文｜陳興華 編輯|一鳴

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)事關(guān)國(guó)計(jì)民生、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2018年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)顯現(xiàn)“不平衡發(fā)展"。對(duì)此，國(guó)家密集發(fā)布了房地產(chǎn)去杠桿化、租售并舉等調(diào)控政策，覆蓋從中央到地方各個(gè)層面。

面對(duì)密集的房地產(chǎn)調(diào)控，今年上半年部分城市房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺。到了7、8月份，隨著調(diào)控政策不斷加碼，房地產(chǎn)行業(yè)驟然降溫，房?jī)r(jià)也逐漸部分回落。商品房銷售“金九銀十"并未再現(xiàn)，房企反而開始降價(jià)促銷，很多人不禁要問，中國(guó)房?jī)r(jià)真要降下來了嗎？

（圖／視覺中國(guó)）

房市需要政府調(diào)控

房?jī)r(jià)的高企和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)密不可分。IMF預(yù)測(cè)，2018年中國(guó)人均GDP將突破1萬美元，美國(guó)人均GDP則超過6萬美元。目前，中國(guó)為近14億人口，美國(guó)約為3.3億人口。

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵曾表示：我國(guó)潛在的購(gòu)買住房人群將有5億左右。一部分是當(dāng)前的存量市民化人口，2.87億在城市務(wù)工的農(nóng)民工；另一部分是未來新增的城鎮(zhèn)化人口。常住人口的城鎮(zhèn)化率，如果以每年1個(gè)百分點(diǎn)增長(zhǎng)，到2030年，常住城鎮(zhèn)人口約10億，新增約2億。

顯然，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出巨大剛需。近年來，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、人民收入及生活水平不斷提高背景下，我國(guó)國(guó)民與住房的“供求關(guān)系”極大推動(dòng)了各地房?jī)r(jià)大幅上漲。但隨著房?jī)r(jià)如“脫韁的野馬”一路狂飆，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的購(gòu)買力后，買房似乎越來成為金字塔頂端人士的權(quán)利。而普羅大眾的“人房”矛盾日益凸顯。

習(xí)總書記在十九大報(bào)告中指出：“中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。同時(shí)，習(xí)總書記在報(bào)告中對(duì)于房地產(chǎn)再次作了強(qiáng)調(diào)：房子是用來住的，不是用來炒的。要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

《人民日?qǐng)?bào)》也刊文指出，政府的“有形之手”與市場(chǎng)的“無形之手”，形成合力，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。這就要求宏觀調(diào)控與市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合。顯然，“無形之手”已讓房市金光閃閃，不乏較多購(gòu)房需求者可望而不可及。房產(chǎn)市場(chǎng)需要政府強(qiáng)有力調(diào)控，需要從頂層架構(gòu)調(diào)整。

10月1日，國(guó)土資源部調(diào)控和監(jiān)測(cè)司巡視員董祚繼在其刊文中指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)極其復(fù)雜的巨大市場(chǎng)，民生與發(fā)展、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、政策與民意、政府與市場(chǎng)等多重因素、多種力量的合作和博弈，共同決定未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。其中，政府的調(diào)控措施會(huì)顯著影響短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需和價(jià)格變化，而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)起基礎(chǔ)性乃至決定性作用的是國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和重大方針政策。

調(diào)控力度不斷加碼

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)達(dá)約190次，同比多出65％。共有73個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策，包含限購(gòu)政策135條、限貸政策176條，51個(gè)城市以及海南全域?qū)嵭邢奘壅?。但是，密集的調(diào)控政策仍然抑制不住房?jī)r(jià)“洪水猛獸"般的上揚(yáng)趨勢(shì)。

易居研究院對(duì)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均計(jì)算得知，2018年6月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅為1.1%，相比5月份的0.8%繼續(xù)擴(kuò)大，創(chuàng)造了2016年9月以來房?jī)r(jià)平均漲幅最高點(diǎn)。另外，上半年百?gòu)?qiáng)房企整體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長(zhǎng)36.5%，創(chuàng)歷史新高。

進(jìn)入下半年，調(diào)控政策不斷加碼。全國(guó)多城市密集開啟房地產(chǎn)“嚴(yán)打整頓"。

（圖／視覺中國(guó)）

作為總結(jié)上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，提出下半年發(fā)展方略的重大會(huì)議，7月31日，中央政治局會(huì)議針對(duì)樓市強(qiáng)調(diào)：下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，7－8月，合計(jì)105個(gè)城市，發(fā)布了超過125次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策，密集程度及覆蓋面刷新歷史記錄。截至八月底，累計(jì)178個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控315次。

其中，8月17日，住建部約談?？?、三亞、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五市主要負(fù)責(zé)人，要求嚴(yán)肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作，遏制房?jī)r(jià)上漲；地方監(jiān)管部門也沒有松懈。8月16日，湖北省住建廳會(huì)同相關(guān)部門約談武漢、黃石、十堰等10個(gè)城市，要求各城市政府切實(shí)擔(dān)負(fù)起穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任，制定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方案。7月31日，深圳出臺(tái)主要內(nèi)容包括企業(yè)限購(gòu)、商務(wù)公寓限售、個(gè)人限售、抑制離婚炒房以及熱點(diǎn)盤公正搖號(hào)銷售的該市“史上最嚴(yán)調(diào)控”。

除了以數(shù)據(jù)預(yù)警、約談波動(dòng)城市、問責(zé)過快上漲等方式，在多省市直面出手進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，國(guó)家也從“側(cè)面"頒布政策推進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，及制約房?jī)r(jià)。

中國(guó)指數(shù)研究院9月5日?qǐng)?bào)道，8月，多數(shù)城市政策落腳于規(guī)范租賃住房市場(chǎng)秩序，以確保短期市場(chǎng)平穩(wěn)，但要想市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展仍需解決根源上的供不應(yīng)求問題。2017年，在“五限”調(diào)控政策出盡，以及市場(chǎng)達(dá)到周期高點(diǎn)背景下，去年7月，國(guó)家重點(diǎn)推出“租售并舉”政策，旨在建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。此后，長(zhǎng)租公寓企業(yè)在政策紅利下取得迅速發(fā)展，但相關(guān)問題也應(yīng)運(yùn)而生。

9月7日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃公布，房地產(chǎn)稅法列入一類項(xiàng)目中，這已被統(tǒng)計(jì)為官方第八次提到。今年3月份，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆表示，我國(guó)出臺(tái)房地產(chǎn)稅法的總體思路是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”。目前，房地產(chǎn)稅法的總體思路正在坐實(shí)。而房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控將意義非凡，甚至被稱作房?jī)r(jià)調(diào)控“核武器"。

（圖／北京日?qǐng)?bào)）

北京向來是中國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)。曾開限購(gòu)、“認(rèn)房又認(rèn)貸”，以及擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)等政策先河。9月13日晚，北京發(fā)布公積金新政，該政策被各大媒體解讀為“史上最嚴(yán)公積金貸款新政”。事實(shí)上，自2018年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管呈進(jìn)一步收緊趨勢(shì)，全國(guó)越來越多的城市在加入公積金政策收緊行列。

另外，今年前8月，全國(guó)棚戶區(qū)已完成投資超萬億，而房企的融資渠道正在收緊，且全國(guó)首套房貸利率連漲20個(gè)月。房地產(chǎn)去杠桿化、棚改貨幣化等供需兩側(cè)調(diào)控也在進(jìn)一步落實(shí)。國(guó)家正從政策、法規(guī)、產(chǎn)業(yè)、金融等多方面對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，以加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

看漲看跌兩派論戰(zhàn)

面對(duì)房地產(chǎn)密集調(diào)控，行業(yè)人士對(duì)調(diào)控措施和房?jī)r(jià)走勢(shì)持有不同看法。

7月9日，房地產(chǎn)業(yè)大佬任志強(qiáng)在其所撰兩萬字長(zhǎng)文中指出，長(zhǎng)期的政策調(diào)控和密集的政令出臺(tái)，都證明政府并不掌握市場(chǎng)的真實(shí)情況，無法出臺(tái)合理和較長(zhǎng)期的政策，也因此才會(huì)有短期內(nèi)不停調(diào)整政策的節(jié)奏。用頭痛醫(yī)頭，腳痛治腳的辦法應(yīng)對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)，結(jié)果是頭病腳病都沒治好，反而讓全身所有的部位都出了新的毛病。

7月23日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇期間，接受中新社國(guó)是直通車采訪時(shí)表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系是“旺夫婆娘論”。自打國(guó)民經(jīng)濟(jì)20年前房改，找到了房地產(chǎn)這個(gè)“旺夫婆娘”，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)20年，但是總有人說“婆娘綁架老公”。這個(gè)男人也總是一會(huì)想這個(gè)一會(huì)想那個(gè)，而且還有一個(gè)就是“家暴”，打壓房地產(chǎn)。

（圖／視覺中國(guó)）

孟曉蘇表示，“中國(guó)樓市不存在泡沫，未來20年，樓市總體上漲的趨勢(shì)不會(huì)有大的改變?！辈⒑粲?，不能一味要求政府把降低房?jī)r(jià)作為施政目標(biāo)。

在任志強(qiáng)看來，目前中國(guó)城市化率連56%都不到，只要提升到70%，就會(huì)有億萬農(nóng)民要進(jìn)城。那么，城市人口增加會(huì)產(chǎn)生大量的購(gòu)房需求。所以，未來城市的房?jī)r(jià)一定還會(huì)上漲。中國(guó)城鎮(zhèn)化要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，估計(jì)還需20年的時(shí)間，所以中國(guó)的房?jī)r(jià)還會(huì)有二十年上漲周期。

部分學(xué)者持不同看法，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房?jī)r(jià)下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。下一階段，樓市沖高回落現(xiàn)象逐漸增多，房?jī)r(jià)調(diào)整開始出現(xiàn)從點(diǎn)到區(qū)域現(xiàn)象。熱點(diǎn)城市開始逐漸下行，購(gòu)買力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高。

易居研究院院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，九、十月份就是市場(chǎng)衰落的拐點(diǎn)。大房企新盤打折現(xiàn)象增多，包括碧桂園、萬科、保利、恒大、金地都在全國(guó)多城市多盤聯(lián)動(dòng)促銷，這就是市場(chǎng)明顯降溫的跡象和信號(hào)。預(yù)計(jì)未來兩三年都是下跌、調(diào)整以及筑底的過程。

也有業(yè)內(nèi)人士在看跌房?jī)r(jià)同時(shí)，認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控舉措中也存在一定“誤導(dǎo)”和折扣。

“市場(chǎng)信心有所調(diào)整，土地流拍增多、個(gè)別房企內(nèi)部講話以及預(yù)售制度探討也都對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了誤導(dǎo)，引發(fā)負(fù)面情緒波動(dòng)”， 新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷說，從開發(fā)商內(nèi)部交流情況看，大家都注意到市場(chǎng)上兩個(gè)調(diào)整跡象：一是促銷行為增多；二是土地流拍增多。對(duì)于明年的指標(biāo)，一些開發(fā)商已經(jīng)表示不再提高增長(zhǎng)。

樓市轉(zhuǎn)涼跡象已顯

在政府嚴(yán)控房?jī)r(jià)背景下，樓市顯降溫趨勢(shì)，部分出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落。然而，8月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70城房?jī)r(jià)，仍然錄得了“普漲”。  

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)，環(huán)比增幅為1.5%，同比增幅為8%。僅廈門環(huán)比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67個(gè)城市全部上漲。其中，4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲僅0.3%，31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.3%，35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲2.0％。

不過，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，快速去庫(kù)存、棚改貨幣化安置、限價(jià)有所放松是8月房?jī)r(jià)出現(xiàn)普漲的原因。而由于統(tǒng)計(jì)口徑等因素，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或存在結(jié)構(gòu)性“失真”，市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)在“轉(zhuǎn)涼”。

（圖／新華社）

易居智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)有信號(hào)意義，即前8月市場(chǎng)的降溫態(tài)勢(shì)減弱，但在實(shí)際的市場(chǎng)中，部分城市也有降價(jià)。因購(gòu)房首付比例、利率較高，會(huì)抑制市場(chǎng)需求；部分房企資金回籠壓力大，也會(huì)出現(xiàn)降價(jià)等行為。

中國(guó)社科院9月27日?qǐng)?bào)告稱，短期看一二線城市“金九銀十”落空，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，三四線城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)下降。

報(bào)告指出，2018年初以來，北京房?jī)r(jià)開始回升，上海繼續(xù)回落，深圳小幅上漲，廣州較快上漲。8月一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.27%，比上月僅擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)。其中廣州環(huán)比上漲1.49%，深圳環(huán)比上漲0.85%，北京環(huán)比下跌0.02%，上海環(huán)比下跌1.24%。與上年相比，8月一線城市房?jī)r(jià)同比上漲4.1%，其中廣州同比上漲18.19%，北京同比上漲0.09%，上海同比下跌8.37%。一線及二線城市房?jī)r(jià)顯著退熱。

報(bào)告進(jìn)一步指出，三四線城市房?jī)r(jià)仍慣性上漲，2018年以來平均漲幅為10.45%，但總體漲速有所回落。三四線城市存量住房空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重，抑制了住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。另外，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變導(dǎo)致市場(chǎng)不確定性增加，短期內(nèi)將增強(qiáng)市場(chǎng)觀望情緒。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)研顯示，目前多個(gè)一線及熱點(diǎn)二線城市的新房市場(chǎng)已出現(xiàn)降價(jià)促銷，包括恒大、碧桂園、萬科等大型地產(chǎn)商都在加緊出貨；而最能反映真實(shí)市場(chǎng)的二手房，以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表，也出現(xiàn)價(jià)格下跌或成交低迷。

（圖／視覺中國(guó)）

在房地產(chǎn)去杠桿化及收緊的貨幣政策調(diào)控下，各房企拿地趨于謹(jǐn)慎。中小型房企甚至面臨生存問題，扎推赴港上市。東吳證券數(shù)據(jù)顯示，截至8月，全國(guó)發(fā)生807起土地流拍現(xiàn)象。累計(jì)流拍建筑面積達(dá)7954萬平方米，為去年同期數(shù)額的7.3倍。土地流拍的建筑面積和流拍率都達(dá)到歷史高位。

保利地產(chǎn)研究院表示，今年以來房企償債壓力增大而融資不暢，現(xiàn)金流管控重要性凸顯。企業(yè)應(yīng)放緩拿地，加緊回籠資金，“現(xiàn)金為王”，以應(yīng)對(duì)行業(yè)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)?！案鶕?jù)市場(chǎng)情況，我們的投資節(jié)奏有所放緩，這是因勢(shì)而變，主動(dòng)地調(diào)整。寧可錯(cuò)失一些機(jī)會(huì)，也不想投錯(cuò)幾塊地?！敝袊?guó)海外董事長(zhǎng)顏建國(guó)說。

事實(shí)上，房企放緩發(fā)展節(jié)奏早有跡可循。8月22日，在安全事故頻發(fā)后，碧桂園在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，為了立基百年，寧可放慢一些發(fā)展速度，全面提升公司管理水平。此外，恒大、融創(chuàng)等房企在經(jīng)歷上半年的一路高歌后，也主動(dòng)放慢腳步。頭部房企主動(dòng)“減速”，對(duì)行業(yè)影響明顯。

2018年以來降速最明顯的萬科，近日在房產(chǎn)圈掀起更大震動(dòng)。9月28-29日，萬科在秋季例會(huì)上高喊“活下去”。在萬科掌門人郁亮看來，之所以強(qiáng)調(diào)“活下去”是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來了，今天所面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的：政治、經(jīng)濟(jì)、國(guó)際、軍事等方方面面都不一樣了。日前，郁亮在9月例會(huì)的內(nèi)部講話中表示，“如果 6300 億回款目標(biāo)沒有達(dá)成，所有的業(yè)務(wù)都可以停”。萬科把回款當(dāng)做目前工作最核心指標(biāo)。

房?jī)r(jià)真的會(huì)降下來？

在當(dāng)前形勢(shì)下，對(duì)于負(fù)債率高企以及慣于“高周轉(zhuǎn)”的中國(guó)房企來說，最大的風(fēng)險(xiǎn)莫過于政策調(diào)控的不確定性。在融資渠道收緊情況下，現(xiàn)金流變得至關(guān)重要。房企為尋求保全，開始著重強(qiáng)調(diào)回款，而為了加速回款，各房企的商品房促銷措施逐漸涌現(xiàn)。一、二線城市不少樓盤出現(xiàn)了三年來久違的降價(jià)促銷。

據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，9月，北京萬科拋出“28盤聯(lián)動(dòng)鉅惠”活動(dòng)，其中區(qū)域內(nèi)九大首發(fā)新盤，最高5萬元的減免；北京城建地產(chǎn)在20周年購(gòu)房回饋季，推出了“以城相建 8盤鉅惠”的促銷舉措。部分產(chǎn)品最高優(yōu)惠達(dá)7.9折，一度被業(yè)界評(píng)價(jià)為“勁爆”；中糧在北京啟動(dòng)全國(guó)范圍的購(gòu)房節(jié)，自9月26日開始至10月31日結(jié)束。內(nèi)容包括中糧地產(chǎn)旗下分布在北京、深圳、上海、成都等16個(gè)城市的66個(gè)樓盤，共有近萬套房源將推出優(yōu)惠折扣。

（圖／視覺中國(guó)）

與上述開發(fā)商的多盤聯(lián)動(dòng)相比，單個(gè)樓盤的促銷顯得更為普遍。觀察者網(wǎng)了解到，北京遠(yuǎn)洋五里春秋項(xiàng)目出現(xiàn)開盤最低銷售價(jià)低于項(xiàng)目均價(jià)限價(jià)現(xiàn)象；廣州南沙保利城樓盤推出商業(yè)貸款打折活動(dòng)；深圳大鵬新區(qū)某樓盤出現(xiàn)首付分期付款為客戶墊資；上海寶山區(qū)羅涇板塊一樓盤更是推出了“買房送寶馬”的優(yōu)惠活動(dòng)等。

對(duì)此，張大偉分析認(rèn)為，2018年樓市逐漸出現(xiàn)了沖高回落的跡象，最近大量房企都在進(jìn)入促銷優(yōu)惠，加快回款的節(jié)奏中。這種情況下，打折、降價(jià)現(xiàn)象很可能從個(gè)案由點(diǎn)到線到面擴(kuò)散。“目前市場(chǎng)上價(jià)格下跌的是部分項(xiàng)目，如我們監(jiān)測(cè)的北京、廣州一些項(xiàng)目降價(jià)促銷，但大范圍的降價(jià)情況還沒有發(fā)現(xiàn)”，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹說。

近年來，隨著存量時(shí)代的到來，中國(guó)二手房交易體量實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，過去五年，全國(guó)二手房交易量達(dá)到1557萬套，占總交易額的70%。在更能反映市場(chǎng)真實(shí)情況的二手房市場(chǎng)方面，多數(shù)一、二線城市的成交量和房?jī)r(jià)也出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。

其中，一線城市中出現(xiàn)明顯下滑的是廣州。樂有家市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月廣州全市二手住宅過戶6603套，環(huán)比上漲2.5%。成交均價(jià)為24280 元/平米，環(huán)比下跌6.2%；上海出現(xiàn)了量、價(jià)雙跌。據(jù)中原研究院數(shù)據(jù)，上海8月二手住宅成交量12985套，環(huán)比下滑3.32%。成交均價(jià)38052元/平米，環(huán)比下跌2.13%；二手房一直堅(jiān)挺的深圳也出現(xiàn)價(jià)格下跌。深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手住宅過戶7208套，環(huán)比上漲3.10%。成交均價(jià)55011元/平米，環(huán)比下跌1.95%。

在熱點(diǎn)二線城市中，多數(shù)二手房成交價(jià)下跌。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數(shù)熱點(diǎn)二線城市上漲，如南京微漲0.42%。

（圖／證券日?qǐng)?bào)）

從目前情況來看，在全國(guó)范圍內(nèi)，無論新建商品房還是二手房，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅度、部分回落。這符合中央政治局年中會(huì)議的定調(diào)：堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

而2018年初至今，房地產(chǎn)調(diào)控更類似發(fā)揮“打補(bǔ)丁”、“修漏洞”的作用。對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能產(chǎn)生較大波動(dòng)影響的調(diào)控政策未見推出，或在進(jìn)一步探討中。由此，以調(diào)控目標(biāo)來看，“穩(wěn)”是當(dāng)前主基調(diào)，房?jī)r(jià)大幅度的漲跌以及在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開普降的可能性或不大。

華南城市研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孫不熟日前在其撰文《城市戰(zhàn)爭(zhēng)》中指出，從世界經(jīng)濟(jì)史來看，房?jī)r(jià)大幅下跌不是沒有，但其發(fā)生的時(shí)機(jī)往往是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，而非人為的調(diào)控。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者羅伯特·席勒曾編制了著名的Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)，該指數(shù)發(fā)現(xiàn)，從1890年～2013年長(zhǎng)達(dá)123年的歷史中，美國(guó)房?jī)r(jià)真正大跌的只有兩次：一次是1929年～1933年的大蕭條時(shí)代；另一次是2007年～2011年的全球金融風(fēng)暴時(shí)代。其他大部分時(shí)間表現(xiàn)為上漲與平穩(wěn)。

由此，真正讓房?jī)r(jià)大幅下跌的不是調(diào)控，也不是房地產(chǎn)稅等，而是整體性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。孫不熟進(jìn)一步指出，“任何調(diào)控的初衷也是為了防止經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)，調(diào)控實(shí)際上又成了捍衛(wèi)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的保護(hù)傘?！彼?，調(diào)控的真正目標(biāo)，既不是房?jī)r(jià)暴跌，也不是房?jī)r(jià)暴漲，而是剝離房地產(chǎn)的投資屬性，讓房子回歸“房住不炒”的本源。

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