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俠客島:誰推高了一二線城市的房租?
關鍵字:“追不上房價的你,能追上房租嗎?”這可能是2018年夏天,最扎心的一問。
是的,對于漂泊在外的城市年輕人來說,最近一段時間,全國熱點城市房租的暴漲趨勢,簡直像是當代魔幻。
據(jù)統(tǒng)計,過去一年,在全國的一二線城市中,有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都,以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳,漲幅高達29.68%,重慶、西安、天津、合肥等二線城市,漲幅全線超越北上廣,而北京和廣州的漲幅也均超過20%。
據(jù)微信公眾號“俠客島”(ID:xiake_island)8月18日分析稱,租金漲勢之迅猛,令人咂舌。雖說房價暴漲已經帶來很多社會問題,但相較而言,房租暴漲嚴重性可能更甚——買不起房的退路是租房,但如果連租都租不起了,這事兒真就大了。
本文配圖均來自微信公眾號“俠客島”
異動
重點來看一下北京。
在北京,越來越多的白領住到了六環(huán)以外,還有很多剛畢業(yè)的大學生選擇兩人或三人合住一間房,當然,還有一批人悲吟著“北京只有地下室,沒有夢想”,直接回了老家。
今年的畢業(yè)季,如脫韁野馬的房租更成為年輕人不能承受之重
貝殼研究院Real data的一組數(shù)據(jù)顯示:2018年7月北京租賃成交環(huán)比增加19.2%,單平米月租金為91.5元;東城區(qū)和順義區(qū)環(huán)比漲幅分別為10.5%和10.7%;新奧洋房、三義廟北和城華園三個社區(qū)的環(huán)比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%。
那么,除去畢業(yè)季這一每年都有的常規(guī)操作,還有哪些因素助推了北京房租的暴漲呢?
租房中介們認為,“鍋”主要在供給端上。
貝殼研究院提供的報告《北京租金上漲的真相》中稱,近來北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房,導致市場上低端租賃房源減少,同時對“黑中介”“二房東”的打擊導致部分不合規(guī)房源下架,掛牌房源總數(shù)下滑。此前低端房源的租客不得不轉向收費更高的其他產品類型,需求端的增長推動了這部分產品租金上漲。
這倒不是沒有道理。2017年,北京拆除違法建設5985萬平方米,2018年,北京計劃拆除違法建設4000萬平方米以上。2017年,北京商品房銷售面積為875萬平方米,保障房銷售面積267萬平方米,加起來1142萬平方米,不及當年拆除面積的1/5。
供給明顯減少,而政府的各類政策性租賃住房未能及時跟上,供需突然失衡,房租自然不可避免會上漲。
但僅把如此不正常的房租上漲情況歸因為供給不平衡,就能了事?
資本
資本這一令人不安的推手,不容忽視。
在中央倡導“租購并舉”之后,長租市場就成為一個被資本競相吹捧的風口。與此同時,魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)?;赓U企業(yè)的“跑馬圈地”,也正式進入白熱化狀態(tài)。
競爭到一定程度,爭搶房源、哄抬價格就成為某種意義上的常態(tài)。一套原租金為6500元的房子,經過蛋殼、自如等長租公寓的“激烈搶奪”,房租被硬生生被抬高到9000,早已不是什么新鮮事。
事實上,就在輿情發(fā)酵之前幾天,自如管家們還一遍一遍地在朋友圈刷屏——推薦一處房源簽約成功,推薦者可獲1000元獎勵金。
曾任我愛我家集團副總裁的胡景暉直指,以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,為了擴大規(guī)模,以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源,人為抬高收房價格,而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。
他認為,在這一波房租上漲中,這些長租企業(yè)的推波助瀾占到了三分之一的權重。
而在發(fā)表完這番言論之后,胡景暉已經離開了我愛我家。
中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟周刊》,經他調查,同一個小區(qū),同樣的戶型,裝修差距不大,但中介托管的房源比非托管的房源貴22%。而在市場上,已經很難找到非中介或者非公寓企業(yè)的房源了。
“這些租賃企業(yè)很大部分都是通過低價囤房,包裝后高價出租,賺的是租金上漲的差價。這種情況下,部分中介公司動輒發(fā)布區(qū)域市場環(huán)比價格上漲10%的數(shù)據(jù),對于市場來說,就是在制造上漲預期?!?
而對于機構化租賃企業(yè)來說,另一個算盤在于,通過對小業(yè)主房源的收編、改造,最終形成逐漸取得市場分發(fā)權和定價權的“巨頭”。
這不是“炒房租”是什么?
金融化
面對輿論質疑的洪流,長租公寓們的回應很有意思——“管理成本高,根本不掙錢”。
自如CEO熊林告訴《中國經濟周刊》記者:北京是自如從2011年成立以來唯一盈利的單體城市,且僅是“微利”。
不掙錢卻也要高價屯房,是要作甚?
在專業(yè)人士看來,這主要在于長租公寓的自我定位是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè),而非線下牽線搭橋的傳統(tǒng)中介,他們的目標是互聯(lián)網(wǎng)化的中介巨頭。這就不可避免地使他們的商業(yè)立即帶有互聯(lián)網(wǎng)化的流量經營思維:為租客定制各類增值服務,從搬家、維修到沙龍、郊游和聚會,形成社群內的重復消費。
更為重要的是,要成為高估值的互聯(lián)網(wǎng)化巨頭,最簡單的方式就是燒錢——不惜代價拿到壟斷地位,獲得定價權。
然而,更值得警惕的是另一個助推邏輯——資產證券化。
目前,新派公寓、魔方、蛋殼以及自如等長租公寓企業(yè)均發(fā)行了資產證券化產品。以魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃(魔方“ABS”)為例,三檔的預期收益分別是4.8%、5%和5.4%。
有分析認為,可觀的收益是資產證券化產品吸引投資者的首要條件,而這必然要求租賃企業(yè)提高租金。
但自如CEO熊林說,資產證券化產品的收益并不由上漲的租金收入直接構成。以自如為例,自如發(fā)行的兩款ABS以基于租房場景的消費分期貸款為底層資產,租客在租房時簽署貸款合同,還款時伴隨一定比例的貸款費用,投資人的預期收益來源于貸款費用而非房屋租金,“也就是說,影響投資者收益的并不是租金的增長,而是自如有沒有穩(wěn)定的資產質量和良好表現(xiàn)?!?
那么,資產質量怎么評估?
還是得回到房源上。畢竟,有更多更好的房源,資產質量才會更高。說了半天,又回到“跑馬圈地”,哄抬租金上去了。
監(jiān)管
引發(fā)網(wǎng)絡熱議后,監(jiān)管火速介入。
8月17日,北京市有關監(jiān)管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人。
約談會明確要求住房租賃企業(yè):不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。一經查實,將從嚴處罰、聯(lián)合懲戒。
效果如何尚有待觀察,但對租金的調控,早些時候已被寫入政府文件中。2018年5月,住建部印發(fā)《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,提出從六大方面提出做好房地產調控工作的明確要求,要求地方政府在控房價的同時也要控房租。
控房租,加大供應才是硬道理。
2018年6月,北京市住建委發(fā)布了《關于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》,旨在加大藍領公寓的供應力度;2017年4月公布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》明確稱今后五年北京將計劃供地1300公頃,建設租賃住房50萬套;2017年11月北京還發(fā)布了《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》,明確今后5年北京將供應1000公頃集體土地用于建設集體租賃住房。
但從計劃到真正進入市場還有待時日,因此政策的效果也暫未顯現(xiàn)。
當下,高房租已經成為無產北漂們沉重的負擔。
20%被認為是房租與收入比較為理想的比例,既能保證居民基本的消費生活,也能維持租賃市場的穩(wěn)健發(fā)展。但據(jù)估算,像北京這樣的一線城市,房租與收入比已經高達45%。
胡景暉接受《中國經濟周刊》采訪認為,超過40%已經是一個比較沉重的負擔。在歐美發(fā)達國家,三分之一的收入無論如何也夠支付房租了。
房租的暴漲必然擠壓其他方面的消費。以至于“還要不要消費這駕馬車了”之靈魂拷問紅遍網(wǎng)絡。
租房是很多青年在一二線城市最后的退路,不只是買不起房,如果連房租都占據(jù)收入的大半,那提振內需就無從談起了。
- 原標題:【經濟ke】誰推高了一二線城市的房租?
- 責任編輯:于文凱
- 最后更新: 2018-08-19 08:56:06
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