很多人成了受害者，一時間，人們才發(fā)現(xiàn)，長租公寓都是在攜“雷”疾行。杭州一家長租公寓品牌——鼎家于8月20日宣布資金斷裂，引發(fā)全國輿論嘩然，破產(chǎn)事件新聞仍然在發(fā)酵。

據(jù)中國房地產(chǎn)報公眾號26日報道，8月25日，一直處于輿論漩渦中心的鼎家董事長魏永鋒接受了中國房地產(chǎn)報記者的采訪，還原了破產(chǎn)背后一些真實的情況。

鼎家董事長魏永鋒

對資產(chǎn)轉移質疑：很冤枉

天眼查顯示，魏永鋒共有28家公司。他解釋，鼎家注冊的多家公司其實是線下門店，并不是新店。是為了實現(xiàn)門店的單獨管理，把這些門店都單獨注冊了公司。

而鼎家其他高管名下注冊的公司也被租客懷疑是資產(chǎn)轉移的證據(jù)，魏永鋒表示很冤枉，他說：

一、出事前，我們有二手房和一手房的業(yè)務和公寓業(yè)務，我們把房子收進來，發(fā)現(xiàn)核算團隊營收情況的時候不方便，所以6月、7月就把委托進來的房子像資產(chǎn)一樣地去管理，把團隊放到銷售端去，這樣每個團隊就能看到自己的部門是盈利還是虧損了。

二、出事后我們?nèi)松⒘?，工資也沒發(fā)。我們一些老員工、管理者愿意繼續(xù)從事中介行業(yè)，這些門店也不用重新裝修就能使用了，也是作為對他們的安撫。

魏永鋒還表示，“2018年到7月份，每月虧損就達到了140萬-150萬元，（我）轉移什么（資產(chǎn)）？”

另外一個令人注意的數(shù)字是鼎家的房源數(shù)。

在鼎家今年2月獲得融資的通稿中寫到，截至2017年底鼎家已發(fā)展長租公寓超過5000間。采訪中魏永鋒解釋，鼎家目前手中的公寓共1950套房源，租客應該只有1700多，而不是此前報道中說的4000人。

“通稿中提到公寓有5000間，但其實總體房源數(shù)量是1900多套，因為每套房子一般有2間-3間房間，公寓行業(yè)的統(tǒng)計是按照間數(shù)來體現(xiàn)。減掉空置的房子，實際上有1700套房子有租客，租客和房子是一對一的，不是一對幾?！?

鼎家租客正在門店處接受記者采訪

回應破產(chǎn)：擴張是原罪

關于社會輿論最關注的為何會破產(chǎn)這一點，魏永鋒自剖了三點原因：

運營成本過高，其中包括以鼎家的線下門店、管理以及人工成本。

盲目擴張，導致的拿房成本高，由此導致空置率也高，空置率最高時一度超過25%。

管理漏洞，部分業(yè)務員鉆空子。業(yè)務員拿房越多，公司給出的獎勵越高，導致品牌出現(xiàn)以較高的成本大量收房的現(xiàn)象。甚至出現(xiàn)了一些人員跟業(yè)主串通，3000元的房子4000元收取，多出的1000元差價業(yè)務人員與房東對半分的情況。

有自媒體稱鼎家辦公現(xiàn)場遺留的執(zhí)行董事兼總經(jīng)理周鋒淼的筆記本里面，記錄了2015年的經(jīng)營狀況，內(nèi)容顯示那時候一切資金收支都很正常，盈利情況也不錯，是什么時候開始出現(xiàn)問題的？也許這個過程值得其他正準備進入長租公寓行業(yè)的企業(yè)注意。

成立于2009年的鼎家，此前有二手房也有租賃的業(yè)務，確實經(jīng)營狀況不錯?！暗堑搅?017年，杭州的二手房賣空了，二手房成交量很低，我們就放棄了二手房的業(yè)務。加上公寓市場活躍，我們就進入了長租公寓這個市場，進入公寓幾個月后才發(fā)現(xiàn)公寓這個行業(yè)利潤很薄，運營成本卻很高。漸漸地一直在虧損，2017年的時候大概每月虧損幾十萬元，從現(xiàn)金流的角度來說還扛得起。2018年開始，獲得融資后，我們開始擴張規(guī)模，房源數(shù)量上去了，但是運營成本就更高了，虧損也就越多，2018年到7月份，每月虧損就達到了140萬-150萬元?！蔽河冷h告訴中國房地產(chǎn)報記者。

管理上的漏洞，又形成鼎家另一個實實在在地火坑。今年3月-4月，因為一些管理漏洞導致鼎家業(yè)務員收上來的房子價格偏高，要命的是，這種房子也一直租不掉，空置率上升。魏永鋒說，公寓行業(yè)不同于中介，公寓從跟房東簽訂合同收房上來開始，就要向房東付房租了。所以即使空置，我們一直在消耗。

態(tài)度：“積極處理到最后一刻”

“積極跟進把事情處理完，該承擔的責任一定會去承擔?！爆F(xiàn)在面臨的最大問題是，如何把租客和房東的損失降到最低。魏永鋒表示，第一個要解決的是第三方把這些租約轉接過去，讓租客有房住。

8月23日，鼎家合作第三方網(wǎng)貸平臺“愛上街”發(fā)布聲明承諾，在鼎家處理結果公示前不會向租客收取任何的違約金、滯納金等相關費用，租客也不用擔心征信問題。

同一天，鼎家也聯(lián)合承接方寓團（上海）網(wǎng)絡科技有限責任公司（以下簡稱“寓團”）發(fā)布聲明表示，為盡量減少業(yè)主及租客損失，提供了兩種方案進行補貼。一是一次性補貼50%-100%月租金（前提為：業(yè)主方同意承租方變更為寓團，簽訂相關協(xié)議，并且原租賃期限延長2年）；二是一次性補貼100%-200%月租金（前提為：業(yè)主同意承租方變更為寓團，簽訂相關協(xié)議，并原租賃期限延長3-5年）。

不過，租客們對此結果并不滿意，因為這家名為寓團的公司成立于今年5月，且注冊資金只有55萬元，讓業(yè)主們質疑其是否有承接的能力。加上，所提的補貼方式看起來也并不平等。

面對租客對承接方寓團公司的質疑，魏永鋒說道，“這個懷疑可以理解，因為他們不做企業(yè)，但是企業(yè)并不是注冊資金越高越好，寓團公司在上海和北京都有這么大的物業(yè)，也都在經(jīng)營，而且愿意拿出錢來付給房東，所以一些顧慮是想多了。房東想收回房，我們也接受這種方式?！?

在經(jīng)歷了公司破產(chǎn)和輿論轟炸等一系列風暴后，魏永鋒也沉淀下來。對于未來的打算，他表示還沒想過，但是我做房地產(chǎn)這個行業(yè)十幾年了，應該不會離開這個行業(yè)，或者想向平臺發(fā)展，也可能繼續(xù)看好公寓市場。

他認為，其實公寓市場依然是好的，國家也支持發(fā)展，但是后面應該更注重服務品質，保障性的問題。通過這件事我也在不斷反思，我們有沒有更好的方式來解決運營中的的問題，解決客戶的顧慮，可不可以不出現(xiàn)這種情況。

長租公寓緣何屢爆倉

有人將鼎家的此次破產(chǎn)稱為長租公寓首例爆倉，實際上并不準確。其實今年初，上海就有一例爆倉事件。

上海長租公寓“愛公寓”的運營公司上海歆禺房屋租賃有限公司（以下簡稱“愛公寓”）與鼎家的商業(yè)模式相似，其在未充分告知租客的情況下，與“平安好月付”“元寶E家”等多個貸款平臺合作獲得“租金貸”，一次性拿到租客合同期內(nèi)的租金，再以此在市場上拿房，進行“N+1”改造裝修后出租賺取租金差。

今年初，愛公寓終因為擴張?zhí)?、租金收入不足以覆蓋拿房和裝修成本而資金鏈斷裂。事件中受損房東、租戶上千人，涉及金額近億元。

3月17日，愛公寓與中元世家（北京）資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“中元世家”）簽署并購協(xié)議，中元世家將全資收購愛公寓租賃并持有其100%股權。

到4月份，部分房東表示已收到房租欠款，也有較早開始辦理退租手續(xù)的租客表示，已經(jīng)解綁了“租金貸”，不過也有租客反映，因房東不提供清退書等原因，無法通過“愛公寓”進行解綁。

這兩三年，國家大力鼓勵發(fā)展住房租賃市場以來，長租公寓品牌如雨后春筍般興起，眾路資本也紛紛涌入這一市場。在資本支撐之下，為避免小散而被市場淘汰的命運，大大小小的長租公寓品牌，都想到了一個辦法，就是規(guī)模擴張，占房為王。

有膽就有錢，有錢就有規(guī)模，這是房地產(chǎn)包括長租公寓市場堅信的路子。萬達集團董事長王健林就曾毫不含蓄地說，“清華北大，都不如膽子大。你如果去試了，也許一半成功一半失敗，但不試成功的機會是零?！遍L租公寓品牌這兩年的擴張也帶有這種賭一把的膽子和試錯的意味，規(guī)模大一點的公司不僅實力雄厚還可以玩資產(chǎn)證券化，擴張到一定程度，甚至可以壟斷市場，給市場定價。而資質欠缺、規(guī)模小的公司，更是信奉賭一把運氣再說，萬一成功了呢。

這種以膽為商帶來的后果逃不出兩種結局：當企業(yè)運營能力較好時，就能良好地再循環(huán)，一些企業(yè)甚至可以自豪地說自己勇于冒險；但當運營能力出現(xiàn)問題時，資金鏈斷裂，只能留下一地雞毛。

在商業(yè)世界，對于任何領域的公司，或許各有自己的苦衷，但是，市場經(jīng)濟即是信用經(jīng)濟，商家不管運營得怎么樣，也不應該由消費者最后承擔市場淘汰賽的經(jīng)濟成本。

延伸閱讀  

長租公寓爆倉防衛(wèi)戰(zhàn)已打響

萬萬沒想到，租個房，還會房財兩空。在這個8月，長租公寓惹出的事兒，真不是個小事。

值得慶幸的是，長租公寓及房屋中介行業(yè)出現(xiàn)的一系列問題已經(jīng)引發(fā)市場和政策雙面關注，不少城市已經(jīng)打響了長租公寓在內(nèi)的租賃行業(yè)爆倉防衛(wèi)戰(zhàn)。

8月23日，北京市住建委表示，針對住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”，目前正聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務局等部門調查取證，一旦查實，將從重處罰，聯(lián)合懲戒。

據(jù)8月24日新華社消息，北京市相關部門針對近期群眾投訴舉報的相關問題開展行動，對涉嫌存在違法違規(guī)問題的北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司、北京中恒建業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司等23家中介機構進行查處。

早在8月17日，北京市住建委便聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務局等部門，集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確要求住房租賃企業(yè)“三不得”和“三嚴查”，其中就包括不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源，另外，將嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。

而在北京8月17日整頓租賃市場后，南京也站起來做出表率。南京市房管部門8月22日晚間發(fā)布數(shù)據(jù)稱，南京上半年的平均租金為39.57元/平方米，同比上漲4.35%，整體租金水平保持平穩(wěn)運行，同時，房管部門嚴禁租賃企業(yè)哄抬租房價格，且不得壟斷租賃房源。

天津市國土房管局則表示，目前，天津市住房租賃市場中由住房租賃企業(yè)運營的房源，主要來自于本企業(yè)或從其他企業(yè)收購或長租的整幢房屋，接受個人委托運營的分散式租賃住房僅占1%，難以形成市場壟斷，所以未出現(xiàn)企業(yè)通過搶占個人房源操控市場價格上漲的現(xiàn)象。下一步，將開展住房租賃市場專項整治活動，嚴查以中介機構名義搶占房源、賺取租金差價，嚴查住房租賃企業(yè)哄抬租金擾亂市場秩序、不按規(guī)定進行房屋租賃登記備案，嚴查媒體惡意炒作住房租金上漲、制造市場恐慌等違法違規(guī)行為。

8月23日，記者從成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局獲悉，該局于當天召開成都市住房租賃企業(yè)和部分經(jīng)紀機構座談會，提出了不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源，不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源等要求。

相信更多城市的監(jiān)管正在路上，不管哪個行業(yè)，健康有序地發(fā)展，對誰都有好處。