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去年營收1789億元的招商蛇口,想用資管、物業(yè)拉增長
(文/孫梅欣 編輯/張廣凱)
面對行業(yè)模式和制度體系都在發(fā)生變化的房地產(chǎn)行業(yè),招商蛇口正在尋求新的增長曲線。
這家背靠央企的開發(fā)商,2024年業(yè)績顯示,公司營收1789.48億元,較上年同比微增2.25%:歸母凈利潤40.39億元,同比下滑36.09%;基本每股收益0.37元,同比下降43.08%;稅前毛利率下滑1.28個百分點,為14.61%;資產(chǎn)總額降至8503.09億元,同比縮水5.31%。
招商蛇口管理層在業(yè)績會上,將營收微增、利潤下滑和毛利率的下降,歸結(jié)為受到行業(yè)的下行影響,導(dǎo)致行業(yè)利潤和盈利指標(biāo)的下行。
招商蛇口董事長蔣鐵鋒在業(yè)績會上表示,早前對市場的判斷還是”樂觀”了:“2024年3月業(yè)績會時,雖然判斷了行業(yè)整體市場表現(xiàn)不佳,但一季度數(shù)據(jù)的下滑程度還是超過了預(yù)期。多虧了’926’政策后對市場的拉動,才避免市場出現(xiàn)更嚴(yán)重的下跌?!?
招商蛇口表示,目前除了住宅開發(fā)之外,對集中商業(yè)、公寓、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)同樣看重,并寄希望將此作為第二增長曲線。
對于今年的銷售目標(biāo),招商蛇口表示,預(yù)計2025年可售貨值為3250億元,其中79%為住宅項目,貨值當(dāng)中有93%都位于強(qiáng)心城市。預(yù)計上市節(jié)奏為上下半年各50%,下半年也不排除當(dāng)年拿地、當(dāng)年入市的項目。
投資進(jìn)一步向核心城市集中
2025年,招商蛇口的簽約銷售金額為2193.02億元,簽約銷售面積為935.9萬平方米,這在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)能排到前五的位置。
從區(qū)域表現(xiàn)來看,去年公司在華南區(qū)域和江南區(qū)域仍有較為明顯的營收增長。其中,華南地區(qū)營收同比增長38.53%,江南區(qū)域同比增長21.67%。尤其是江南區(qū)域,貢獻(xiàn)了去年公司最高的營收金額,達(dá)到505.8億元。
然而華北、華東、華西區(qū)域及海外和其他區(qū)域,則有不同程度的下滑。除海外市場外,華北市場的降幅最為明顯,同比降幅達(dá)到26.04%,僅帶來150億元的營收。
在投資方面,招商蛇口將拿地策略定為“以銷定投”,即根據(jù)銷售表現(xiàn)決定投資策略。
基于這一方式,招商蛇口去年投入486億元拿下26宗地塊中,上海7宗,廣州、杭州、西安各2宗,北京1宗,對南方市場更為青睞。
目前,公司未銷售口徑面積(含股權(quán)權(quán)益)+總土地儲備面積約為2700平方米,其中核心16城市占比為53%,強(qiáng)心城市占比86%。在粵港澳大灣區(qū),資源占比就達(dá)到了26%。
事實上,招商蛇口已經(jīng)從高周轉(zhuǎn)時期70多個城市的布局,轉(zhuǎn)為聚焦核心城市、強(qiáng)心城市的拿地策略,去年拿地的城市中,10個核心城市投資占比90%,一線城市投資額占全年投資占比達(dá)到59%,選擇投資的市場更為集中。
蔣鐵鋒在業(yè)績會上談到,隨著去年“926”政策的定調(diào)以及過去3個月的市場表現(xiàn),今年房地產(chǎn)市場正在走出“止跌企穩(wěn),結(jié)構(gòu)分化”的表現(xiàn),比較明顯的趨勢是核心城市的核心地段,還出現(xiàn)了搖號項目,遠(yuǎn)郊地區(qū)項目卻無人問津:“所以在今年的拿地市場上,會尋求結(jié)構(gòu)性機(jī)會?!?
他還提到,改善型房源的需求量更大,公司研判發(fā)現(xiàn),市場對于180—200平方米的房型需求較大:“去年拿下的20多塊地,按照這一需求特征開發(fā)的產(chǎn)品,測算毛利率會在15%—20%,比前幾年更高,這會是未來公司結(jié)轉(zhuǎn)和利潤的重要來源?!?
相較于其他房企,招商蛇口的央企背景在融資端有著較大優(yōu)勢。財報顯示,公司去年經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量319.64億元,期末貨幣余額為1003.51億元,年末剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為62.37%,凈負(fù)債率為55.85%,現(xiàn)金短債比為1.59,手上現(xiàn)金流頗為充裕。
公司管理層表示,去年公司抓住低息窗口,新增公開市場融資154.6億元,融資綜合成本2.78%,公司綜合資金成本2.99%。這一資金成本,在行業(yè)內(nèi)都屬于較低水平。
尋求資產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)帶來新增長
摸到地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)“天花板”的招商蛇口,正在通過提高資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)模,拓展代建業(yè)務(wù)等,為公司尋求第二增長曲線。
招商蛇口目前的營收來源主要分為三個行業(yè),包括開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)。
其中,開發(fā)業(yè)務(wù)是三項業(yè)務(wù)中不可撼動的基石,雖然疲軟但去年仍能帶來1563.6億元營收,在總營收的占比為87.38%,較上年出現(xiàn)1.38個百分比的降低。
資產(chǎn)運(yùn)營收入和物業(yè)服務(wù)收入,則出現(xiàn)不同程度的上漲。物業(yè)服務(wù)收入則達(dá)到154.37億元,同比增長9.37%,在總營收中的占比達(dá)到8.63%;資產(chǎn)運(yùn)營收入提高7.41%,達(dá)到71.49億元,在總營收占比提升至3.99%的水平。
盡管這兩項業(yè)務(wù)在收入比重上還無法和開發(fā)業(yè)務(wù)相比擬,但從管理層的表態(tài)中可以看出,招商蛇口對資產(chǎn)運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的增長,都有更高的期待和傾斜。
資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)中,主要包含集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園和公寓業(yè)務(wù)。集中商業(yè)以招商蛇口的海上世界、花園城和花園里作為典型的商業(yè)地產(chǎn)代表,在全國共有47個項目。其中開業(yè)3年以上的商業(yè),平均出租率達(dá)到91%,這在同類商業(yè)地產(chǎn)項目中,已經(jīng)是較為穩(wěn)健的水平。
產(chǎn)業(yè)園方面,在營項目共有31個,經(jīng)營面積達(dá)到260萬平方米,產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營收入達(dá)到13.84億元,開業(yè)三年以上出租率為88%。
事實上,近年來產(chǎn)業(yè)園行業(yè)整體存在較大運(yùn)營難度,88%的平均出租率,雖然仍存在較多空置率的問題,但在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)處于較高比例。
相較于住宅地產(chǎn)開發(fā),資產(chǎn)運(yùn)營的優(yōu)勢在于可以持續(xù)帶來現(xiàn)金流。因此,今年和去年也是招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營開業(yè)大年,集中商業(yè)開了10個,分別為6個重資產(chǎn)和4個輕資產(chǎn)項目;公寓開了11個,新增管理面積26萬平方米,以擴(kuò)大現(xiàn)金流的來源。
值得注意的是,2024年招商蛇口還將原本分布在各區(qū)域公司下屬的代建業(yè)務(wù),單獨(dú)成立了代建業(yè)務(wù)公司招商建管。過往這部分業(yè)務(wù),主要包括以公共設(shè)施為主的政府代建務(wù),以及醫(yī)療康養(yǎng)為主的商業(yè)代建。
據(jù)悉,之所以將代建公司單獨(dú)成立,招商蛇口是希望是作為輕資產(chǎn)輸出的一部分,主要用于維系合作伙伴之間的長期戰(zhàn)略關(guān)系,利于后期發(fā)展,也有利于專業(yè)化留存。
管理層表示,代建業(yè)務(wù)雖然目前還無法成為和集中商業(yè)、公寓等一樣的核心業(yè)務(wù)組成部分,但作為重要補(bǔ)充業(yè)務(wù),對公司具有戰(zhàn)略性回旋余地:“預(yù)計短期營收目標(biāo)在3-5億元,測算能為公司提供.7億元—1億元的利潤金額。”
- 責(zé)任編輯: 孫梅欣 
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