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存量房貸下調(diào)后還有紅包:下月起定價(jià)機(jī)制可重新協(xié)商?
人民銀行關(guān)于降低存量個(gè)人住房貸款利率通知發(fā)布后,目前國有大行、多家股份制銀行已發(fā)布具體操作事宜,在10月底前統(tǒng)一實(shí)施批量調(diào)整,確保利率調(diào)整過程穩(wěn)妥有序,給借款人吃下“定心丸”。
本次調(diào)整后,存量房貸利率將與新發(fā)放房貸利率基本拉平。調(diào)整后,存量房貸利率原則上將降至不低于貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)減30個(gè)基點(diǎn),即“LPR-30BP”,且不再區(qū)分首套、二套房。北京、上海等特大城市的存量房貸利率本次也將迎來大幅調(diào)整,尤其是此前首套房貸利率為“LPR+55BP”的購房者,這次也將統(tǒng)一調(diào)整為“LPR-30BP”。這也是以2023年“830政策”為起點(diǎn),一系列重磅樓市寬松的最新落地政策。
按照現(xiàn)行LPR,調(diào)整后的房貸利率一般都可以達(dá)到3.55%的水平。不過值得注意的是,對于每個(gè)人來說,這個(gè)利率未必能立即享受到。因?yàn)榧词狗抠J合同約定了LPR掛鉤的浮動利率,其中LPR的數(shù)字并不是跟隨央行的政策實(shí)時(shí)調(diào)整,而是存在一個(gè)重定價(jià)周期。目前的存量房貸,重定價(jià)周期一般是一年,也就是說,只有到了每年中一個(gè)固定日期,房貸中的LPR才會調(diào)整成最新值,在此之前,央行LPR的調(diào)整并不會反映到房貸上。
換句話說,對于央行上次調(diào)降LPR后還沒有達(dá)到重定價(jià)日的貸款人來說,目前還不能享受到3.55%的利率。
在當(dāng)下的降息周期里,如果重定價(jià)周期能夠縮短,貸款人也就能更快享受到LPR下降的福利。而9月29日央行指導(dǎo)商業(yè)銀行降房貸款利率的文件里,其實(shí)是提到了這個(gè)調(diào)整的。
文件指出,“自2024年11月1日起,合同約定為浮動利率的,商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期?!?
但是這個(gè)調(diào)整是否為強(qiáng)制,以及協(xié)商后的周期是多久,央行并未明確。各家商業(yè)銀行至今也并未作出具體通知。
就此,觀察者網(wǎng)嘗試向多家大型銀行了解,被告知11月1日之后,存量和新發(fā)放個(gè)人住房貸款確實(shí)可以協(xié)商重定價(jià)周期,選擇按年、半年或季度重定價(jià)。
此外,央行文件還提到,當(dāng)存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率出現(xiàn)一定差距后,借貸雙方可適時(shí)通過變更合同等方式,自主協(xié)商調(diào)整貸款利率加點(diǎn)幅度,不需要等到再次批量調(diào)整。這都顯示出央行此次降低存量房貸負(fù)擔(dān)的決心。
有專家表示,下調(diào)存量房貸利率政策涉及多個(gè)部門,各部門達(dá)成共識推動本次調(diào)整順利實(shí)施實(shí)屬不易,此舉將能夠比較明顯減輕購房者的還款壓力,提升消費(fèi)能力。
另外,這次存量房貸利率調(diào)整對銀行凈息差的影響總體保持中性。5月17日放開住房貸款利率下限后,房貸利率出現(xiàn)了明顯下降,新發(fā)放和存量個(gè)人住房貸款利率之間的差距再次拉大。不少存量房貸選擇提前還貸,這不僅會讓銀行損失利息收入,還會產(chǎn)生經(jīng)營貸、消費(fèi)貸替換房貸等現(xiàn)象。
多數(shù)一線城市樓盤訪客量、認(rèn)購量邊際上漲,居民提前還房貸的情況有所減少。某國有大行深圳市分行表示,9月25日以來,個(gè)人按揭提前還貸日均申請量較9月上中旬日均水平下降六成。
此外,9月,央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn),相當(dāng)于為銀行提供了1萬億元的長期低成本資金,中期借貸便利(MLF)和公開市場操作利率下降也可以降低銀行的資金成本。
專家預(yù)計(jì),隨著本次降息降準(zhǔn)政策效果逐步顯現(xiàn),存款利率也將跟隨調(diào)整,還能進(jìn)一步減輕銀行利息負(fù)擔(dān)。綜合考慮以上政策組合,銀行凈息差所受影響總體是中性的。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 陳濟(jì)深 
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