【編譯/觀察者網(wǎng) 周遠(yuǎn)方】

據(jù)說，美國(guó)已經(jīng)擺脫了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰影，總統(tǒng)特朗普經(jīng)常說，經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，股市大漲長(zhǎng)紅，甚至需要加息防止經(jīng)濟(jì)“過熱”。

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，房產(chǎn)價(jià)格也已強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，然而，美國(guó)仍有大約510萬(wàn)房主，仍生活在泡沫破裂的陰影下。

路透社報(bào)道截圖

路透社9月14日?qǐng)?bào)道，雖然遭受“次貸危機(jī)”重創(chuàng)的地區(qū)，如拉斯維加斯、匹茲堡和克利夫蘭等“鐵銹帶”的城市財(cái)富有所增加。但截至今年6月30日，全美仍有近十分之一（9.3%）的抵押貸款房屋“嚴(yán)重資不抵債”，這意味著這些房產(chǎn)的市值比抵押貸款余額至少低25%。

這些數(shù)據(jù)來源于總部位于加州的著名數(shù)據(jù)分析公司ATTOM Data。

數(shù)據(jù)顯示，上述情況與2012年相比有所改善，當(dāng)時(shí)全美平均房?jī)r(jià)觸底，屬嚴(yán)重負(fù)資產(chǎn)的房產(chǎn)比例最高達(dá)到29%，即1280萬(wàn)套。

不過，房地產(chǎn)分析師仍然認(rèn)為，今天的美國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇水平，還不到“健康”標(biāo)準(zhǔn)的一半。

校車司機(jī)邁克爾·佩恩（Michael Payne）曾經(jīng)租住在紐約一套30樓老舊公寓，窗戶用木條釘過。因此，當(dāng)年他們看到賓夕法尼亞山區(qū)的一幢4居室小樓只要20萬(wàn)美元時(shí)，他們看到了希望，他們貸款16.8萬(wàn)美元買下了這所帶游泳池和網(wǎng)球場(chǎng)的房子，感覺在追逐“美國(guó)夢(mèng)”。

佩恩和他的房子

佩恩說，“我們當(dāng)時(shí)覺得自己很富有?！比缃?，這幢房子的價(jià)格還不到泡沫巔峰時(shí)的一半。

這幢房子位于紐約市西北約80英里（130公里）的賓夕法尼亞州門羅縣，是全國(guó)最糟糕地區(qū)之一。門羅縣超過四分之一的房主“資不抵債”，意味著他們所欠貸款仍超過房屋價(jià)值。

美國(guó)東部都市近郊和遠(yuǎn)郊地區(qū)的房?jī)r(jià)跌幅很大，但受影響最嚴(yán)重的是中西部、大西洋地區(qū)中部和東南部的普通住宅社區(qū)，這些地區(qū)的收入和就業(yè)增長(zhǎng)低于全國(guó)平均水平。

在經(jīng)濟(jì)衰退中，邊遠(yuǎn)地區(qū)往往受損更嚴(yán)重。分析人士表示，房?jī)r(jià)回升難度加大，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)泡沫太大，而現(xiàn)在這些落后地區(qū)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇落后于少數(shù)經(jīng)濟(jì)更具活力的地區(qū)。

穆迪（Moody's Analytics）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克?贊迪（Mark Zandi）表示，“卷土重來的是沿海市場(chǎng)?！蓖恋叵拗乒?yīng)，以及被吸引而來的國(guó)際買家提振了這些地區(qū)的需求。但在整個(gè)國(guó)家的中部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)扁平化，土地沒有供應(yīng)限制，這些都給價(jià)格上漲帶來壓力。

路透社分析顯示，除了遠(yuǎn)郊地區(qū)，軍人社區(qū)也有大量“被套”住宅。十大嚴(yán)重“被套”縣，其中有五個(gè)靠近軍事基地，居住著大量現(xiàn)役軍人和退伍軍人。

在這些家庭中，許多人通過美國(guó)退伍軍人事務(wù)部獲得資助。退伍軍人事務(wù)部幫他們更容易地申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)竭盡全力防止違約。因此，在數(shù)百萬(wàn)平民被收走住房時(shí)，許多軍人才得以堅(jiān)守他們的負(fù)資產(chǎn)房產(chǎn)。

杰基·哈利伯頓（Jackie Haliburton）是北卡羅萊納州霍克縣的退伍軍人事務(wù)官員，他說，不良信用記錄會(huì)威脅到士兵的社保，因此，“為了維持信用，許多軍人無論發(fā)生什么，都選擇繼續(xù)付錢，堅(jiān)持下去?！?

在美國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)再次創(chuàng)下歷史新高之際，這些房地產(chǎn)崩盤的受害者很容易被忽視。

這些“被套”的房產(chǎn)主們面臨痛苦的選擇，以當(dāng)前價(jià)格出售，意味著要承受巨大的損失，同時(shí)拿出現(xiàn)金償還抵押貸款債務(wù)；繼續(xù)按月償還的話，他們往往無法承擔(dān)月供，違約者會(huì)在未來幾年內(nèi)毀掉他們的信用記錄。

一個(gè)“美國(guó)夢(mèng)”

邁克爾·佩恩的夫人蓋爾·佩恩（Gail Payne）是一名特殊教育教師，她每天早上5點(diǎn)出門，開著她的豐田車（Toyota Rav 4）去紐約上班。

“我討厭通勤，我真的真的很討厭，我累了，”現(xiàn)年66歲的佩恩夫人說道。她和丈夫盼望著“以房養(yǎng)老”，逐漸出售房子的股權(quán)供養(yǎng)他們?cè)诜鹆_里達(dá)的退休生活。

但目前，這仍是一個(gè)夢(mèng)想。

他們之前購(gòu)買的賓西法尼亞州門羅縣東斯特勞茲堡的佩恩莊園社區(qū)，是房地產(chǎn)繁榮時(shí)期涌現(xiàn)的眾多社區(qū)之一。對(duì)城市居民來說，價(jià)格似乎很有吸引力，但這些外來者當(dāng)時(shí)沒有意識(shí)到，價(jià)格變得多么不理性：在高峰時(shí)期，一些房屋的價(jià)格在幾個(gè)月內(nèi)暴漲25%以上。

曾經(jīng)售價(jià)在30萬(wàn)美元以上的住宅，如今只值7.2萬(wàn)美元。但即便是在這樣的價(jià)格，市場(chǎng)上的空房依然無人問津，沒有寬松信貸，大量潛在買家隨之消失。

再向西800英里（1290公里），ATTOM的數(shù)據(jù)顯示，在伊利諾斯州布恩縣（芝加哥西北80英里）的燭芯湖（Candlewick Lake）社區(qū)，有9800所房屋沒還清抵押貸款，其中近40%的房屋資不抵債。房地產(chǎn)記錄顯示，在經(jīng)濟(jì)繁榮期，一些房?jī)r(jià)為22.5萬(wàn)美元的房子，現(xiàn)在價(jià)值約8.5萬(wàn)美元。

2010年初，當(dāng)?shù)匾患移囇b配廠解雇了數(shù)百名工人，失業(yè)率超過18%，當(dāng)時(shí)很多人離開自己的家，多達(dá)三分之一的房屋空置。

如今，盡管當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)市場(chǎng)已經(jīng)有所復(fù)蘇，但燭芯湖社區(qū)的金融狀況依然不好。

居民們說，這個(gè)社區(qū)的道路被毀壞了，社區(qū)設(shè)施都需要修理。所謂“燭芯湖”，已經(jīng)變成了一個(gè)雜草叢生的臭水塘。社區(qū)管理機(jī)構(gòu)向每名房主征收每年1136美元的維修費(fèi)，但這樣的額外費(fèi)用使得整個(gè)社區(qū)的房子更難出售。

硅谷6年漲價(jià)122%

立場(chǎng)較為保守，也時(shí)常為特朗普所稱道的?？怂剐侣?，傾向于報(bào)道房地產(chǎn)復(fù)蘇的情況。

?？怂股虡I(yè)（FoxBusiness）14日?qǐng)?bào)道，美國(guó)房地產(chǎn)在泡沫破滅10年后復(fù)蘇。

?？怂剐侣剤?bào)道截圖

報(bào)道稱，據(jù)美國(guó)線上房地產(chǎn)公司Trulia的最新研究，總體來看，自2012年年中至2018年年中，美國(guó)房?jī)r(jià)整體上漲45%，但前100名城市地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快于農(nóng)村地區(qū)兩倍。

房?jī)r(jià)漲幅最高的城市大多集中在西海岸，加州的圣何塞（San Jose）位居榜首。這個(gè)位于硅谷的地區(qū)的房?jī)r(jià)2012年以來漲了122%以上，而就業(yè)機(jī)會(huì)則增長(zhǎng)14.5%。

拉斯維加斯的房屋增值也有顯著增長(zhǎng)，同期增長(zhǎng)超過144%。從2012年到2018年，這座城市的人口激增了10%以上。

加州奧克蘭的房?jī)r(jià)上漲了108%，而舊金山和佛羅里達(dá)州勞德代爾堡的房?jī)r(jià)上漲了101%。

Trulia公司數(shù)據(jù)顯示，到2012年時(shí)，大多數(shù)大城市已經(jīng)恢復(fù)經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間的就業(yè)崗位，而農(nóng)村和小城鎮(zhèn)就業(yè)仍未恢復(fù)到圍巾前水平，這導(dǎo)致2012年至2017年期間，農(nóng)村人口流失，而城市人口增長(zhǎng)了近5%。

新增城市人口使建筑也出現(xiàn)繁榮，目前許多建筑公司都面臨“招工難”。

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