深圳樓市恐怕要迎來(lái)一輪“地震”了。

這個(gè)在新冠肺炎疫情期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然逆勢(shì)走出一波“疫情景氣”的一線城市，再次因“房子”被刷上頭條。

深圳夜景 中新社發(fā) 王東元 攝

日前有消息稱(chēng)，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行下發(fā)通知，要求各商業(yè)銀行緊急自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。該通知，要求深圳各家商業(yè)銀行自查截至3月末，所發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸余額，包括貸前、貸中、貸后等情況。

多家媒體證實(shí)這一消息。一位資深業(yè)內(nèi)人士也向國(guó)是直通車(chē)記者表示，該消息屬實(shí)。

截圖為網(wǎng)曝的通知原文

小微企業(yè)的“救命錢(qián)” 被用來(lái)炒房了？

這項(xiàng)緊急自查可能直指近期深圳樓市異動(dòng)的“根源”——流入樓市的違規(guī)資金。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，3月份以來(lái)，包括深圳在內(nèi)的部分城市房地產(chǎn)火爆和部分扶持中小企業(yè)的資金違規(guī)流入樓市有很大關(guān)聯(lián)。中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷日前發(fā)微博稱(chēng)，“據(jù)說(shuō)深圳房?jī)r(jià)暴漲與給予中小微企業(yè)貼息貸款有關(guān)”。

20日，深圳中小企業(yè)服務(wù)局官網(wǎng)發(fā)出通告。針對(duì)個(gè)別機(jī)構(gòu)和個(gè)人弄虛作假將用于購(gòu)房、炒股等的貸款包裝后騙取財(cái)政貼息的報(bào)道，通告回應(yīng)稱(chēng)，根據(jù)《市工業(yè)和信息化局關(guān)于印發(fā)〈深圳市應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒肺炎疫情中小微企業(yè)貸款貼息項(xiàng)目實(shí)施辦法〉的通知》（深工信規(guī)〔2020〕3號(hào)）有關(guān)規(guī)定，“貸款必須用于支持對(duì)象生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不得用于并購(gòu)貸款、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制的項(xiàng)目以及參與民間借貸、投資資本市場(chǎng)和個(gè)人消費(fèi)等”。

通告表示，將嚴(yán)格依照上述實(shí)施辦法，會(huì)同銀保監(jiān)部門(mén)加大對(duì)貸款貼息項(xiàng)目的審核力度，嚴(yán)防不符合貼息條件的貸款項(xiàng)目混入，騙取財(cái)政資金。一旦發(fā)現(xiàn)并查實(shí)，將依法依規(guī)對(duì)責(zé)任單位和個(gè)人給予失信懲戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法機(jī)關(guān)處理。

深圳樓市近期一直處于風(fēng)口浪尖。千萬(wàn)豪宅“秒光”、百萬(wàn)元“喝茶費(fèi)”重出江湖、學(xué)位房“跳漲”、3月份二手房?jī)r(jià)“領(lǐng)漲”70個(gè)大中城市……近期關(guān)于樓市火爆的新聞一多半都出自這里。

從各區(qū)域近期出臺(tái)的樓市政策當(dāng)中也可窺見(jiàn)一些熱度：

4月3日，深圳市寶安區(qū)住建局以暫停涉案樓盤(pán)全部房源網(wǎng)簽權(quán)限、罰款等措施，打擊房企和中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為。當(dāng)?shù)氐耐ㄖ羞€點(diǎn)名了新錦安海納公館、云璽錦庭、潤(rùn)恒都市名薈等多個(gè)樓盤(pán)。

4月9日，南山區(qū)住建局也發(fā)出通知：嚴(yán)禁惡意炒作哄抬房?jī)r(jià)，“各中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員切勿以身試法”。

4月18日，深圳市住建局發(fā)文表示，接下來(lái)三個(gè)月，將嚴(yán)肅處理惡意哄抬房?jī)r(jià)等不良市場(chǎng)行為，并將對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這一輪深圳房?jī)r(jià)的上漲毫無(wú)疑問(wèn)是有杠桿驅(qū)動(dòng)的。根據(jù)深圳市住建局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)，3月份深圳市二手房均價(jià)水平為6.4萬(wàn)元/平方米。

“按這個(gè)價(jià)格計(jì)算，一套80平方米的房子就需要500萬(wàn)元。首付加上稅費(fèi)，大約需要200萬(wàn)的。實(shí)際上，在深圳沒(méi)有太多的人能夠一下子拿出200萬(wàn)現(xiàn)金，所以疫情期間的需求暴發(fā)很大程度上是受到杠桿的支持”，李宇嘉解釋說(shuō)。

特別是房抵經(jīng)營(yíng)貸，就是拿紅本的房子做抵押，從銀行貸出錢(qián)來(lái)。這有兩大特點(diǎn)，一是用房子做抵押，可以獲得銀行支持；二是利率比較低。而這無(wú)疑會(huì)縱容資金過(guò)多流入樓市。

針對(duì)房抵經(jīng)營(yíng)貸，一個(gè)神秘套款路線圖近期在網(wǎng)上曝出。

這是一種無(wú)息或超低息貸款的方式：

炒房客先注冊(cè)一個(gè)公司，然后向銀行或第三方拆借一筆資金，加點(diǎn)自有資金全款買(mǎi)房；接著利用作假方式，用自己名下小微企業(yè)申請(qǐng)低息或貼息貸款；再把剛買(mǎi)的房抵押給銀行，套出貼息后的成本很低經(jīng)營(yíng)性貸款（有的地方貼息比例達(dá)到100%）；最后用這筆貼息貸款把之前的欠款還掉。相當(dāng)于既享受極低首付，又享受極低貸款。

上述兩個(gè)部門(mén)的嚴(yán)查可能就是為了防范封堵這種鉆空子的行為。李宇嘉表示，目前還未能明確掌握資金進(jìn)入樓市的渠道，于是，需要查三項(xiàng)內(nèi)容：

一是新增房抵經(jīng)營(yíng)貸余額，摸底今年以來(lái)究竟增長(zhǎng)多少；

二是查企業(yè)，是不是真正有這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體，投資項(xiàng)目是否真實(shí)存在，購(gòu)銷(xiāo)合同情況如何。企業(yè)拿到貸款之后究竟用于什么方面；

三是查房子，這個(gè)企業(yè)或者企業(yè)主最近有沒(méi)有新購(gòu)房。如果新購(gòu)房有這種資金借貸行為，那么十有八九這部分違規(guī)資金已經(jīng)流入樓市，而不是如其所宣稱(chēng)的那樣進(jìn)入企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中。

加杠桿的背后

杠桿一直是高房?jī)r(jià)的最大推手。

目前深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)京滬，成為全國(guó)房?jī)r(jià)最貴的地方。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一季度百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，深圳是今年一季度全國(guó)房?jī)r(jià)最貴的城市，為61776元/平方米。目前，在全國(guó)100個(gè)城市中，廈門(mén)、杭州、三亞、珠海、福州等13個(gè)城市房?jī)r(jià)超過(guò)每平方米2萬(wàn)元水平。

房?jī)r(jià)上漲需要收入的支撐，不然就意味著越吹越大的泡沫。但業(yè)內(nèi)人士指出，在2015年上一輪樓市啟動(dòng)之初，深圳的房?jī)r(jià)為3萬(wàn)元/平方米，如今，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)邁向7萬(wàn)元/平方米，5年不到，翻了一倍。

從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，去年，多個(gè)機(jī)構(gòu)測(cè)算的房?jī)r(jià)收入比排行當(dāng)中，深圳都居于全國(guó)“榜首”。據(jù)深圳市人力資源和社會(huì)保障局發(fā)布的《2019年深圳市人力資源市場(chǎng)工資指導(dǎo)價(jià)位》，2019年深圳居民月薪的中位數(shù)是5826元/月，平均值為7361元/月。

對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有加杠桿，以當(dāng)前的收入水平來(lái)持續(xù)支持房?jī)r(jià)瘋漲絕對(duì)是天方夜譚。特別是疫情過(guò)后，許多人都面臨著收入下降、甚至有失業(yè)的可能，購(gòu)房能力多半會(huì)大打折扣。

如果此時(shí)放任房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，尤其是在當(dāng)前整體宏觀金融市場(chǎng)寬松的背景下。

4月20日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），其中1年期LPR由4.05%下調(diào)至3.85%，下調(diào)幅度達(dá)到20BP；5年期以上LPR由4.75%下調(diào)至4.65%，下調(diào)幅度達(dá)到10BP。

此次降息1年期利息下降基點(diǎn)明顯大于5年期下降基點(diǎn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這表明官方對(duì)信貸放松可能導(dǎo)致的房?jī)r(jià)反彈和房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)依然警惕。日前召開(kāi)的中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，我國(guó)房地產(chǎn)政策總體方向不變。

對(duì)炒房客來(lái)說(shuō)，嚴(yán)查違規(guī)資金的消息可能會(huì)讓他們膽戰(zhàn)心驚。但這無(wú)論是對(duì)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)都是件好事?？梢韵胍?jiàn)，在深圳樓市開(kāi)啟一輪自查之后，其他城市也會(huì)在防范違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)方面做類(lèi)似排查，這對(duì)局部一些樓市過(guò)熱將起到一定的“剎車(chē)”作用。

最后，對(duì)一個(gè)城市而言，當(dāng)居民們都去追逐買(mǎi)房帶來(lái)的高回報(bào)之時(shí)，創(chuàng)新、拼搏就會(huì)被人遺忘。特別是對(duì)于一個(gè)因改革而生、因創(chuàng)新而興的城市來(lái)說(shuō)，無(wú)異于丟掉了“靈魂”。

要知道，高房?jī)r(jià)會(huì)逼退懷揣夢(mèng)想的年輕人和真正有活力的企業(yè)，這些才是一個(gè)城市發(fā)展的根本。