（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

2月20日，上海迎來2025年首場(chǎng)土拍，當(dāng)天共有虹口、浦東新區(qū)、松江和奉賢4宗地塊出讓。最終4宗地塊被金茂+慶隆聯(lián)合體、華潤(rùn)+越秀聯(lián)合體、國(guó)貿(mào)+金地+星獅聯(lián)合體、龍湖+建華聯(lián)合體分別斬獲，本場(chǎng)土拍共計(jì)攬金159.26億元。

其中最獲矚目的，是上午拍出的虹口C080302單元hk329-11地塊地塊。央企金茂+慶隆聯(lián)合體在競(jìng)價(jià)184輪之后，以89.64億元的價(jià)格，拿下虹口地塊，以38.2%的溢價(jià)、樓面地價(jià)11.74萬元/平方米的價(jià)格，成為上海虹口“新地王”。按照這一成本價(jià)，預(yù)計(jì)可售樓面價(jià)為12.5萬元/平方米。

這一樓面地價(jià)，僅次于去年8月綠城拿下的上海徐匯斜土地塊，和去年末宸嘉發(fā)展拿下的徐匯龍華地塊。斜土地塊的樓面地價(jià)為13.1萬元/平方米，龍華地塊為12.6萬元/平方米，分列全國(guó)第單價(jià)第一、第二。

開年首場(chǎng)土拍，上海虹口地塊就刷新了區(qū)域紀(jì)錄，也讓市場(chǎng)對(duì)從去年末延續(xù)的市場(chǎng)表現(xiàn)為之期待。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析認(rèn)為，有了高樓面地價(jià)的烘托，讓市場(chǎng)更期待小陽(yáng)春的到來。

競(jìng)拍184輪！上海內(nèi)環(huán)再出稀缺地塊

虹口地塊位于曲陽(yáng)板塊，在曲陽(yáng)南路以西，屬于內(nèi)環(huán)內(nèi)位置。地塊周邊相當(dāng)成熟，東南方是地標(biāo)大盤瑞虹新城，生活配套齊全，太陽(yáng)宮、月亮灣是板塊內(nèi)重要的商業(yè)中心，由于地塊發(fā)展成熟有稀缺性，虹口地塊在出讓之前，市場(chǎng)就有高價(jià)預(yù)期。

目前周邊可以參照的樓盤價(jià)格如瑞虹新城，二手房售價(jià)超過16萬元/平方米，中糧瑞虹海景壹號(hào)價(jià)格約為17萬元/平方米，價(jià)格水平無疑給虹口地塊預(yù)留了充足空間。

優(yōu)越的區(qū)位也讓虹口地塊頗具競(jìng)爭(zhēng)力，除了金茂+慶隆聯(lián)合體之外，還有中海、招商+綠城聯(lián)合體、保利發(fā)展、華潤(rùn)+越秀聯(lián)合體參與競(jìng)拍，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)頗為激烈，最終現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍次數(shù)達(dá)到184輪。

值得注意的是，近期金茂出手頻繁，拿地頗為積極。在12月上海2024年的最后一場(chǎng)土拍上，金茂和寶冶、招商分別組成聯(lián)合系，一舉拿下3宗地塊，成交金額超過百億，展現(xiàn)了資金實(shí)力和加快在上海土地儲(chǔ)備的決心。

事實(shí)上去年金茂在上海的在售項(xiàng)目已經(jīng)基本售完，今年只有早前和華潤(rùn)、建發(fā)聯(lián)合拿下的桃浦地塊，因此在去年末加快補(bǔ)倉(cāng)。而在年初就重倉(cāng)市中心的虹口地塊，區(qū)域位置較年末郊區(qū)地塊更為優(yōu)越，可以看出金茂今年想走高端路線，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

相較于其他房企，聯(lián)合體之一的慶隆集團(tuán)知名度相對(duì)較低，但實(shí)際則是投資界“老錢”。慶隆集團(tuán)是新加坡老牌投資公司，是新加坡知名房企，實(shí)控的黃氏家族是新加坡銀行業(yè)巨賈，在新加坡、馬來西亞、中國(guó)等地都有投資。

慶隆集團(tuán)早年就在上海設(shè)立投資公司，在上海長(zhǎng)風(fēng)、新江灣有沁和園、沁風(fēng)雅苑等住宅項(xiàng)目，以高端住宅產(chǎn)品為主，但近年來較少出現(xiàn)在土地市場(chǎng)上。

有意思的是，本場(chǎng)土拍拿地的新加坡“含量”頗高，除了拿下虹口的慶隆，聯(lián)合國(guó)貿(mào)、金地拿下松江地塊的星獅地產(chǎn)，也是新加坡知名房企。早年金地商置收購(gòu)了星獅股份，但近期星獅已經(jīng)多次以資金方的形式，出現(xiàn)在上海土拍市場(chǎng)。

在一定程度上也表明，當(dāng)價(jià)格回歸到合理范圍時(shí)，上海這樣一線城市的優(yōu)質(zhì)土地，仍然會(huì)獲得資金的高度青睞。

房企積極補(bǔ)倉(cāng)釋放回暖信號(hào)

除了虹口地塊，浦口新區(qū)地塊也是當(dāng)天的熱門地塊，有中海、建發(fā)、浦發(fā)、保利發(fā)展、招商、華潤(rùn)+越秀等6家拍賣主體參與。最終，華潤(rùn)+越秀聯(lián)合體以50.9億元價(jià)格、33.4%的溢價(jià)拿下該宗地塊，樓面地價(jià)約為7.47萬元/平方米。

這也是華潤(rùn)和越秀在浦東新區(qū)新楊思板塊內(nèi)合作拿下的第二宗宅地。去年11月，華潤(rùn)、越秀、中能建三家聯(lián)合體以總價(jià)78.969億元拿下了臨近地塊，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為7.44萬元/平方米。由此來看，年初這宗地塊雖然容積率更高，但單價(jià)和去年基本持平。

在出讓之前，浦東新城地塊曾被市場(chǎng)寄予更高期望，市場(chǎng)普遍認(rèn)為該宗地塊也會(huì)打破區(qū)域紀(jì)錄。但從最終出讓結(jié)果來看，并未達(dá)到更高預(yù)期。

國(guó)貿(mào)+金地+星獅則以8.15億元的總價(jià)、2.62萬元/平方米單價(jià)，拿下了松江新城地塊。這宗地塊也是當(dāng)日出讓總價(jià)和容積率最低的地塊，預(yù)計(jì)未來主打改善型住房群體。

另外龍湖+建華以約10.56億元總價(jià)，拿下了奉賢新城商住混用地塊，樓面地價(jià)2.047萬元/平方米，為當(dāng)日單價(jià)最低地塊。

4宗地塊悉數(shù)拍出攬金超過159億元，其中1宗還突破區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄，躋身全國(guó)榜單，上海首場(chǎng)土拍結(jié)果也讓市場(chǎng)為之提振。加上2月19日公布的1月全國(guó)70城房?jī)r(jià)中，上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅達(dá)到0.4%位居全國(guó)之首，似乎也給市場(chǎng)帶來一絲“止跌回穩(wěn)”的氣息。

盧文曦表示，這場(chǎng)土拍釋放了一些積極信號(hào)：“市場(chǎng)在轉(zhuǎn)暖向好，尤其對(duì)于高總價(jià)的高端改善產(chǎn)品，市場(chǎng)預(yù)期較為樂觀，這一點(diǎn)在去年末的二手房市場(chǎng)交易表現(xiàn)中也有所呈現(xiàn)，也促使房企拿地更為積極?！?

“首場(chǎng)土拍4宗地塊均溢價(jià)出讓，也顯示出對(duì)未來市場(chǎng)的信心?！北R文曦表示，從結(jié)果來看仍有分化表現(xiàn)，市區(qū)2幅地塊關(guān)注程度高于郊區(qū)地塊，國(guó)企、央企拿地的堅(jiān)決程度也更高：“一方面預(yù)示未來市區(qū)房?jī)r(jià)還會(huì)向上突破，另一方面，提升樓市持續(xù)好轉(zhuǎn)的預(yù)期。”