（文/張志峰 編輯/馬媛媛）3月12日中午，融創(chuàng)中國(guó)2020年業(yè)績(jī)會(huì)一結(jié)束，“孫宏斌語(yǔ)錄”已經(jīng)滿天飛。

數(shù)據(jù)顯示，2020年企業(yè)收入約2305.9億元，同比增長(zhǎng)約36.2%；毛利約484.0億元，同比增長(zhǎng)約16.9%，毛利率為21.0%；歸母凈利潤(rùn)約356.4億元，同比增長(zhǎng)約36.9%；核心凈利潤(rùn)約302.6億元，同比增長(zhǎng)約11.8%。

不過如同往年一樣，相較于融創(chuàng)的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，大家似乎更關(guān)心于孫宏斌說了些什么。

特別是“不調(diào)控的話這行沒法干了，房?jī)r(jià)和地價(jià)都要上天”，詼諧自嘲中，又不失對(duì)大方向的精準(zhǔn)把控，令眾多網(wǎng)友直呼內(nèi)行。

但融創(chuàng)中國(guó)近一年在資本市場(chǎng)表現(xiàn)的確不如人意，企業(yè)股價(jià)從去年初高點(diǎn)48.21港元一路走低，至2020年末報(bào)收28.65港元，市值縮水超過40%。索性2021年初稍稍改善，截至3月15日午間，報(bào)33.55港元/股，總市值1567億港元，市盈率也僅有3.68倍，在規(guī)模上市房企中幾乎墊底。

以至于孫宏斌在提到這只股票時(shí)表示，也只能無(wú)力地表示：“我是看好的，雖然有一些瑕疵，但可以看出管理層在做出改變?！?

那么，融創(chuàng)在經(jīng)營(yíng)過程中究竟有哪些“瑕疵”呢？

籌錢降負(fù)債

說到房企面臨的困境，“三道紅線”幾乎是橫亙?cè)谒虚_發(fā)商面前的一道坎。融創(chuàng)自然不能例外。

資料顯示，截至2019年底，企業(yè)凈負(fù)債率172.3%，非受限現(xiàn)金短債比約為0.57，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為83.9%，三項(xiàng)關(guān)鍵性指標(biāo)均標(biāo)紅，且踩線嚴(yán)重。

因此，2020年融創(chuàng)過的并不輕松，降負(fù)債任務(wù)在規(guī)模房企中也是最重的幾家之一。

在去年3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌直言2020年的三大任務(wù)：調(diào)融資結(jié)構(gòu)、降融資成本；處置一些持有資產(chǎn)；拿地要拿對(duì)地方、拿對(duì)時(shí)間。

歸納起來(lái)其實(shí)是同一件事：少花錢，增加持有現(xiàn)金。

然而節(jié)約成本、少花錢終究還要“慢工出細(xì)活”，對(duì)于依靠收并購(gòu)而快速起家的融創(chuàng)并不擅長(zhǎng)，無(wú)益于眼前困局。并且不同于傳統(tǒng)房企，占用融創(chuàng)大量資金的多為從萬(wàn)達(dá)等處收購(gòu)而來(lái)的文旅和商業(yè)項(xiàng)目，屬于持有型愛產(chǎn)，很難快速帶來(lái)現(xiàn)金流。

所以熱衷于“買買買”的孫宏斌不得不選擇提前“收割”，忍痛開啟甩賣模式。

當(dāng)時(shí)孫宏斌就曾透露，2019年底融創(chuàng)成功賣掉了一個(gè)酒店，還有4個(gè)酒店短期內(nèi)也會(huì)成交。他還表示，眼下城市分化嚴(yán)重，部分城市風(fēng)險(xiǎn)較大，為平衡風(fēng)險(xiǎn)，融創(chuàng)會(huì)堅(jiān)決賣資產(chǎn)，酒店、樂園都是待售商品，只要有人愿意接手，“稍微打個(gè)折賣也行”。

去年9月，有媒體報(bào)道稱，融創(chuàng)已將上海香溢花城項(xiàng)目中一幢商業(yè)物業(yè)打折出售給黑石，對(duì)價(jià)約為7億元，相當(dāng)于2年前在歌斐資產(chǎn)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上打了8折。

同時(shí)，有知情人士透露，融創(chuàng)在出售該資產(chǎn)的同時(shí)，還在為多個(gè)物業(yè)尋找買家，并且表示若買家能在年底之前支付全款，價(jià)格方面還能做出更大的讓步。

除了固定資產(chǎn)之外，融創(chuàng)手中持有的大量?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)股權(quán)自然也是其籌碼之一。

從2016年開始，曾先后多次重磅出擊，斥資63.2億元，融創(chuàng)最終以29.35%持股比例，坐穩(wěn)金科股份第一大股東位置，平均收購(gòu)成本為4.73元/股，這場(chǎng)金科-融創(chuàng)股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)。

去年4月開始，迫于資金壓力下，融創(chuàng)又不得不兩度拋售金科股權(quán)，套現(xiàn)68.35億離場(chǎng)，拋售價(jià)格為8元/股，相較買入價(jià)格凈賺近70%。

待交易結(jié)束后，僅持有金科地產(chǎn)13.35%股份的融創(chuàng)還表示，不排除繼續(xù)通過公開市場(chǎng)大宗交易、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)一步出售金科股份。

拋售資產(chǎn)的同時(shí)，拆分物業(yè)公司上市也時(shí)融創(chuàng)籌資道路上的應(yīng)有之意。

去年底，在物業(yè)股普遍破發(fā)的大勢(shì)之下，融創(chuàng)還是抓住了最后的機(jī)會(huì)，緊急拆分物業(yè)公司融創(chuàng)服務(wù)登錄港交所。索性不同于融創(chuàng)中國(guó)，融創(chuàng)服務(wù)不負(fù)眾望，股價(jià)一路飄紅。

截至3月15日午間，凈資產(chǎn)僅有3.71億港元的融創(chuàng)服務(wù)市值已接近700億港元，PE高達(dá)94倍，成功扛起了融創(chuàng)籌資降杠桿路上的一面大旗。

各方努力之下，財(cái)報(bào)顯示，2020年末融創(chuàng)中國(guó)凈負(fù)債率降至96.0%，現(xiàn)金短債比也提升至1.08倍，兩個(gè)指標(biāo)終于險(xiǎn)之又險(xiǎn)地擦線進(jìn)入了安全區(qū)。

不過在負(fù)債方面，2020年融創(chuàng)中國(guó)的借貸總額約3034億元，絕大部分為銀行及其他機(jī)構(gòu)借貸，負(fù)債總額9305億元，同比增加約9.9%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率78%，仍在紅線之外。

這意味著，歷經(jīng)種種磨難，融創(chuàng)中國(guó)的降負(fù)債道路仍舊任重而道遠(yuǎn)。

文旅的初衷

除降杠桿重任之外，融創(chuàng)最為大眾所熟知和關(guān)注的，還是其文旅業(yè)務(wù)。

財(cái)報(bào)指出，報(bào)告期內(nèi)隨著越來(lái)越多新項(xiàng)目的成功開業(yè)，結(jié)合“城市共建”戰(zhàn)略的推進(jìn)，融創(chuàng)文旅在核心城市落地了包括深圳冰雪綜合體、杭州灣未來(lái)主題文旅城等項(xiàng)目，目前已涉及到國(guó)內(nèi)的39個(gè)城市，快速形成了布局優(yōu)勢(shì)。

2020年融創(chuàng)文旅板塊收入約為38.8億元，同比增長(zhǎng)36%，管理利潤(rùn)約6.27億元，同比大幅增長(zhǎng)311%。

從數(shù)據(jù)上看，在遭遇疫情黑天鵝的背景下，能有這樣的增長(zhǎng)率似乎已經(jīng)十分可貴。然而該部分所占融創(chuàng)整體收入比重與其文旅資產(chǎn)所占資產(chǎn)相比，反映出來(lái)的結(jié)果確實(shí)另一個(gè)方向，不少投資者開始質(zhì)疑：融創(chuàng)文旅何時(shí)能回本？真的能賺錢嗎？

財(cái)報(bào)顯示，截至2020年12月31日，近年來(lái)融創(chuàng)重磅投資的文旅城項(xiàng)目，目前建設(shè)及運(yùn)營(yíng)收入為38.8億元，僅占集團(tuán)收入的1.7%，與2019年并無(wú)絲毫改變。相比之下，文旅城建設(shè)及運(yùn)營(yíng)部分的資產(chǎn)總額則達(dá)到1250億，幾乎占到總資產(chǎn)的14%左右。

依照這樣的比率，融創(chuàng)在文旅稱方面的投入產(chǎn)出比僅有3.1%，收益率就可以忽略不計(jì)。即在不再追加一分錢投資的基礎(chǔ)上，融創(chuàng)按照2020年的運(yùn)營(yíng)效率，需要超過32年才能回本。

有資深投行人士告訴觀察者網(wǎng)，一方面，文旅地產(chǎn)相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，本就回款較慢，前中期投資收益比較低實(shí)屬正常；另一方面，目前的大多數(shù)重倉(cāng)文旅房企，為的也不并非依靠文旅運(yùn)營(yíng)獲取收益，而依靠文旅城帶來(lái)的勾地收益，周邊房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的住宅銷售收益才是企業(yè)的主要目標(biāo)。

這或許也是融創(chuàng)在需要賣子回血之時(shí)，酒店、樂園便首當(dāng)其沖得變成了待售資產(chǎn)。

以去年企業(yè)大力宣傳的杭州灣文旅項(xiàng)目為例。觀察者網(wǎng)了解到，2019年年底之前，海鹽當(dāng)?shù)匦路績(jī)r(jià)格普遍在1萬(wàn)元/平方米以下時(shí)，融創(chuàng)海逸長(zhǎng)洲的一期項(xiàng)目毛坯均價(jià)約1.1萬(wàn)/平方米，精裝均價(jià)1.3萬(wàn)/平方米。

而就在融創(chuàng)從瀕臨破產(chǎn)的山水文園手中接盤該文旅項(xiàng)目的同時(shí)，周邊總體規(guī)劃1萬(wàn)多戶，建筑面積達(dá)到150萬(wàn)平方米的住宅用地也全部被融創(chuàng)收入囊中。與此前同為一期的剩余房源售價(jià)已經(jīng)今非昔比，毛坯單價(jià)達(dá)到1.3萬(wàn)，精裝單價(jià)為1.6萬(wàn)，所剩房源已經(jīng)不多。

并且，該項(xiàng)目銷售人員還向觀察者網(wǎng)透露，現(xiàn)在的房源價(jià)格還算便宜的，集團(tuán)為了給文旅城造勢(shì)推出的“友情價(jià)”，等到后面幾期開盤，價(jià)格將會(huì)更高。

也就是說，按照每平最少漲價(jià)2000元計(jì)算，該項(xiàng)目?jī)H住宅部分就可以為企業(yè)額外帶來(lái)凈利潤(rùn)至少30億元；接下來(lái)幾年即便不漲價(jià)，全部按照毛坯房來(lái)計(jì)算，也可以為企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流至少195億元。

相比之下，住宅部分僅是整個(gè)文旅城的冰山一角，耗費(fèi)資金最大的文旅部分，未來(lái)不管自己經(jīng)營(yíng)，還是轉(zhuǎn)手出售，仍然價(jià)值不菲，這或許才是融創(chuàng)大力重倉(cāng)文旅項(xiàng)目的初衷。

不過，在業(yè)績(jī)會(huì)上，被今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，被問及文旅時(shí)，孫宏斌依然表示：“隨著未來(lái)的國(guó)際國(guó)內(nèi)雙循環(huán)，文旅產(chǎn)業(yè)未來(lái)也會(huì)更加美好，滑雪項(xiàng)目也會(huì)加速建成。尤其是冬奧會(huì)前，未來(lái)是大的看點(diǎn)?！?

3.8萬(wàn)億土儲(chǔ)是底氣

然而拋開變賣資產(chǎn)收益與目前尚未在營(yíng)收上嶄露頭角的文旅項(xiàng)目，作為融創(chuàng)營(yíng)收來(lái)源核心的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，卻也難言優(yōu)秀。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)2020年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額5752.6億元。不僅未能如約完成銷售目標(biāo)，本就不高的毛利率相較2019年也進(jìn)一步下降至21%。而在去年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德還信誓旦旦的表示：“今年做到6000億+的銷售目標(biāo)是沒有問題的。”

其中，歸屬于公司的權(quán)益合同銷售金額僅3889.2億元，權(quán)益占為67.6%。

不過，孫宏斌對(duì)此表現(xiàn)得似乎并不怎么在意，“這么調(diào)控加上疫情，少賣200億，沒有必要弄到6000億，6500我也能弄到。這個(gè)行業(yè)太好了，還早著呢，對(duì)這個(gè)行業(yè)估計(jì)有多好還估計(jì)不足?！?

孫宏斌直言：“現(xiàn)在央行管著呢，在兩年前我們就一直在說，我們不希望負(fù)債總額增加，希望增加凈資產(chǎn)和銷售。三年總負(fù)債沒有增加了，銷售增加那么多，負(fù)債率肯定降下來(lái)了，調(diào)控讓這個(gè)行業(yè)安全了?！?

對(duì)此，有分析人士指出，融創(chuàng)現(xiàn)階段主要目標(biāo)還是降負(fù)債，至于銷售方面由于土儲(chǔ)較高，短期內(nèi)尚能表現(xiàn)得游刃有余。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年融創(chuàng)新增土儲(chǔ)5877萬(wàn)平方米，新增貨值約7261億元。其中通過公開市場(chǎng)方式獲得的土儲(chǔ)貨值僅占36%，剩余的土儲(chǔ)均為收并購(gòu)等方式獲得的。

截至2020年底，企業(yè)土地儲(chǔ)備約2.58億平方米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備面積約1.61億平方米，土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)3.1萬(wàn)億元。

而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)土地的購(gòu)置面積同比下降1.1%，土地成交款總額卻同比增長(zhǎng)17.4%，綜合算來(lái)2020年我國(guó)的土地價(jià)格上漲達(dá)到了18.72%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房?jī)r(jià)的上漲速度。

按照這一幅度來(lái)估計(jì)，融創(chuàng)2020年一年僅僅憑借土地價(jià)格上漲就凈賺5800億之多。

盡管截至目前融創(chuàng)尚未將地產(chǎn)開發(fā)公司最為核心的土地?cái)[在貨架上變現(xiàn)，但作為中國(guó)最大“地主”之一的融創(chuàng)“囤地”收益已是顯而易見。

不過，作為受益者的孫宏斌面對(duì)如今的地價(jià)上漲的問題，站隊(duì)仍然堅(jiān)決：“我是支持調(diào)控的，不調(diào)控的話這個(gè)行業(yè)沒辦法干了，房?jī)r(jià)和地價(jià)都要上天了。不調(diào)控的話，對(duì)開發(fā)商來(lái)說地價(jià)比房?jī)r(jià)漲得快，賺不了錢，老百姓也買不起，對(duì)誰(shuí)都沒好處?！?

談及今年初的“重點(diǎn)城市集中供地”政策，孫宏斌也表示，這個(gè)政策對(duì)整個(gè)行業(yè)是好事?！把胄械娜兰t線是管企業(yè)的，那這個(gè)政策就是管政府的。政策其中有一條是要保證供地有增長(zhǎng)，增加土地供應(yīng)量，而且還保證了土地的透明度。讓大家預(yù)知今年供多少地，這個(gè)政策對(duì)核心城市發(fā)展的企業(yè)是有好處的。比如一次出來(lái)20塊或者30塊地，大企業(yè)就可以都報(bào)名，在20塊里面拿個(gè)兩三塊?！?

他認(rèn)為，這個(gè)政策在短期內(nèi)不會(huì)造成土地下降。“現(xiàn)在熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量還是不夠的，但可能大家會(huì)更理性一點(diǎn)，熱點(diǎn)城市土地的競(jìng)爭(zhēng)還是會(huì)比較激烈的。我覺得到了下半年或者明年，對(duì)土地的影響可能會(huì)比較大?！?

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