由于韓國(guó)“逆全租”現(xiàn)象正向全國(guó)擴(kuò)散，未出售新房積壓導(dǎo)致不良貸款風(fēng)險(xiǎn)激增，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然如履薄冰。為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷沖擊金融系統(tǒng)穩(wěn)定，需要進(jìn)一步放開對(duì)住房實(shí)際需求者的購(gòu)買限制規(guī)定，對(duì)新房出售價(jià)做適度調(diào)整，并出臺(tái)保護(hù)面臨押金無(wú)法返還風(fēng)險(xiǎn)的租戶的政策等。

近期，韓國(guó)包括首爾在內(nèi)的首都圈地區(qū)房?jī)r(jià)有所抬頭，但韓國(guó)政府智庫(kù)部門依然預(yù)測(cè)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷將延續(xù)。由于“逆全租”現(xiàn)象正向全國(guó)擴(kuò)散，未出售新房積壓導(dǎo)致不良貸款風(fēng)險(xiǎn)激增，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然如履薄冰。韓央行已發(fā)出預(yù)警，稱房地產(chǎn)市場(chǎng)可能沖擊金融系統(tǒng)穩(wěn)定。

韓國(guó)建設(shè)產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告預(yù)測(cè)，今年下半年韓國(guó)房?jī)r(jià)將下降0.7%，首都圈之外的地方城市房?jī)r(jià)下滑速度更快，將達(dá)到4.8%，理由是仍然較高的貸款利率和持續(xù)增加的家庭貸款拖欠率。盡管韓國(guó)貸款利率在去年四季度已經(jīng)見(jiàn)頂并呈穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，但貸款的拖欠率卻持續(xù)走高，在這種情況下，房?jī)r(jià)難以獨(dú)自維持逆勢(shì)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。報(bào)告指出，以實(shí)際需求為中心的全租房押金價(jià)格將比買賣價(jià)格出現(xiàn)更大幅度的下挫。在以全租房?jī)r(jià)格為跳板的韓國(guó)房?jī)r(jià)上漲結(jié)構(gòu)中，如果全租房?jī)r(jià)格持續(xù)走低，將對(duì)下半年的房?jī)r(jià)造成較大沖擊。

韓國(guó)央行的金融穩(wěn)定報(bào)告書也指出相同問(wèn)題。韓央行報(bào)告稱，韓國(guó)目前全租房平均價(jià)格比去年3月至少下降了10%至20%。如果這種趨勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)，116.7萬(wàn)戶提供全租房屋的房主中，將有4.1%至7.6%的人，在即便處理掉出租的房產(chǎn)并加上可申請(qǐng)貸款的情況下，也難以償付租戶在簽訂租房合同時(shí)繳納的押金。

韓央行報(bào)告指出，如果全租房?jī)r(jià)格維持在今年3月份的水平，出租方需要返還給租戶的押金規(guī)模將達(dá)到24.4萬(wàn)億韓元（1元人民幣約合180韓元）。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢，在全租合同結(jié)束時(shí)，約有8.8萬(wàn)戶租房家庭將面臨租房押金無(wú)法全額返還的風(fēng)險(xiǎn)。

雪上加霜的是，今年韓國(guó)新房交房量達(dá)到了30.5萬(wàn)套，明顯高于以往，且有19.2萬(wàn)套住房交房集中在下半年，預(yù)計(jì)其中較大比例會(huì)流入全租房市場(chǎng)，全租房?jī)r(jià)格的下行壓力將繼續(xù)加大。

此外，首都圈以外地區(qū)未出售新房數(shù)量的大幅增長(zhǎng)也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成威脅。韓國(guó)新住宅樓的銷售率從去年的84.1%進(jìn)一步滑落至今年4月的78.9%。如果未出售住宅持續(xù)積壓，勢(shì)必增加房地產(chǎn)公司的庫(kù)存資產(chǎn)和應(yīng)收賬款，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健水平。去年房企的平均應(yīng)收賬款為234.7億韓元，比上年度增長(zhǎng)了34.1%。韓國(guó)央行警告說(shuō)，從歷史上有過(guò)的未出售新房激增的時(shí)期看，往往在高峰之后的第三年，房地產(chǎn)公司將出現(xiàn)大面積虧損。

住宅市場(chǎng)低迷惡化了韓國(guó)家庭的財(cái)務(wù)狀況。隨著房?jī)r(jià)的下滑，以3月末為基準(zhǔn)的韓國(guó)家庭平均資產(chǎn)已降至3.9億韓元，比2021年末下降5000萬(wàn)韓元。資產(chǎn)對(duì)比負(fù)債比率（DTA）超過(guò)100%、總負(fù)債本息償還比率（DSR）超過(guò)40%的高風(fēng)險(xiǎn)家庭比重也在同期從2.7%上升到5%。

反映韓國(guó)國(guó)內(nèi)金融系統(tǒng)中長(zhǎng)期脆弱性的金融脆弱性指數(shù)（FVI）第一季度升至48.1，比去年第四季度增長(zhǎng)了2.1個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，隨著對(duì)貨幣緊縮政策緩和預(yù)期增強(qiáng)，韓國(guó)家庭貸款持續(xù)增長(zhǎng)，金融不均衡現(xiàn)象進(jìn)一步凸顯。上個(gè)月，韓國(guó)五大銀行的家庭貸款余額時(shí)隔17個(gè)月再次呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

債務(wù)增長(zhǎng)“質(zhì)量”不佳也是無(wú)法忽視的問(wèn)題。韓國(guó)自營(yíng)業(yè)者在今年一季度貸款總額達(dá)到1033.7萬(wàn)億韓元，比2019年末上漲了50.9%。自營(yíng)業(yè)者比非自營(yíng)業(yè)者受到房地產(chǎn)價(jià)格下降的影響更大，一次性償還貸款比重更高，因此被認(rèn)為是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的群體。

韓國(guó)央行相關(guān)人士稱，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷沖擊金融系統(tǒng)穩(wěn)定，需要進(jìn)一步放開對(duì)住房實(shí)際需求者的購(gòu)買限制規(guī)定，對(duì)新房出售價(jià)做適度調(diào)整，并出臺(tái)保護(hù)面臨押金無(wú)法返還風(fēng)險(xiǎn)的租戶的政策。此外，對(duì)于存在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資貸款風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)及早著手不良債券購(gòu)買項(xiàng)目的制定。

（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 楊明）