多地土拍規(guī)則出現(xiàn)調(diào)整。記者注意到，近期，濟南、合肥等熱點城市的土拍規(guī)則有所調(diào)整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得。

多地土拍規(guī)則調(diào)整不再設(shè)置上限價格

10月12日，據(jù)合肥土地市場網(wǎng)，安徽省合肥市發(fā)布市轄區(qū)2023年擬出讓居住用地詳細(xì)清單（第三批）。第三批擬出讓居住用地清單共包含31宗地塊，共計面積2853.5畝，地塊涉及包河區(qū)（14宗）、瑤海區(qū)（3宗）、廬陽區(qū)（2宗）、蜀山區(qū)（2宗）、高新區(qū)（5宗）、經(jīng)開區(qū)（3宗）、新站區(qū)（2宗）。第三批擬出讓居住用地清單中，已有6宗地塊明確將于11月2日出讓。

根據(jù)地塊出讓公告，上述6宗地塊共計土地面積571.058畝，同時，地塊出讓規(guī)則有所調(diào)整，地塊未顯示上限價格。據(jù)大皖新聞報道，此次土拍規(guī)則不再限制地價。

按照最新的地塊公告，此次推出的地塊將采取拍賣方式出讓，即：競買人以舉牌方式應(yīng)價，報價最高者且高于保留底價的，為競得人。

同時，按照地塊出讓公告，商品住宅須實行精裝交付。居住用地競買人須達(dá)到“五沒有”條件，即：沒有項目“爛尾”，沒有“保交樓”任務(wù)，沒有重大工程質(zhì)量問題造成嚴(yán)重負(fù)面影響，沒有項目發(fā)生一般及以上安全生產(chǎn)責(zé)任事故，沒有所屬物業(yè)公司被投訴較多造成嚴(yán)重負(fù)面影響。

在這之前，合肥居住用地土拍規(guī)則采取“投報高品質(zhì)住宅方案”的競買方式，即：“價高者得+投報高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號”的競買方式。即：競買人以舉牌方式應(yīng)價，在未達(dá)到最高限價時，報價最高者且高于保留底價的，為競得人。如競價達(dá)到最高限價時，仍有其他競買人愿意繼續(xù)參與競買的，則轉(zhuǎn)入投報高品質(zhì)住宅建設(shè)方案階段。競買人需投報高品質(zhì)商品住宅建設(shè)方案，評選委員會按照《高品質(zhì)商品住宅建設(shè)方案評審內(nèi)容及評分標(biāo)準(zhǔn)》組織評分，確定綜合評分最高的競買人為競得人。如最高綜合評分的競買人有兩個及兩個以上分?jǐn)?shù)相同時，則搖號產(chǎn)生競得人。

在此之前，濟南多宗住宅地塊競買規(guī)則也有所調(diào)整。根據(jù)濟南公共資源交易中心、濟南市自然資源和規(guī)劃局于10月9日發(fā)布兩批土地補充公告，濟自然規(guī)劃告字〔2023〕9號、濟自然規(guī)劃告字〔2023〕10號公告中的出讓宗地競買規(guī)則做出調(diào)整。

通過翻閱出讓公告，上述濟自然規(guī)劃告字〔2023〕9號公告、濟自然規(guī)劃告字〔2023〕10號公告中原表述為：本次國有建設(shè)用地使用權(quán)采取網(wǎng)上掛牌方式出讓，按照價高者得原則確定競得人。根據(jù)濟南市人民政府《關(guān)于進一步完善調(diào)控措施促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（濟政辦發(fā)〔2017〕13號）規(guī)定，本次公告出讓城鎮(zhèn)住宅用地設(shè)立最高限價，網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價的采取“限地價、競建筑品質(zhì)、現(xiàn)場搖號”。

不過，翻閱上述公告中的城鎮(zhèn)住宅用地最新掛牌出讓文件，目前僅顯示：本次國有建設(shè)用地使用權(quán)采取網(wǎng)上掛牌方式出讓，按照價高者得原則確定競得人。即不再顯示“城鎮(zhèn)住宅用地設(shè)立最高限價，網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價的采取‘限地價、競建筑品質(zhì)、現(xiàn)場搖號’”等相關(guān)表述。

取消土地最高限價會成為趨勢嗎？

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪指出，從樓市購房政策方面可以看到，由于樓市復(fù)蘇動力不足，市場情緒持續(xù)低落，部分城市逐漸解除此前的限制性購房政策，土地市場亦是如此，今年以來土地市場整體延續(xù)低溫運行態(tài)勢，熱度改善有限，因此，不排除不再限地價或?qū)⒊蔀橥僚囊?guī)則的調(diào)整趨勢。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年前三季度，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上。三季度，土地市場情緒依然偏弱，流拍撤牌率達(dá)28%，較二季度提升8.1個百分點。

按照中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1-9月，全國300城住宅用地成交22391萬平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693萬平方米，同比下降49.7%；成交樓面均價7673元/平方米，同比下跌2.1%。

中指研究院分析師孟新增指出，以濟南土拍為例，2023年1-9月，住宅用地成交面積同比降幅19.9%。土拍熱度方面，僅優(yōu)質(zhì)地塊尚能維持一定熱度，非核心地塊多底價成交，企業(yè)投資意愿整體相對較弱。

關(guān)榮雪提到，取消土地最高限價改由價高者得，則意味著房企拿地不再憑借運氣，更多的是拼財力、拼實力，由此不排除房地產(chǎn)企業(yè)間在規(guī)模等方面上的分化特征將會進一步加大，強者恒強的局面持續(xù)；同時，核心地塊競爭將會進一步激烈，地價將創(chuàng)新高，與此同時，拿地成本提升了，可能也會傳導(dǎo)到房價上。

孟新增則認(rèn)為，取消土地最高限價，讓地價回歸市場，有利于提振土地市場情緒，后續(xù)或有更多城市跟進，但當(dāng)前土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)程度，在銷售尚未出現(xiàn)持續(xù)性、實質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，土拍規(guī)則調(diào)整帶動市場效果或有限，預(yù)計土地市場整體仍低溫運行。

（記者 計思敏）