.0%，在同規(guī)模房企中幾乎墊底。

中梁首席財務(wù)官及副總裁游思嘉表示，以買地周期來看，數(shù)字反應(yīng)2017-2018年項(xiàng)目，而屆時處于土地市場較熱情況，2018年以后二三線城市，均出現(xiàn)國家限價問題，而去年毛利率只是下滑2%，在業(yè)內(nèi)來講控制不錯。

此外，2020年中梁取得總收益為659.4億元，同比增加約16.4%；公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤為37.5億元，同比減少約3.8%。換句話說，企業(yè)盈利在增加，股東利潤卻在減少。

不過，在規(guī)模的壓力之下，中梁2021年買起地來依舊毫不手軟。3月8日，中梁以5.39億元競得河南省漯河市一宗地塊，溢價率達(dá)24%、折合樓面價約2867元/平，成為當(dāng)?shù)亍靶碌赝酢保皇旌?，中梁?lián)合德信以封頂價9.06億摘溫州兩宗商住地，溢價率分別為29.83%和29.73%。

此外，中梁董事長及執(zhí)行董事楊劍表示，2021年預(yù)計買地銷售比約40%，確保有充足的可售貨值供應(yīng)，為未來銷售增長作準(zhǔn)備。

狂奔后的不良反應(yīng)不僅如此。受大量拿地影響，中梁的負(fù)債總額也不斷攀升，2016年至2019年，中梁的負(fù)債總額分別為456.70億元、968.57億元、1613.20億元、2036.48億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為98.59%、97.63%、95.98 %、90.70%。

截至2020年6月末，中梁負(fù)債總額高達(dá)2319.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率為90.11 %。值得注意的是，僅過了半年，中梁2020年底的資產(chǎn)負(fù)債率就下降10.21%至79.9%。

和資產(chǎn)負(fù)債率一樣，中梁的凈負(fù)債率也發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變。2015年至2019年，中梁控股凈負(fù)債率分別為1335%、1790.2%、339.5%、58.1%、65.57%。

從2018年開始，中梁的凈負(fù)債率呈現(xiàn)懸崖式下滑，這也不由得讓人費(fèi)解，消失的負(fù)債到底去了哪？

即使如此拼盡全力，中梁仍然踩中一根紅線，歸為“黃檔”房企。業(yè)績報告顯示，截至2020年12月31日，中梁控股的負(fù)債率比率65.8%，非受限現(xiàn)金短債比達(dá)到1.1倍，資產(chǎn)負(fù)債比79.9%。

針對“三道紅線”降檔問題，游思嘉表示，目前公司僅有一條紅線尚未達(dá)標(biāo)，未來2-3年會逐步完成“三條紅線”降檔任務(wù)，成為“零踩線”房企。

發(fā)展路徑“善變”

起家于浙江溫州的中梁，似乎一直走在試錯的路上。

2016年，中梁將總部由溫州遷至上海，深耕長三角區(qū)域。由于其主動下沉三四線城市和高周轉(zhuǎn)的表現(xiàn)，被業(yè)內(nèi)稱為“小碧桂園”。

對此，中梁控股執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁李和栗表示，中梁主動下沉三四線城市，看中的是棚改貨幣化紅利。

但隨著2018年下半年棚改政策收緊，致使三四線城市房地產(chǎn)市場紅利弱化，中梁開始著手換倉戰(zhàn)略，并給自己貼上“回歸二線城市”的標(biāo)簽。

但事實(shí)上，直至今日，三四線城市銷售業(yè)績在中梁銷售總量中的占比依舊過半。年報顯示，2020年，中梁二線城市、三線城市、四線城市合約銷售金額分別占比46%、44%、10%。

“主要干三四線的房企這些年都不好過，最典型的就是華夏幸福和中梁。”業(yè)內(nèi)人士告訴觀察者網(wǎng)，華夏幸福經(jīng)歷了多次被動減持，如今深陷債務(wù)違約泥潭，股價也遭遇了斷崖式下跌。

除了在企業(yè)發(fā)展大方向有過改變，中梁在區(qū)域規(guī)劃上也有些“善變”。2021年2月4日，中梁宣布成立中梁京津冀發(fā)展集團(tuán)總部辦公區(qū)，著手于打開京津冀都市圈業(yè)務(wù)。這一舉動，距離此前中梁京津冀發(fā)展集團(tuán)總部被撤時間不過一年多。

值得注意的是，撤掉區(qū)域公司并非個例。據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，在阿米巴管理模式下，中梁培植繁育了多個區(qū)域公司，但有事業(yè)部受市場影響長時間拿不到地，中梁就選擇撤掉此事業(yè)部。

渴望規(guī)模擴(kuò)張的中梁，如今又將目光聚焦到收并購。

中梁控股執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁陳紅亮表示，房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代，依靠傳統(tǒng)的開發(fā)模式難以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的規(guī)模擴(kuò)張，因此依靠收并購擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模是很多大企業(yè)未來發(fā)展的方式，因此中梁希望以DBS為工具推動集團(tuán)長期穩(wěn)健發(fā)展。

需要指出的是，雖然由于房地產(chǎn)市場環(huán)境變化，導(dǎo)致房企收并購事件頻繁出現(xiàn)，但市場上收并購消化不良的案例比比皆是，留給中梁的試錯時間不多了。

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