全球各國激進(jìn)的加息正在埋下新一輪“房地產(chǎn)危機(jī)”的種子。

全球各國除了面臨火熱通脹、股市動蕩、地緣政治危機(jī)等挑戰(zhàn)外，還面臨著一個不可忽視的威脅——全球地產(chǎn)繁榮落幕。

加息狂潮下，貸款利率快速上升，住房負(fù)擔(dān)能力不斷惡化，加拿大、美國和新西蘭等多國一度炙手可熱的房地產(chǎn)市場遇冷。

周三，彭博社的一項(xiàng)報(bào)告顯示，目前19個經(jīng)合組織國家的房價(jià)租金比和房價(jià)收入均高于2008年金融危機(jī)前的水平，表明價(jià)格已經(jīng)偏離了基本面。而隨著市場對全球衰退前景的擔(dān)憂加劇，房地產(chǎn)市場放緩可能會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，加深經(jīng)濟(jì)衰退。

報(bào)告還指出，新西蘭、捷克共和國、澳大利亞和加拿大等房地產(chǎn)市場是全球泡沫最嚴(yán)重的市場，尤其容易受到房價(jià)下跌的影響。歐元區(qū)國家葡萄牙也面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，奧地利、德國和荷蘭也顯得泡沫重重。在亞洲，韓國房市看起來也很脆弱。該報(bào)告強(qiáng)調(diào)了家庭信貸相對于名義GDP、家庭債務(wù)增長率和房價(jià)上漲速度的風(fēng)險(xiǎn)。

野村控股全球市場研究主管Rob Subbaraman表示，危險(xiǎn)在于房地產(chǎn)和金融市場同時處于下行周期，可能導(dǎo)致更持久的衰退。十多年來的量化寬松政策催生了房地產(chǎn)市場的泡沫，但由于償債率大幅上升、可負(fù)擔(dān)能力下滑，現(xiàn)在很快就會轉(zhuǎn)向另一面（泡沫破裂）。

隨著壞賬風(fēng)險(xiǎn)的增加，將阻礙銀行放貸，抑制信貸流動。在美國和西歐，引發(fā)金融危機(jī)的房地產(chǎn)崩盤多年來一直困擾著銀行系統(tǒng)、政府和消費(fèi)者。誠然，目前家庭儲蓄、勞動力市場仍然強(qiáng)勁不太可能出現(xiàn)2008年式的崩盤，但當(dāng)全球同步收緊貨幣政策時，價(jià)格大幅下跌的風(fēng)險(xiǎn)顯然更大。今年，有50多家央行一次性加息50個基點(diǎn)，預(yù)計(jì)還會進(jìn)一步加息。

高盛則指出，住房價(jià)承受能力的迅速惡化和房屋銷售的大幅下降表明硬著陸是一個真實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)（特別是在新西蘭、加拿大和澳大利亞）。

各國央行也紛紛發(fā)出了警告，加拿大央行本月在其金融體系年度評估中表示，由于利率上升和越來越多的借款人無力支付賬單，高水平的抵押貸款債務(wù)尤其令人擔(dān)憂。新西蘭聯(lián)儲的半年度金融穩(wěn)定報(bào)告也指出，對金融體系的整體威脅有限，但房價(jià)“急劇”下跌是可能的，這可能會導(dǎo)致消費(fèi)者支出收縮。

除了各方的警告外，也可以從各國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀中窺見危機(jī)的蛛絲馬跡。

新西蘭房市的“美妙故事”將結(jié)束

去年，新西蘭房市十分火熱，房價(jià)同比飆升30%。今年4、5月份，新西蘭聯(lián)儲分別進(jìn)行兩次50個基點(diǎn)加息，對此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，新西蘭房價(jià)今年將下跌約10%，較2021年底的高點(diǎn)下跌20%。同時也有分析師警告稱，由于房價(jià)下跌、利率上升對現(xiàn)金流的影響以及食品和能源價(jià)格上漲，消費(fèi)者支出將受到抑制。

加拿大房價(jià)兩年來的首次下跌

今年4月，加拿大全國房價(jià)出現(xiàn)了兩年來的首次下跌，隨后在5月繼續(xù)下跌。與其他國家一樣，加拿大房市動蕩也是由央行積極加息導(dǎo)致的。目前該國的基準(zhǔn)利率已經(jīng)從年初的0.25%上升到1.5%。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，由于利率還會上升，最熱市場的房價(jià)可能會下跌20%，全國平均房價(jià)或下跌10%。

美國房市需求迅速冷卻，房價(jià)出現(xiàn)下滑

據(jù)房地美的數(shù)據(jù)顯示，上周，30年期貸款的平均利率達(dá)到5.78%，為2008年以來的最高水平，使得房地產(chǎn)市場需求迅速冷卻，并導(dǎo)致建筑商和現(xiàn)房賣家不得不降價(jià)出售。

據(jù)經(jīng)紀(jì)公司Redfin Corp稱，在截至5月22日的四周內(nèi)，近20%的美國賣家選擇降價(jià)。在疫情期間成為人們尋求更廉價(jià)住房的熱門目的地的部分市場，這一比例甚至更高。例如，在愛達(dá)荷州的博伊西，4月份有41%的賣家選擇降價(jià)出售。

捷克共和國泡沫尤為嚴(yán)重

捷克共和國以其高住房擁有率、高通脹和低失業(yè)率在歐洲表現(xiàn)突出，再加上其復(fù)雜的建筑許可證制度，以及尋求工作的外籍人士需求日益增長，該國房價(jià)大幅上漲，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了收入增速。

根據(jù)倫敦?cái)?shù)據(jù)分析公司CEIC data的數(shù)據(jù)，去年12月份，捷克房價(jià)季度指數(shù)同比上漲26%，該國居民收入與房地產(chǎn)價(jià)格之間的差距目前是歐盟最大的，引發(fā)了嚴(yán)重的泡沫擔(dān)憂。

另一方面，為了遏制5月份高達(dá)到16%的通脹，捷克央行一直在收緊貨幣政策，將利率提高到了1999年以來的最高水平。

英國新屋貸款批準(zhǔn)量降至近兩年來最低

疫情期間的刺激政策導(dǎo)致英國房價(jià)迅速上漲，但在近期，新屋貸款批準(zhǔn)數(shù)量降至近兩年來的最低水平。英國皇家特許測量師學(xué)會的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在連續(xù)八個月增長后，5月份買家問詢量出現(xiàn)下降。

政策方面，近幾個月來，英國已經(jīng)加息五次，未來預(yù)計(jì)還會有更多的加息，這可能預(yù)示著今年英國房市將繼續(xù)降溫。

（作者： 趙穎）