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解讀|上海樓市組合拳打擊投機(jī)炒房,最大限度維護(hù)剛需
1月21日晚,上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委聯(lián)合市房屋管理局等8部門發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(簡稱《意見》),《意見》共十條,涉及土地、限購、信貸、新房搖號、稅費(fèi)等內(nèi)容,充分體現(xiàn)上海穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向。
分析人士指出,上海在近期樓市較活躍,一些違規(guī)行為有所露頭的情況下,果斷對樓市“虛火”冒頭就打。此次新政以“組合拳”的方式全面降低樓市投資投機(jī)買家入市機(jī)會、提高入市成本;與此同時,搖號對“無房家庭”傾斜的政策又最大限度保護(hù)了剛需市民的買房權(quán)利。預(yù)計及時出臺的政策將促進(jìn)購房者心態(tài)得到穩(wěn)定。
以下為澎湃新聞(www.thepaper.cn)對上海樓市新政重點(diǎn)內(nèi)容作逐條解讀。
《意見》提到,完善土地市場管理。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加商品住房用地供應(yīng),特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動機(jī)制,引導(dǎo)企業(yè)理性拿地,穩(wěn)定土地價格。
解讀:增加土地供應(yīng)可真正緩解供求矛盾。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,完善土地市場管理方面主要強(qiáng)調(diào)了三點(diǎn)。第一、土地供應(yīng)要增加,結(jié)構(gòu)要調(diào)整,這是比較吻合上海當(dāng)前購房需求的特征,能夠真正緩解供求矛盾。第二、此次政策明確了區(qū)域市場供地的調(diào)整,尤其是提到了軌交沿線和五大新城的供地,有助于后續(xù)此類區(qū)域住房項(xiàng)目的增多,利好人員住房的解決。第三、政策也提到了對土地價格的穩(wěn)定,強(qiáng)調(diào)了房地聯(lián)動機(jī)制的堅(jiān)持,這也是為了防范地價上漲傳導(dǎo)到房價上去。
有上市房企投資拓展部人士表示,依然看好上海市場,期待上海推出更多優(yōu)質(zhì)的土地,公司已經(jīng)通知重點(diǎn)關(guān)注上海未來在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊的推地計劃,加強(qiáng)研判和調(diào)研,爭取再拿到合適的土地。
《意見》提到,嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。
解讀:這一政策是“打補(bǔ)丁”政策,嚴(yán)堵假離婚買房。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示,這一政策對于一些想通過假離婚來獲得購房資格,以及通過假離婚來獲得首套資格,都會產(chǎn)生直接遏制作用。這次收緊信息十分明確。
嚴(yán)躍進(jìn)也表示,這個政策打擊了假離婚騙取購房資格的現(xiàn)象?,F(xiàn)在即便是離婚了,那么最近3年購房也都還是有影響的。相對來說,上海政策更嚴(yán)。
《意見》指出,調(diào)整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
解讀:根據(jù)以往的規(guī)定,購買普通住宅首套房滿2年交易時,免征增值稅及附加,但是按照新政,必須滿5年后才能免征增值稅。
截圖來自澎湃新聞
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示,由于市場短期形成炒作氛圍,尤其是打新熱,買到新房后轉(zhuǎn)讓也有差價。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年,即提高增值稅免征年限提高炒作成本。這些組合拳旨在打擊投機(jī)炒房行為。
某房企營銷人士指出,購買房產(chǎn)、裝修入住本身就是一個較長的過程,5年的限制期比較合理,增加了短期換手的成本,同時又不會限制剛需的置換需求。
另一名TOP10房企人士也表示,直接限定5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋全額征稅,這一政策直指炒房行為,提高交易環(huán)節(jié)的稅收可以有效減少新增投資需求,在一定程度上也會限制二手房的流動性,2021年上海新房的供應(yīng)力度預(yù)計會有所加強(qiáng)。
《意見》明確,嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理,加強(qiáng)個人住房貸款審慎管理,指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速,防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理,對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
解讀:加大對購房人首付資金來源的審查,將有效解決目前市場存在的部分違規(guī)資金套現(xiàn)行為。
某房企營銷人士向澎湃新聞,有些購房者利用消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金成本較低的特點(diǎn),套用該部分資金違規(guī)買房,一定程度上推助了新房認(rèn)籌環(huán)節(jié)的“火熱”。嚴(yán)查的行為將抑制套用低成本資金快速賺取差價的行為。
《意見》提出,嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度,優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,保護(hù)購房人合法權(quán)益。
解讀:規(guī)范新房銷售環(huán)節(jié),同時保障剛需正當(dāng)買房需求。
盧文曦指出,完善新建商品住房公證搖號選房制度,優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。這個舉措最大限度保護(hù)剛需買家的權(quán)益。
張波提到,商品房的銷售管理,包括一房一價以及公示和備案在上海之前都做得較好,這次對于“一價清”提出要求,也防止房企通過在裝修、車位等方面不當(dāng)增加收取違規(guī)費(fèi)用。同時“實(shí)名制”的要求可以有效防止炒作購房資格和不當(dāng)轉(zhuǎn)讓獲利。
上述TOP10房企人士也指出,該條旨在規(guī)范新房銷售環(huán)節(jié),由于上海近兩年執(zhí)行嚴(yán)格的新房限價制度以保障房價穩(wěn)定,部分板塊的一二手房倒掛現(xiàn)象的確存在,少數(shù)新房銷售環(huán)節(jié)中產(chǎn)生違規(guī)現(xiàn)象,私下收取“茶水費(fèi)”、內(nèi)部違規(guī)操作的現(xiàn)象有所抬頭,預(yù)計這一層面的嚴(yán)控力度將進(jìn)一步強(qiáng)化,查處的力度和范圍將會明顯提升。
《意見》還提到,嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管,開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)m?xiàng)整治工作。加大聯(lián)合整治執(zhí)法力度,形成執(zhí)法合力,嚴(yán)肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導(dǎo)規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。
解讀:規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序,規(guī)避人為制造市場緊張氣氛。
盧文曦指出,房產(chǎn)中介等煽動性宣傳也助推了市場交易熱,預(yù)計加強(qiáng)管控后,躁動情緒會降溫。
此外,政策還提到了堅(jiān)持租購并舉、加快推進(jìn)舊區(qū)改造、加強(qiáng)政策宣傳等內(nèi)容。上海市委、市政府表示,始終高度關(guān)注住房民生福祉,堅(jiān)決落實(shí)城市主體責(zé)任,立足于廣大市民的安居宜居,統(tǒng)籌謀劃“十四五”住房發(fā)展,在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時,通過加大租賃住房發(fā)展力度,增加租賃住房有效供應(yīng),完善長租房政策,穩(wěn)定供應(yīng)保障性住房,多渠道滿足市民居住需求;并通過加快推進(jìn)舊區(qū)改造、城中村改造、既有多層住房加裝電梯和住宅小區(qū)美麗家園建設(shè)等方式,多策并舉改善市民居住品質(zhì)。
- 原標(biāo)題:解讀|上海樓市組合拳打擊投機(jī)炒房,最大限度維護(hù)剛需
- 責(zé)任編輯: 楊敏杰 
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