錢(qián)從哪來(lái)？

相較其他地方國(guó)資入局時(shí)，目標(biāo)都較為謹(jǐn)慎，比如蘇州太倉(cāng)、南通海安和無(wú)錫梁溪定下的住房以舊換新首批目標(biāo)基本都是100套和200套，而鄭州初始就定下了5000套目標(biāo)。

況偉大認(rèn)為，鄭州人口基數(shù)大，潛在改善型換新的需求更高，5000套的數(shù)量應(yīng)是當(dāng)?shù)卣C合交易量等其他因素估算得出的。鄭州某地產(chǎn)人士陳望也認(rèn)為，鄭州本地二手房和新房庫(kù)存量大，定下“高標(biāo)準(zhǔn)”的目標(biāo)不足為奇。

收購(gòu)舊房，考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商的資金籌集以及資產(chǎn)處置能力。國(guó)資入局對(duì)地方國(guó)有平臺(tái)公司的財(cái)政資金實(shí)力提出了很高的要求。張大偉表示，如果以舊換新的整體規(guī)模不大，比如一二百套的目標(biāo)，較易完成，“但像鄭州5000套的目標(biāo)，較難實(shí)現(xiàn)”。尤其是當(dāng)前地方財(cái)政“過(guò)緊日子”，“國(guó)家隊(duì)”入局的資金來(lái)源確實(shí)是個(gè)問(wèn)題。

陳望算了一筆賬。鄭州的二手房以單價(jià)1.2萬(wàn)元、套均面積100平方米計(jì)算，一套房子的購(gòu)房款為120萬(wàn)元，5000套需要60億資金。而作為鄭州此輪收購(gòu)主體的鄭州城發(fā)2023年三季報(bào)顯示，其負(fù)債總計(jì)1185.17億元。

鄭州此舉的資金來(lái)源，需要綜合考量鄭州國(guó)資收購(gòu)二手房的去向。根據(jù)《方案》，國(guó)有保障房運(yùn)營(yíng)公司收購(gòu)的房源要滿(mǎn)足區(qū)域位置、教育等產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)越的條件，之后這些二手住房將用于豐富保障性租賃住房供應(yīng)。

從公開(kāi)信息看，去年鄭州拿到了一筆有關(guān)保障房的錢(qián)。2023年1月，中國(guó)人民銀行印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，設(shè)立“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，額度為1000億元，向重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購(gòu)房貸款，用于收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大保障性租賃住房和長(zhǎng)租房供給。貸款利率原則上不超過(guò)3％，對(duì)于符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金的100％予以資金支持，利率為1.75％。

目前，福州、濟(jì)南、天津、青島、重慶5個(gè)城市已經(jīng)獲批貸款，除重慶外的4個(gè)城市共獲批40.86億元。當(dāng)中，重慶和青島明確將收購(gòu)的4207套和2319套房源用于新市民、青年人等群體保障性租賃住房。這5個(gè)城市貸款的運(yùn)營(yíng)主體均有國(guó)資背景。

同作為“租賃住房貸款千億支持計(jì)劃”的試點(diǎn)城市，鄭州國(guó)資入局收購(gòu)存量房用作保障性租賃住房的思路如出一轍。

在《方案》印發(fā)當(dāng)天，鄭州市房管局也公布了2024年主要目標(biāo)任務(wù)，其中提到，加快住房保障體系建設(shè)，包括加大資金支持力度，對(duì)符合條件的項(xiàng)目，積極申報(bào)中央、省、市資金補(bǔ)助和地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券支持范圍，確保完成1.5萬(wàn)套保障性租賃住房年度任務(wù)。

多位專(zhuān)家均對(duì)《中國(guó)新聞周刊》推測(cè)，上述貸款很可能是鄭州國(guó)資入局住房以舊換新模式資金的其中一個(gè)來(lái)源。事實(shí)上，國(guó)資入局的模式中，況偉大梳理發(fā)現(xiàn)，舊房去向基本是與住房保障體系建設(shè)結(jié)合，“也就是說(shuō)可能有住房保障的資金在里面”。

二手房如何定價(jià)？

收購(gòu)哪類(lèi)二手房、如何定價(jià)，是國(guó)資入局住房以舊換新模式中，最被外界質(zhì)疑的問(wèn)題。虞曉芬也認(rèn)為，二手房成交價(jià)格少則幾十萬(wàn)、多則上百萬(wàn)，涉及利益大，且非標(biāo)準(zhǔn)化商品，難以找到科學(xué)決策收購(gòu)房源的依據(jù)，進(jìn)而很容易存在利益輸送。

4月15日，鄭州城發(fā)聯(lián)合鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布消息稱(chēng)，試點(diǎn)階段收購(gòu)的二手住房性質(zhì)須為普通商品住房，已取得房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過(guò)15年。

這一條件引發(fā)了外界的爭(zhēng)議。始終在期待國(guó)資托底政策落地的吳剛很失望，自己家的住房有16年房齡，被排除在外。“既然政府是為了支持改善性住房需求，是15年內(nèi)的老房子需要改善還是超過(guò)20年房齡的舊房需要改善？”陳望也認(rèn)為，國(guó)資介入并托底的意義是改善剛需和解決換房難的問(wèn)題，其中之一便是置換房齡大的二手房。如今高房齡的舊房被排除在外，“還不如直接交給市場(chǎng)自由交易”。

也有輿論認(rèn)為，房齡規(guī)定恐怕與此類(lèi)舊房的最終去向是住房保障體系建設(shè)有關(guān)。畢竟未來(lái)老舊房屋出租后，還有可能面臨漏水、房屋設(shè)施老化等一大堆問(wèn)題，后期國(guó)資的運(yùn)維成本較高。

除此之外，收購(gòu)二手房究竟如何定價(jià)也受人關(guān)注。

從已披露的信息看，二手房收購(gòu)價(jià)格的確定，與評(píng)估主體直接相關(guān)。在鄭州，城發(fā)安居公司會(huì)從評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫(kù)中隨機(jī)抽取機(jī)構(gòu)，后者按照市場(chǎng)化原則，對(duì)擬收購(gòu)的二手住房進(jìn)行交易價(jià)格評(píng)估。太倉(cāng)則明確會(huì)在5家具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取3家，分別對(duì)舊房估價(jià)，取平均值得出最終收購(gòu)價(jià)。

收購(gòu)價(jià)格之所以重要，是因?yàn)槠渲苯雨P(guān)乎二手房主購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)的價(jià)差。一些城市明確提出了存量二手商品住房總價(jià)需不高于新購(gòu)房源總價(jià)的百分比，比如無(wú)錫市梁溪區(qū)規(guī)定這一數(shù)值是60％。換言之，舊房可以抵最多60％的新房購(gòu)房款，即如果舊房評(píng)估價(jià)為200萬(wàn)元，則需要購(gòu)買(mǎi)333萬(wàn)元以上的新房。在太倉(cāng)，這一比例則由最早的60％調(diào)整為80％，也就是說(shuō)賣(mài)掉200萬(wàn)的舊房之后，必須要購(gòu)買(mǎi)250萬(wàn)元以上的房子。

太倉(cāng)城發(fā)一位置業(yè)顧問(wèn)告訴《中國(guó)新聞周刊》，以舊換新的流程是先選擇意向房，再對(duì)舊房進(jìn)行估價(jià)，如舊房新房?jī)r(jià)格不符合比例要求，需要重新選擇符合條件的房源。而新房源的價(jià)格是固定價(jià)，“不會(huì)因?yàn)橐獫M(mǎn)足比例要求而去抬高新房?jī)r(jià)格”。

如何保障舊房款確實(shí)流向新房市場(chǎng)？在海安，是由銀行開(kāi)具與二手房等價(jià)的房票交給客戶(hù)；鄭州則是將二手房出售資金劃入第三方監(jiān)管資金賬戶(hù)。

國(guó)資入局的模式最終取得的效果還有待觀(guān)察。太倉(cāng)城發(fā)一位置業(yè)顧問(wèn)在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，首批200套的名額，最終只成交了不到40套。太倉(cāng)城發(fā)總經(jīng)理李旭接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，第二批800套名額，報(bào)名市民超過(guò)300人。

太倉(cāng)一家房地產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人姬義康告訴《中國(guó)新聞周刊》，前期反響平淡，核心矛盾是參與以舊換新的樓盤(pán)價(jià)格普遍較貴，且是指定樓盤(pán)，參與者則是迫于要改善住房環(huán)境，不得不支付較高價(jià)差，因此只有置換需求特別強(qiáng)烈的少部分人才參與。

舊房如何處置？

除了資金的來(lái)源和流向，在國(guó)資入局模式中，另一個(gè)需要求解的問(wèn)題是，舊房的管理和處置。

目前來(lái)看，舊房的去向是被用作保障性住房或人才公寓。如在海安，舊房將被用作人才公寓、外來(lái)務(wù)工人員租賃住房或納入保障性租賃住房體系內(nèi)。而在太倉(cāng)，舊房將會(huì)改造成人才公寓或者保障房。

虞曉芬認(rèn)為，國(guó)資入局收購(gòu)二手房用作保障房是出于兩方面的考慮：一是當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ系男枰噍^于新建保障房，收購(gòu)二手房可快速滿(mǎn)足城市中低收入家庭和人才對(duì)住房需求；二是進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)前，不少城市面臨可銷(xiāo)售房源存量大、交易周期長(zhǎng)、價(jià)格下行等壓力，通過(guò)國(guó)資收購(gòu)部分二手房，帶動(dòng)一、二手房聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)改善性住房需求釋放。

保障性住房建設(shè)分為配租型和配售型兩種保障性住房，因此出租還是出售都是可選項(xiàng)。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)推斷，國(guó)資模式下，應(yīng)該是以租為主，不太可能賣(mài)，“不過(guò)也可以先租后賣(mài)，租期達(dá)到五年可以出售，后續(xù)各地可以慢慢探索”。

不過(guò)，多位專(zhuān)家都指出，相較于政府集中建設(shè)的保障房，散落在居民區(qū)收購(gòu)得來(lái)的保障房，如何有效管理也成為一大挑戰(zhàn)。以鄭州為例，目前，保障性住房以政府自建為主。陳望說(shuō)，去年鄭州市政府鼓勵(lì)現(xiàn)有土地新建、擴(kuò)建、在建工程改建參與市保障性租賃住房，并給予金融支持。此前已有成功案例，大部分是通過(guò)回購(gòu)村集體安置房用于保障性租賃住房。

陳望認(rèn)為，從市場(chǎng)需求來(lái)看，分散分布的保障性租賃住房具有一定的合理性，因?yàn)槠淇梢詽M(mǎn)足不同客戶(hù)的需求。但是從政府運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看，難度太大，加上現(xiàn)在租賃市場(chǎng)也是過(guò)度飽和的狀態(tài)，他并不看好。

鄭州某平臺(tái)中介張林也向《中國(guó)新聞周刊》表達(dá)了疑惑，如果是零散地收購(gòu)二手房，讓其成為保障性住房，可能會(huì)引發(fā)其他業(yè)主不滿(mǎn)，甚至影響潛在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)小區(qū)二手房的意向。

舊房分配也面臨公平問(wèn)題。正如張大偉所說(shuō)，國(guó)資入局住房以舊換新的本質(zhì)是政府拿用于保障低收入群體的錢(qián)補(bǔ)貼給了改善居住條件的人群，這本身就已造成不公。而在舊房分配時(shí)，保障房的品質(zhì)和地理位置等有差異，如何分配，分配給誰(shuí)都是難題。虞曉芬也認(rèn)同，由于一房一價(jià)，在分配這些房源時(shí)，就存在價(jià)值相對(duì)高的和相對(duì)差的落差，對(duì)保障對(duì)象或人才恐怕會(huì)形成不公平待遇。

住房以舊換新，效果仍待進(jìn)一步觀(guān)察。

（文中吳剛、陳望、張林為化名）