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疫情期間的租客感嘆:只有在交租前才能享受到自如的服務
(觀察者網(wǎng) 文/張珩 編輯/弘毅)自疫情爆發(fā)以來,國內(nèi)以蛋殼、自如為首的長租公寓們陷入了爭議之中。
受限于交通封鎖,一部分長租公寓租客返鄉(xiāng)后被困在家,一部分在復工回到城市后無法進入出租房。雖然各大租房平臺紛紛推出房租、服務費等減免措施,但實際執(zhí)行卻發(fā)生了各種令人啼笑皆非的“神操作”。
日前有網(wǎng)友爆料稱,自如所謂的3月1日無責解約在實際運作中困難重重,自如管家人為設置種種障礙,轉(zhuǎn)嫁風險給消費者。
還有網(wǎng)友跟觀察者網(wǎng)投訴,稱遭遇自如“坐地起價”。租客因為封城無法返回目的地處理租房事宜,自如管家要求租客選擇退租,要么由自如管家來處理私人行李,要么漲價續(xù)租。一位自如前用戶向觀察者網(wǎng)感嘆:“只有在交錢租房前,你才能享受到自如的服務?!?
觀察者網(wǎng)也注意到,在長租公寓紛紛“秀操作”的背后,是長期盈利的困局難解。
疑似坐地漲價,自如連遭吐槽
近日,“自如漲價”在互聯(lián)網(wǎng)上成為熱搜話題,不少自如的租客在社交媒體上接連“吐槽”。
有租客稱,自如所謂的3月1日無責解約在實際運作中困難重重。自如需要密碼鎖2月無開鎖記錄(也就是2月不能住,房租正常交);還要讓社區(qū)開具極其難以獲得的封城證明;解約時間以搬家時間為準,如果回去之后因為社區(qū)隔離等原因?qū)е聼o法立即搬家,租金還要繼續(xù)交。
這名租客認為,自如這是把全部的風險全部轉(zhuǎn)嫁給租客了。
實際上,上訴租客的遭遇在自如租客群體間屢次發(fā)生。有其他自如租客在微博上表示,自己被自如管家“套路”了,“自如回應3.1給辦理無責退租,一定要去搬家才給辦理,但是大家都封城了,根本搬不了?!?
還有租客表示,自如先前承諾事情成了“表面功夫”,當租客要求實施的時候卻無法兌現(xiàn),還被自如管家嘲諷。
觀察者網(wǎng)近日接到了網(wǎng)友云兮(化名)的投訴,云兮是一位家在湖北,但長期居住在深圳的自如租客。2月27日,她向觀察者網(wǎng)投訴稱,自己被自如“坐地起價”了。
云兮表示,自己1月初返回湖北,因為疫情的緣故,已經(jīng)連續(xù)兩個月無法在自如居住,但是自如房租依然一分未減,自己面臨的租金壓力很大。
近日,自如的管家通知她,房子即將到期。她可以選擇在3月1日無責中止合約,如果因為湖北封城無法返回深圳,那么可以讓自如管家?guī)兔Υ虬欣睢H绻^續(xù)選擇居住,可能會在4月面臨漲價的問題。至于漲價的幅度,則需要看屆時的價格情況。
由于云兮是和室友合租,這兩個月不應該平攤水電費用,但是自如的管家告訴云兮:“別計較了?!?
對于自如用戶的遭遇,一位自如前租客向觀察者網(wǎng)總結(jié)道:“只有在交錢租房前,你才能享受到到自如的服務?!?/strong>
自如的粗暴處理迅速招致了輿論批評,觀察者網(wǎng)發(fā)現(xiàn),微博上#自如回應漲價#話題的閱讀量達到1億,討論超過1.2萬。
隨后,自如CEO熊林2月10日在微博上緊急表態(tài):自如的定價體系是集中管理,一線人員無權隨意調(diào)整價格;客戶續(xù)約出現(xiàn)價格大的波動是極個別情況,主要是由于客戶從長租變成月租或者季租,或者是房源價格顯著低于地域同地段。自如團隊絕無針對疫情的任何價格鉆營伎倆。
但是,外界并不信任熊林的解釋。熊林被迫在2月20日再發(fā)解釋微博,這次他放了“狠話”:“自如近期的價格調(diào)整均為因為產(chǎn)品續(xù)約類型不同,以及基于市場價格變動的既定系統(tǒng)價格調(diào)整,不敢說100%合理,但絕無一例是趁疫情之機發(fā)起的卑鄙鉆營之舉。如有任何一例實證為趁疫情漲價,我和全體管理團隊即日立刻辭職。”
觀察者網(wǎng)注意到,在發(fā)布了微博之后,熊林關閉了評論功能。
野蠻發(fā)展的長租公寓
自如此次陷入輿論危機并非空穴來風,實際上,包括自如在內(nèi)的長租公寓的“黑歷史”并不少。
中國的長租公寓起始于2017年,當年國內(nèi)如雨后春筍一般崛起了幾十家長租公寓管理公司。自如和蛋殼是其中的佼佼者。
但是,長租公寓的崛起卻伴隨著野蠻發(fā)展的“原罪”。2018年,各大長租公寓紛紛高價搶房源,哄抬租金。當年8月17日,時任我愛我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商,稱其以高于市場價格的20%至40%爭搶房源,加劇北京等城市的租房價格上漲。胡景暉還預言道:長租公寓一味滿足資本市場的胃口,過度擴張,2年后肯定爆倉。
彼時,長租公寓產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如火如荼,每一家都在瘋狂的擴張,甚至使用了“租金貸”這種擦邊球手段。長租公寓應有的盈利模式,始終懸而未決。
所謂“租金貸”即長租公寓管理公司和金融機構合作,引導租客辦理貸款提前向長租公寓管理公司支付一年租金,租客隨后每個月向金融機構還款。由于長租公寓管理公司向房東一般按照季度支付房租,因此,長租公寓可以積累龐大的資金池,用于進一步的高速擴張。
如胡景暉語言的一樣,長租公寓在2019年“爆雷”了,據(jù)統(tǒng)計,去年有多達45家長租公寓因為資金斷裂跑路。
經(jīng)濟觀察報曾做過簡單計算:一間公寓的市場租金4000元,拿房成本動輒占比70%,即支付給業(yè)主的成本是2800元;裝修成本包含硬裝、軟裝、家具、家電等以7萬元計,前五年分攤完,平均每個月成本約1166元;再加上每間房每個月的運營成本500元,粗略算下來,這套房每月的總成本在4466元,也就是說,前五年基本不賺錢。
觀察者網(wǎng)也注意到,長租公寓在國內(nèi)的賦稅負擔包括12%的房產(chǎn)稅,6%的增值稅,25%的企業(yè)所得稅,以及1%左右的其他附加稅,企業(yè)綜合稅率負擔達17%,對于長租公寓資金壓力極大。一旦出租率下滑,就可能出現(xiàn)高額虧損。
在這種經(jīng)營模式之下,也就不難理解長租公寓頻頻“劍走偏鋒”,“租金貸”用于緩解現(xiàn)金流壓力;搶房源是為了規(guī)模優(yōu)勢;甚至不惜將剛剛裝修完、甲醛超標的新房直接出租,引爆了自如“甲醛門”。
如何解決發(fā)展難題?
值得注意的是,此次疫情對于原本就資金鏈緊張的長租公寓公司又是一次消耗。其中就包括自如。
按照自如公開的說法,公司已經(jīng)通過減免服務費,新簽0押金、按時為全國業(yè)主打房租款,并請疫情期間合同到期的業(yè)主延遲解約等手段安置了9000多名租客,累計各項投入近5000萬元。
面對社會的指責,自如母公司,鏈家董事長左暉在朋友圈中表示:這一波疫情之下,長租公寓理論上有四種策略:A和業(yè)主協(xié)商降租金同時降低房客租金;B和業(yè)主和房客都基本按照原合同執(zhí)行;C降低業(yè)主租金但和房客按照合同執(zhí)行;D和業(yè)主按合同執(zhí)行但降低房客租金。
自如采取的是B策略,如果真的全面選了D,沒企業(yè)撐得過2個月就陣亡了。
即使像自如這樣的頭部玩家,也很難全面進行減租。而業(yè)內(nèi)的另外一家企業(yè)蛋殼甚至用上了“要求房東減租,房客繼續(xù)收租”這樣的“非正?!笔侄?。
內(nèi)外交困,長租公寓應如何應對?
日前,優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶與新派公寓創(chuàng)始人王戈宏聯(lián)名發(fā)布了《關于成立“國家租賃產(chǎn)業(yè)專項信貸支持基金”扶持中國租賃產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議》(下稱建議),建議提到,國家租賃行業(yè)由于缺乏金融政策支持,疊加包租模式的先天缺陷,繼續(xù)發(fā)展遭遇瓶頸。
這一建議聯(lián)合了行業(yè)排名前30的長租公寓企業(yè),是行業(yè)性的集體發(fā)聲求援。建議指出,歐美國家已經(jīng)建立相當成熟的金融制度,而國內(nèi)從事租賃性行業(yè)的企業(yè)資金渠道主要來自風險投資以及租金收入,無法從銀行現(xiàn)有的制度下獲得便宜的長期資金。導致部分企業(yè)被迫使用“租金貸”最后爆雷。
建議希望國家能夠設立相關產(chǎn)業(yè)扶持基金,對合格的租賃性企業(yè)用低息長周期貸款進行支持;聯(lián)合銀行等金融機構、評級咨詢等機構,建立新型的信用評價體系,也可設立政府擔保平臺,為租賃性行業(yè)企業(yè)提供融資擔保,提高銀行對租賃性行業(yè)企業(yè)信貸發(fā)放的積極性;聯(lián)合保險等金融機構,建立我國租賃行業(yè)保險體系;借鑒銀行信貸部門機制成立基金審批委員會,審核租賃機構貸款的資格。
有了貸款支持與擔保還不夠,長租公寓還需要“修煉內(nèi)功”。
巴樂兔研究院院長高萌向新京報指出,疫情會導致一批小的長租公寓公司出局,剩下的長租公寓必須加強防控、展開自救。
“從短期來看,疫情使租客減少,企業(yè)應重視現(xiàn)有生意,提升租客體驗,通過各項措施盡可能留住老租客,擴大租期,并通過老租客介紹新租客,從而增加生意。同時,應盡量節(jié)省不必要的開支,暫時中止拿房擴張,降低消耗?!备呙确Q,從長期來看,長租公寓運營企業(yè)更要認識到行業(yè)已過了粗放發(fā)展的階段,需進行精細化運營,追求現(xiàn)金流健康,盡快實現(xiàn)盈利。
貝殼研究院租賃分析師黃卉則指出,隨著后續(xù)疫情的發(fā)展及控制,租賃需求會逐漸恢復,包括節(jié)后換租的需求、畢業(yè)季租賃需求等釋放,市場將逐漸修復?!白》孔赓U行業(yè)長期向好發(fā)展的趨勢不會變?!秉S卉強調(diào),品質(zhì)居住是消費升級背景下的必然需求,也是消費者用腳投票的結(jié)果,市場需求才是長租公寓發(fā)展的根本動力。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權,不得轉(zhuǎn)載。
- 責任編輯: 張珩 
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